走出去要手拉手

文 / 本刊记者  岩竹

根据最新发布的研究报告显示，2013年，中国买家在境外商业地产及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，较2012年增幅超过30%，其中海外商业房地产的投资总额为76亿美元，同比增长124%。而在2014年年初，房企出海投资迎来了一个高潮。仅前三个月，绿地、万达以及碧桂园三家房企已在伦敦及悉尼抛出约90亿美元的投资计划，业内人士分析，今年中国房企在海外的投资量或将达到空前巨大。但是这样的高速扩张中也存在着很大的变数。截至2014年4月，尽管开发商对海外开发投资增长百分比令人瞩目，可仅有少数大型开发商完成了交易，这说明房地产企业海外投资仍然处于早期阶段，这让很多二三线房地产企业疑虑重重，不知道应该如何下手。

房企投资海外规避风险

对于房企纷纷“出海”，南京大学教授耿强在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时表示：“这跟国内房地产投资环境出现变化有关。”他表示，由于十八届三中全会后房地产调控进入新阶段，国内房地产投资趋紧，银行贷款政策从严，使得房企纷纷平价出货跑量，企业的投资收益出现下降趋势。“在这样情况下，房地产企业转而投资海外市场也是情有可原，是企业逐利的正常行为。”

耿强认为，房企投资海外还跟海外地产项目融资成本相对较低有关。据中国银行2013年投资利润率报告中关于国内外地产业平均利润率对比数据显示，2013年国内房地产投资利润率大概在10%-15%之间，且呈现下滑的趋势；而2013年国内房企海外地产投资项目利润率可达到20%-30%之间。“国外房地产项目投资的融资成本比较低，这有助于国内房企分散投资，减少资金风险。”耿强指出，“我预计这种势头会继续保持，直至国外的房地产市场投资趋于饱和。”

耿强表示，国内投资环境的不稳定因素，也在影响着房企是否出海的决心。他认为，近年来几个标志性事件成为了国内房地产市场日益严峻的信号——宏观调控政策的频频出台、新出炉的中国首富王健林将万达集团重心转向旅游及文化事业和香港首富李嘉诚抛售内地物业等。“大多数房企都已经在考虑多区域投资，以避开国内房地产投资的风险。”耿强最后表示。

海外地产市场存隐忧

然而房地产企业投资海外并不是一帆风顺，不然现在也不会出现只是几家大型房企在“试水”，而二三线房企都在认真注视的局面。北京房展组委会副秘书长魏克非在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时表示，这跟房地产企业投资海外市场遇到的一些问题有关。“这些问题就是海外地产市场存在的隐忧，如果解决不好可能断送一家房地产企业的发展大局。因此现在二三线房企谨慎对待海外投资是可以理解的。”

魏克非认为房企海外投资房地产，首先要树立海外投资有涨有跌的意识。“海外房地产市场与我国房地产市场的变化规律并不一致，所以不能以我国房价的变化去衡量海外房价的涨跌。”

他进一步强调，“国外的经济发展情况影响着当地房地产业的发展。随着各国的经济发展速度变化，各个国家的房地产市场也会发生不同的变化。”他表示，国外的房地产市场不是一味向上行的，房价也会有涨有跌。“因此，在海外买房投资要注意当地房地产市场的变动情况。”

魏克非表示，房企投资海外房地产市场，还要注意各国买房限制不同。“由于各国相关政策不同，国内的房地产企业在海外买房投资会受到一定的限制。”魏克非介绍说，“海外房地产市场对于中国房地产企业来说是陌生的，国内房企很难单独了解清楚不同国家的不同法律体系、市场规则以及购房政策等内容，就需要聘请专业机构和律师来进行把关，防止出现意想不到的风险。”他认为对这种问题一定要认真研究，谨慎决策，不然就会受到不可估量的损失。

魏克非表示，房企投资海外房地产市场，最后要注意国外的法律规定与中国的差异。他表示，有时候房企在国内做出的同样行为没有违法，但到了国外就有可能触犯了法律的底线。“法律不是开玩笑的。”他进一步表示，有中国企业在德国买了房，而且通过中介把房子出租后，却发现根据法律规定，业主不能随意上涨租金。如果业主一下抬高房租高涨30%，就违反了德国的法律。魏克非认为：“这让企业很是难受，一次草率的投资需要很久才能让企业缓过气来。”

“走出去”需“拉起手”

“在现在国内房地产市场日益严峻的局面下，为了规避资金和市场风险，二三线房地产企业确实需要走出国门进行投资。但因为海外投资存在着这样那样的隐忧，二三线房企由于自身的实力有限，不妨'手拉手'，共同面对市场挑战，抵御和化解风险。“北大黄埔同学会会长、中国泰宏集团董事长梁乃中在接受《中国地产总裁》杂志记者采访时表示，“二三线房地产企业应加强与政府、银行以及其他企业的合作与沟通，熟悉所在国投资环境和房地产开发政策，有效解决境外投资融资渠道，了解房地产市场情况与开发条件，避免盲目投资。”他认为企业在海外投资决策时要寻求专业顾问团队的帮助并采纳相关意见，这样才能有成效地规避部分潜在风险，并在问题来临时选择最好的解决方案。”

梁乃中觉得，二三线房企单个力量不强，但是联合起来，以一个共同体身份进入海外房地产市场，一方面能做到风险共担、资源共享；另一方面在面对国外的金融机构时，有底气争取对自己有利的融资条件。“这点非常重要，毕竟房地产投资是一个金融支持下的行为，需要大量的资金。毫不客气地说，谁搞定了国外的金融机构，海外房地产投资就成功了一半。”业内人士预计，在未来几年里，跨境投资的物业类型和投资模式也将多元化，中国地产商海外项目开发有望增长。这是一个新的市场机遇，是二三线房企发展中需要认真决策、谨慎思考的机遇，也是这些房地产企业规避资金风险的选择。

来源：《中国地产总裁》杂志