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林涛：三四线城市旅游地产是突破点
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林涛/北京大学民营经济研究院副院长
文 / 本刊记者 张亚丽
现在整个地产市场都在下行，很多地产企业当前面对两个问题：一个是融资难，另一个是销售不畅。在一二线城市这种现象不是很突出，但是中小企业在这里与大企业竞争，确实颇为乏力。中小房企有拿地少、所开发小区配套不完善的共性，使得他们在这一轮房企出局大洗牌中首当其冲。
在目前整个房地产行业都增长缓慢的形势下，很多的中小房地产商正在自己寻找出路。北京大学民营经济研究院副院长林涛对《中国地产总裁》杂志的记者表示，旅游地产、养老地产、文化地产也许是中小房企破局的利器。因为已经可以看到成功的可借鉴的项目，例如江西赣州的小武当山旅游区和广西桂林龙湾国际健康养生区这两个项目。
林涛表示，江西赣州的小武当山旅游区，是在广州珠三角三小时经济圈的概念里面。是一个来自广州潮汕的中小房企开发商，五年前用独到的眼光并购的项目，它主要是走多形式的经营道路。企业并购项目之初就开始进行自我包装，把这个项目规划成旅游景点、国际会议中心、度假村和酒店的综合旅游商务中心，二期在品牌效应发挥后再开发低密度度假别墅区，所以项目的特点就非常突出。它以旅游为依托做多业态的地产项目，并购后企业既是开发商又是投资方，在原有的基础上做大做强，对原有的资源进行开发利用，同时增加文化旅游的项目，把老景点和新景点结合起来。例如把原来的地形、地貌、山和水重新命名重新开发，增加新的文艺节目、晚会节目和季节性的酒店，留住客人消费，这样，使门票收入倍增。这个地方又可以避暑，又可以休闲，还能享受蓝天碧水这些美景。再之政府非常支持，它既环保绿色，无污染，又带来就业和财政税收，提高了当地居民收入水平与地方的知名度，也充分带动了当地的资源循环利用，搞活整个地方的产业链。所以政府在政策和资源上给他们以倾斜。比如说水、电、道路等资源的优先配套。林涛认为，旅游地产就是把一个旅游景点，由地产商来开发，然后促进整个区域发展的产业模式。中小企业更应该把包括旅游在内的种种因素结合起来发展，如娱乐休闲、养老养生、会议展览等等结合开发。
林涛又提出，广西桂林龙湾国际健康养生区的项目也值得开发商参考。这个项目把养老、度假、国际会议中心、体育公园、生态农业示范园和绿色旅游地产全部结合起来。这个开发商本身是当地的企业，开发过一些小的楼盘。在做这个项目时就充分发挥当地企业的优势，利用现有的资源，把多形式的发展做到极致。这个项目很受政府的欢迎，因为它的规划把整个区域的规划都包括进去了，不仅是盖房子的问题，把整个区域的资源和经济都集中到一个新的平台。
它的第一个也是很重要的优势是已经发展整合成一定的规模。这个企业之前只做小规模的开发，后来发展到中等规模就决定要把自己的资源整合起来，它首先收购了当地16万亩的山林，把项目融合在其中。第二个优势是丰富的资源和独特的文化。项目在永福县，紧靠旅游胜地桂林市，机场到该项目距离仅半小时。它的森林覆盖率是74.6%，水质是弱碱性水，PH 值在7.1-7.8之间，食物富含有机质，而且是个长寿之乡，全县28万人，百岁以上的老人有50多位，还是风调雨顺的地方，是“水旱无忧三千垌，十里长逢百岁人”的人间仙境，把所有的这些资源和优势都集合起来，将会吸引南宁市乃至珠三角地区的老人到这里度假养老。如果做到，它将能与长寿之乡—巴马相媲美。
林涛认为，中小企业现在要转型发展必须开发近期与远期相结合的项目，这样可以使企业良性运营。其实现在有很多中小房企在做旅游地产项目中已经尝到了甜头。在大的经济环境下，很多房企的资金链出现问题，必须寻找新的出路。如果有这样一个旅游项目的话，只要精耕细作，对于一个中小企业来说可以开发很久。“比如说广西的这个项目现在又在筹划建国际学校，还准备做当地壮族特色民族文化产业，如此在当地扎下了根，有这样多种经营的发展，这等于又给政府解决就业、优质教育与财税收入的问题。”林涛表示“，政府一定会在政策上予以支持，银行因为你是扎根在此，又给当地政府解决了那么多问题，大量的产品和地盘在当地，整个产业链都在当地，银行觉得你是个优质客户，给你贷款当然没什么风险。这样也就在融资方面获银行的信任。”
林涛表示，很多人观念中的旅游地产，指的是像三亚、威海那种在旅游胜地开发商品楼盘住宅小区，海边休闲的度假别墅，其实现在整个体系和观念都发生了变化，旅游地产不单只是做房子，它涉及到宾馆、度假村、酒店等多元因素。比如浙江的千岛湖旅游地产多样化开发、福建厦门的海岛文化，这些都给旅游地产赋予了新的概念和新的特色。现在中国旅游地产的发展方兴末艾，很多企业家都把目光转到这里来，中小企业往旅游地产发展是大有可为的，它能够让自己的产业多元化，除了盖房子，还有特色产业，这样比较符合经济规律中所说的“不要把鸡蛋放在同一个篮子里去”的资产配置原理，就能把潜在的危机分化出去。大企业可以多样化，如万达集团商业地产与文化产业为龙头的集团化运作，中小房地产商也可以形成这样一个产业链，资金扩大了再发展其它方面，慢慢的就能形成规模。
他表示，中小企业在为自己寻找新的出路时，可以发挥自己无限的想象空间，不一定要在大城市中发展，有了自己的第一桶金后往三四线城市、小城镇的旅游地产发展，也迎合国务院关于建设社会主义新城镇的概念，这就把政策、概念、产业链结合在一起，成为了新的突破点。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 17:00:09> 
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