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谢洪波：近期房地产市场状况和政策变动
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文 / 谢洪波
房产篇
开发投资和新开工面积双双回落
受市场信心不足、信贷持续收紧、销售低迷蔓延和风险控制等因素影响，当前我国房地产开发速度趋缓，开发投资额和新开工面积年度同比增速已双双逐级回落，房地产行业发展速度降到历史较低水平。
从房地产开发投资增速来看，市场增速持续下滑，2014 年 1-5 月全国房地产开发投资 30,739 亿元，同比名义增长 14.7%，增速较去年回落 6 个百分点。其中，住宅投资 21,043 亿元，占房地产开发投资的比重为 68.5%，增速 14.6%，较去年同期回落 7 个百分点。
从月度数据来看，房地产开发投资增速不但连续下跌，而且下跌速率没有明显缓解的迹象，达到 2008年金融危机以来的最低点。
从新开工面积来看，市场回落态势更为明显。2014 年 1-5 月全国房地产新开工面积 5.99 亿平方米，同比下跌 18.6%，其中住宅新开工面积 4.26 亿平方米，同比回落 21.6%，均创下 2002 年以来前五月新开工面积最大跌幅。
商品房销售低迷，待售存量创新高
2014 年上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。
从数量上看，1-5 月份，商品房销售面积 36,070万平方米，同比下降 7.8%，其中住宅销售面积下降9.2%；商品房销售额 23,674 亿元，下降 8.5%，其中住宅销售额下降 10.2%。
从增速趋势看，涨幅收窄、增速逐渐放缓趋势尤为明显，而且 2014 年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过商品房销售面积下跌速度，价格深度调整的步伐明显加快。
从库存来看，房地产待售面积持续走高。截至 6 月底，上海易居房地产研究院监测的 35 个城市新建商品住宅库存总量为 26,218 万平方米，环比增长 2.8%，同比增长 22.9%。库存再创历史新高。6 月份市场成交继续低迷，库存面临“压力山大”的窘境。
房价环比由涨转跌，同比继续回落
自 2014 年 2 月以来，受信贷紧缩、消费者观望情绪加重等因素影响，大中城市房价增速放缓。2014 年1-5 月份，全国商品房成交均价同比下降 0.7%，房价开始出现微幅下降。5 月份，70 个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅 0.16%，是自 2012 年 6 月份以来首次由涨转跌；同比涨幅 5.6%，相比 4 月份大幅回落 1.2 个百分点。70 个大中城市中，与 4 月相比，5 月价格下降的城市有 35 个（相比上月数量增加 27 个），持平的城市有 20个，上涨的城市只有 15 个（相比上月数量减少 29 个）。
从中国城市住房价格 288 指数来看，一手房价格指数自 2012 年 7 月以来，在经历了 21 个月的持续上升后 4 月份首次出现下跌，5 月继续下跌。6 月，中国城市住房(一手房)价格 288 指数为 1097.2 点，较上月下降 0.7 点，环比微跌 0.06%，跌幅较上月扩大 0.03 个百分点，同比涨幅继续收窄至 5.33%，全国一手房价格指数连续三个月出现下跌。
土地篇
土地成交总量萎缩，市场低迷
2014 年上半年土地市场逐渐低迷，成交量明显萎缩，且呈现出持续的态势。根据 CRIC 研究中心上半年监测的数据，从成交量来看，其监测的 100 个城市经营性用地成交建筑面积29,598 万平方米，同比下降 26%，其中住宅用地成交建筑面积 22,805 万平方米，同比下降 22%。
从市场变化态势来看，自 3 月份以来，土地市场成交规模环比回落 33.5%，同比大幅下降 37%。一季度经营性用地成交建筑面积 19,215 万平方米，同比减少13.8%。5 月份经营性用地成交建筑面积 3704 万平方米，达到 2010 年以来月度最低值。二季度经营性用地成交建筑面积 10,383 万平方米，同比减少 41.4%，降幅较一季度有明显扩大。
从各级城市成交规模表现来看，一线在萎缩，二线明显萎缩，三四线城市由于房企转向一二线城市和地产整体的冷清，继续延续去年走冷的趋势。随着市场行情的持续恶化，预计未来更多二线城市甚至一线城市的成交量会进一步收缩。在成交价格方面，二线和三四线城市的平均楼板价增幅明显低于一线城市，且差距不断扩大。
溢价率持续下降
根据 CRIC 研究中心上半年监测的数据，2014 年上半年全国 100 个城市经营性用地的总溢价率为15.2%，同比微降 0.9 个百分点。受房地产市场趋冷的影响，全国土地市场低溢价及底价成交现象扩大。
从各级城市来看，一线城市土地稀缺，市场依然坚挺，上半年经营性用地溢价率同比增长 3.7 个百分点至26.8%。二线和三四线城市溢价率均有所下滑，三四线城市则已经进入淡期。
土地流标率整体激增
根据中原地产的监测数据显示，2013 年，一线、二线和三、四线城市土地流标率都较为平稳，无大起大落之势，且都低于 15%；
2014 年以来，截至 4 月底，一线城市土地流标率波动不大，均小于 5%，二线城市则开始小幅增长，三、四线城市则快速越过 25%，增幅约为 10 个百分点。
土地成交出现分化
据中原地产监测数据显示，房企拿地重心向一线城市转移，二三四线均出现大幅下滑。
2013 年前 4 月，十大房企在一线城市拿地占比为24.57%，2014 年同期则为 55.17%，增加了近 31个百分点;2013 年前 4 月，拿地金额为 137.51亿元，2014 年同期则为 327.39 亿元，同比增加了将近 190 亿元。
2013 年前 4 月，十大标杆房企在二线城市拿地占比为 40.65%，2014 年同期则为 15.68%，骤减近 25 个百分点;2013 年前 4 月，拿地金额为 227.47 亿元，2014 年同期则为 93.07 亿元，同比降幅为 59.08%。
而在三、四线城市拿地占比和金额方面也均呈下降趋势。2013 年前 4 月，十大房企在三、四线城市拿地占比为 34.78%，2014 年同期则为 29.14%，下滑 5 个百分点;2013 年前 4 月，拿地金额为 194.63 亿元，2014 年同期则为 172.92 亿元，同比降幅为 11.15%。
政策篇
确立“双向调控”指导思想
十八届三中全会重点提出“，全面深化改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。自 2010 年以来房地产政策总体趋紧，本届政府房地产市场政策更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导。
在今年 3 月 5 日召开的两会中，国务院总理李克强在两会政府工作报告中并未提及房地产调控，并且也没有任何相关具体调控政策出台。这是 10 年来政府工作报告中首次没有强调“房地产调控”。同时，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强调，未来应根据不同城市情况，分类施策、分城施策。随后住建部提出今年的房地产市场调控总基调为“双向调控”，住建部副部长齐骥解释称所谓“双向调控”即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
各地政策微调
在中央提出双向调控的背景下，各地出现政策微调。近日呼和浩特发文正式宣布取消限购，也成为全国首个明文取消限购的城市。据不完全统计，目前已有安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等至少 16 个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量，限购等行政枷锁有可能逐步解除。
盘活存量、严控增量继续工作重点
土地资源紧缺已日益成为我国诸多大型城市面临的突出问题，这促使集约化用地以及盘活存量土地成为当前政府土地工作的重点。国土部副部长在2014 年全国国土资源工作会上透露，今年将强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，减少工业用地。此外今年还将从严审核城市批次用地，严格控制增量，除生活用地外，原则上不再安排人口 500 万以上特大城市新增建设用地。部分城市已经开始发布集约用地方面相关政策，预计未来会有更多的城市将加大这方面的政策力度。
此外，2014 年 6 月 6 日国土资源部发布《节约集约利用土地规定》，这是我国首部专门就土地节约集约利用进行规范和引导的部门规章，共九章 38 条，自 2014 年 9 月 1日起实施，主要内容可以概括为六个方面：一是进一步加强规划引导，对建设用地实行总量控制；二是进一步强调布局优化，禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区；三是强化标准控制作用；四是充分发挥市场配置作用，禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款；五是突出了存量土地的盘活利用；六是完善了监督考评新机制，对节约集约用地情况进行监督。这势必将对当前日益盛行的土地滥用形成约束，有助于土地节约集约高效利用。
展望篇
展望下半年，政策方面，中央房产政策将继续延续分类指导双向调控原则，同时地方政府将不断推出一系列微调政策；需求方面，在预期市场房价持续下跌和信贷紧缩的背景下，需求主要以刚需为主；供给方面，高库存和资金紧缺将对房价构成很大的下行压力。由此可见，短期来看，全国房价尤其是三四线城市房价将在波动中继续延续下行趋势。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/15 17:57:03> 
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