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抓住美国楼市回暖机遇打开多元化融资渠道
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文 / 本刊记者 岩竹
2014年，对于中国房地产行业来说，可谓进入到了新的“调整”阶段。自5月开始，房地产市场从过去的“门庭若市”逐渐演变为如今的“门可罗雀”，各地楼市呈现出一片低迷的景象，中国房地产市场高歌猛进的时代似已落幕，一时间关于房地产市场的崩盘论、政府“微刺激”、民众宜持币观望等各种言论甚嚣尘上。而一些大型中国房企早已转战海外，放眼全球市场，寻找新的发展机遇。近年来，经济复苏，房地产市场触底回升的美国，首当其冲成为中国房企的首选投资地。当然，中国房企在把握海外房地产市场发展机遇的同时，也面临着一系列的挑战，首要问题就是中国房企在美国当地融资难。
常规融资模式存在弊端
美国房地产开发资本市场相对成熟，金融产品也比较丰富，能否成功融资很大程度上依赖于合作伙伴背景、项目的客观条件，尤其项目方在美国本土的信用记录。由于对美国资本市场法律法规缺乏了解，特别是缺乏在美国本土的信用记录，这使得大多数中国房地产企业在美融资困难重重，举步维艰。
目前国内房企在美国地产市场可供选择的常规融资模式主要有两种：
第一种是以中国境内母公司的信用和资金实力申请内保外贷、内存外贷业务，但这往往会占有国内母公司的信用额度，对于国内资金吃紧的房企来说，无疑是下下之选。
第二种是与有良好信用记录的美国本土企业进行合作开发。但由于国内企业不了解美国房地产市场运作规律，缺乏与国外开发商、中间商的议价能力，因此与美国合作方的谈判往往旷日持久，异常艰辛；国内房企也常常处于失语的被动状态，话语权与控制权的丧失也会使得中方不得已放弃一些应有的权益,从而容易诱发资金到位晚、项目开发进度延误等一系列后续问题。以国内某知名房企为例，该房企在与 Tishman 合作开发旧金山项目时，由于自身在美国尚未建立信用记录，因此需要 Tishman 的信用才能申请到成本相对低的银行贷款。结果是，该房企出资占总投资 70%，却仅作为被动的财务投资人参与项目。
开创美国移民融资新模式
亨瑞集团始创于北美，作为全球投资移民领域的领军品牌，亨瑞常年占据着全球加拿大、美国移民市场 12%和 8%的份额。通过在华二十多年的深耕和发展，亨瑞集团已累积了上万名高净值核心客户。凭借丰富的北美移民地产投资管理和风控经验，亨瑞集团有效整合上下游产业链资源，并在国内房企赴美房地产开发、土地规划与设计、低成本融资等热点问题上探索出成熟的新型开发模式，在成功实现自身业务的拓展与转型的同时，也奠定了其美国移民地产开发者的领军地位，致力于帮助中国企业解决海外融资难的这一难题。
1. 新型融资模式始于EB-5项目EB-5投资移民法案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别，简称EB-5（EmploymentBased Fifth Preference）。这项法案的主旨是：外国投资者只要在美国境内投资50万美元（或以上）到符合移民申请的项目，并直接或间接创造10个就业机会，就可获发两年期的有条件移民绿卡，以后可申请将绿卡条件解除，从而获得永久绿卡。目前，大多数移民申请者选择的投资项目多为地产类。
亨瑞集团拥有十多年的美国移民地产开发经验，凭借其近四十个地产开发项目的成功运作经验，可以协助国内房企将在美所开发的房地产项目立项成为 EB-5 项目，从而为地产开发招募美国投资移民申请者、并获取融资支持。
2. 大幅降低夹层贷款成本当前美国当地夹层或次级贷款利率高达10%--12%以上，如果没有足够的股金、次级贷款或额外的信用抵押，银行第一顺位贷款利息同样高达10%以上。而利用 EB-5 融资，可以获得年息仅为 5%左右的低息贷款，夹层贷款成本大大降低。
3. 融资总额占比高一般而言，美国银行贷款在房地产项目中最高占比可达60%，而 EB-5融资总量同样也可达到50%以上，其融资既不需要占用国内母公司的信用额度，也不需要占用在美国的信用记录。
4. 资金使用可提前至开工时众所周知，房企在进行房地产项目开发之时，从拿地到开工行政审批手续等办理，周期大约为 6 个月，而亨瑞集团所进行的 EB-5 投资移民项目也可安排 EB-5 资金在匹配的时间段进行放款，保障开工时资金到位。
5. 资金锁定期为五年一般的房地产企业通过银行获得的建筑贷款使用周期是 2～3 年，房产建设完工后，需要按期偿还银行贷款。而 EB-5 融资使用周期长达五年，同时房企可利用 EB-5 资金作抵押再次申请第一顺位银行贷款，从而促使资金的循环使用，真正做到在不占用中国企业国内的信用额度和流动资金的前提下实现海外融资。
6. 提前锁定房产项目销售市场对于大多数美国投资移民项目申请者来说，移民的同时往往伴随着在美安家置业的需求。因此国内房企在进行美国EB-5融资时，也可以提前锁定潜在购房客户资源。
联手绿地融资模式初见成效
2013年，亨瑞集团强强联手世界500强企业—绿地集团（绿地美国），践行利用EB-5资金实现北美房地产开发的低成本融资模式，取得良好成效。绿地集团美国公司在美首个独资项目—“洛杉矶绿地中心”，就选择了与亨瑞集团合作。亨瑞集团采用EB-5 融资模式后，大幅降低夹层贷款成本。短时间内为绿地集团募集到了项目一期开发的资金，有力地保障了项目开工建设的整体进度。同时利用EB-5资金作为次级抵押贷款，帮助绿地集团成功的获取了美国银行低成本贷款。这种创新模式成功的突破了国内房企在美缺乏信用记录的融资瓶颈，为后续的国内开发商海外投资铺平了道路。
截至目前，亨瑞已在美国参与投资40多个移民地产项目，管理着近20亿美元的房地产投资组合，总投资金额已超过100亿美元。亨瑞深入地产开发的各个环节，包括执行尽职调查、资产认购报批、投资资金监督、项目规划设计、建设工程监管和资本运营管理等，合作伙伴包括 Lennar、Stockbridge 等美国顶级房地产开发商。亨瑞海外美元基金正是基于当前国内外经济形势，充分发挥母公司集团化、多元化的优势，由亨瑞集团发起成立，主要从事北美房地产的投资和开发、资产收购以及融资解决方案。充分发挥亨瑞美国 EB-5 投资管理团队的地产投资和开发经验，设计并提供满足投资人不同需求的多样化产品。
作为一家立足于国内外经济、金融市场的大型跨国集团，亨瑞集团拥有一支以专业、高效和经验丰富著称的优秀管理团队。大部分成员毕业于美国四大名校，哈佛、沃顿、MIT和斯坦福，拥有10年以上顶级投行的工作经验。未来，亨瑞将会和更多的中国企业合作，利用集团在北美投资开发市场的优势以及遍布全球的专业一体化服务网络，更好的与中国企业展开在美国融资、地产开发、项目推广等多领域的战略性互信合作和交流。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/17 12:57:38> 
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