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孟晓苏:“以房养老”让房产更有价值
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今年6月，中国保监会正式下发 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布从7月1日起在北京、上海、广州和武汉四地启动老年人住房反向抵押养老保险试点工作(简称“保险版”以房养老)，试点期为两年，面向的对象为60岁以上拥有房屋独立产权的老年人。
北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长孟晓苏是中国 “以房养老”的首倡者，他在接受《中国地产总裁》杂志记者的采访时，详细的解释了幸福人寿版本“以房养老”产品的设计思路，核心思想是根据未来增值情况估价现有房子，使老人每月的养老金有所增加。
将推非参与型产品探路
在保监会《指导意见》发布后，7家参与保监会前期“以房养老”研究的保险公司中，第一家递交试点方案的公司是幸福人寿。而孟晓苏正是中国“以房养老”的首倡者，他在2003年就建议开展“以房养老”，11年后“以房养老”政策终于开始试点。
“‘以房养老’保险产品比较复杂，其设计的难度在于未来房价涨幅难以计算。此外，人均寿命也需要重新测算，虽然全国人口的平均寿命数据有了，但是北京、上海、广州、武汉这几个地区人口的平均寿命又有可能不同。”
他透露，保险业精算师很难测算出房价未来的涨幅，这是保险版“以房养老”面临的难点。由于技术上的不成熟，此次幸福人寿推出的是非参与型(也称非分享型)产品，即保险公司不参与房价上涨收益的分配。但随着技术和产品的发展成熟，还会进一步研究推出参与型（也称分享型）产品。
房子需投保房屋财产险
保险版 “以房养老”的原理是：老年人将其自有产权房子抵押给保险公司，每个月可以从保险公司领取到一笔给付金，老人去世后，房子将被保险公司拿去拍卖来偿还支付的本息之和，若有剩余则归老人继承人所有。
孟晓苏表示幸福人寿以房养老的核心思想有四点：一是房子的价值、老人的年龄与给付金成正比；二是一房可供两人同时参与，房产将在最后一位老人去世后收回；三是老人可选择退保，只需偿还从保险公司领取的本息即可；四是如果老人将房子出租住养老院，租金仍归老人。幸福人寿将推出的是不参与型产品，即未来不参与房子的增值收益的分配，而是还归老人，但承担房屋降价的风险，利息还低于目前银行抵押贷款的利息。
此外，参与以房养老，老人需要为房子投保房屋财产保险，用来应对火灾等风险。
第一批“三高”客户
虽然目前幸福人寿的产品方案还在等待批复，但已有第一批意向客户，大约有几十个老人，基本上都是大学毕业，职业为大学教授、工程师、企业高管等。
这些意向客户的房子基本上都在一线城市，估价500-800万。如果他们参与以房养老，每位老人每月大概可以拿到2-4万元不等的养老金，房子越值钱的领取越多。房子估值相同的情况下，年龄越大领得越多。
他表示，幸福人寿希望第一批客户是“三高”客户，即高房价地区、高潜质房屋、高素质老人。因为领取的养老金比较多，这种反向抵押养老保险收益比较好。他认为，保险公司做“以房养老”试点期间没有现金流的风险，日后如果变成了大众化产品，会吸引很多社会资金，也不会出现问题。 | | | 来源：中国地产总裁杂志 时间：2014/8/18 16:05:02> 
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