文/陈晟（中国房地产研究会市场委员会副主任）

2014年的房地产市场错综复杂，波诡云谲。首先，政策方面，去年中央提出建立房地产调控长效机制；市场方面，三四线城市房地产出现过剩现象，与大城市房价走势开始分化；金融方面，银行对房地产企业失去信心，短期内不再看好房地产行业，导致房地产融资更加困难。

目前商业银行正在收缩对房地产企业和个人按揭的贷款，提高门槛，严控风险。而基金方面，虽然目前还看不到能够使整个地产私募基金行业出现系统性风险的迹象，但已经有不少地产基金未雨绸缪，缩小对中小开发商的资金供应。信托方面，房地产市场风险加剧，大部分信托公司的资金投向开始回避房地产领域，从而导致房地产信托市场出现了急剧降温。

因此，多地政府出台相关政策，希望银行放松房地产贷款。但银行对于地方政府的政策松绑却反应冷淡，主要原因还是以下几个方面：

首先，房地产企业负债率高。中国房地产企业负债率高是一个不争的事实。根据上市房企已公布的2014年中报数据计算得出，截至8月27日，已公布中报的98家沪深A股上市房企，平均资产负债率已近77%。中小房企筹资方式主要为自筹资金、银行贷款，而银行贷款占中小房企负债比重较高，当房地产市场出现整体下滑或不景气的情况下，企业资产状况恶化，企业偿债压力加大，现金流吃紧，出现资金断裂风险加大。

其次，从深层原因分析，在经济增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”情形下，实体经济需求疲软、房地产销售持续下降、工业成品库存上升、消化库存尚待时间以及企业资金需求减弱，都导致中长期贷款有所下降。

第三，房地产产能过剩。房地产已出现明显的产能过剩，房地产供求格局发生转变，投资房地产风险因素增加，房地产作为投资产品吸引力下降，在此情况下，银行信贷寻求风险更低、收益更高的投资产品自是理所当然。

面对融资的困境，中小企业又该如何冲破重重阻碍呢？

一方面，中小房企可以选择更多样的融资方式，如上市融资、项目融资、担保融资、典当融资等，企业需要根据自己的情况选择适合自己的融资方式。

另一方面，中小房企要根据市场竞争格局，调整竞争战略，把握城镇化所创造的机遇。目前即使是全国最大的房企万科，也只布局了包括一、二线城市在内的60余个城市。因此，三、四线城市仍以中小型房企为主。在一线城市人口、环境逐步饱和的状况下，未来三、四线城市仍有城镇化的潜力可挖。十二届全国人大常委会第三次会议的报告称，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。这在政策上给予了中小城市以及中小房企发展一定的想象空间。