文/朱咏敏（全国房地产商会联盟、上海联合会执行会长）

目前，许多中小型民营开发商明显感觉到，2014年的房地产对于中小型地产企业来说是一个多事之秋。

大型地产企业靠资金实力能拿到很高价格的土地，而对大部分中小房地产企业来讲，如不想挤进这个市场中去分一杯羹，必须有一个新的商业模式，来作为企业的制胜之道。

在这种情况下，我认为有三种解决方法。第一种，让出土地，中小型企业在拿到地以后不开发，而是寻找一个比较有品牌、有知名度、有实力的开发公司和他们进行合作，把土地让出70%的股权。对于大企业来说，中小型企业在当地拿地还是比大企业有实力的。所以像万科，它也不是到处去拿地，有30%也是跟小企业合作的；第二种，如果找不到大的企业合作，这时可以寻找一种与自身相匹配的开发模式，就是间接融资，比如上海目前已经出现了建筑企业金融化和房地产企业合作，就是施工队为房地产融资，当然这种模式的前提条件是要地段好、楼盘在建好以后能够在很短的时间内销售出去；第三种，封闭式筹资模式，就是说开发商拿到地不再出钱，施工队也不贷资，而是利用基金和金融作为组合，这样同

样能把房子建起来。第四，装配式的住宅产业化也为中小企业的开发提供了新的契机，用加快资金周转的方式来获得更多利润。第五，房地产证券化的正式落地，用企业未来的净收益作为资产，转入上市公司，并取得相应股票值，再用股票质押获得现金流贷款。另外，还可以运用一种新型的开发模式———众筹融资模式，从国际上来看，互联网众筹融资已经逐步发展壮大，成为中小房企新榜样。所以有困境就一定有出路，只要你有土地资源，不一定要去找资金，只要心态平和，就一定能找到企走出去的道路。

同时，中小型民营地产企业也没有必要都挤在住宅这根“独木桥”上。因为房地产开发的内涵和外延很广，除了住宅地产以外，还有许多属于非地产形态，除了人们现在开发比较多的商业地产以外，还有如旅游地产、教育地产、工业地产、休闲地产、体育地产，甚至有企业把某个业态与住宅混合开发构成复合地产。

中小地产企业在三四线城市的困境主要出现在三个方面：一方面人口常态化，城市人口没有流动性。另外一方面就是没有产业的支撑；还有就是市场过于饱和化。所以，中小地产企业拿到地以后眼光要看的远一点。中小地产企业虽然遇到一些困难，但也是一个机遇。大型房企都是从小企业发展起来的，只不过在合适的时机采用了合适的发展思路。因此，中小地产企业，尤其三四线城市的民营地产企业，必须探索符合自身要求的发展模式。

中小房地产企业应放开思路寻求适合自己的开发模式，一个成功的商业模式是企业成功的核心部分，而商业模式的创新也意味着整个战略的变革，在资金短缺的情况下，中小型地产企业更要变革自己的开发模式。