专访经济学博士，著名财经专家，原财政部财政科学研究所所长 贾康

 
    不同城市不同类型要具体分析，而面对分化，房企需要真正学会在市场上自己分析判断风险，利用自己的核心竞争力做大做强。
    
    党的十八届三中全会吹响了全面深化改革的号角，一系列改革措施相继落地，开启了中国经济建设新常态。目前，我国经济发展仍处于重要战略机遇期。从当前中国经济发展阶段性特征出发，房地产行业如何来适应新常态，保持战略上的平常心态？《中国地产总裁》杂志专访经济学博士，著名财经专家，原财政部财政科学研究所所长贾康，为我们解读在全面深化改革的经济背景下的楼市新思考。

 中国经济进入新常态 

   《中国地产总裁》杂志：认识新常态，适应新常态，引领新常态，是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。在您看来，什么是经济新常态，您认为中国经济当下和未来的发展情况如何？

    贾康：所谓经济新常态，在我看来可以通过三个关键词来解读：一是“中高速”增长速度的新常态，意思就是说我国经济已经从高速增长向中高速增长换档。

    二是结构调整的新常态，即从结构失衡到优化再平衡；结构调整是更实质的追求，因为中国经济已经不再是简单的粗放型增长方式，加快经济方式的转变必须在结构优化方面取得实质性的进展，通过结构优化，我们可以提高经济发展质量使人民群众得到实惠。

    三是创新驱动，即做好技术创新、管理创新、制度创新，这样才能支撑合乎规律的从高速到中高速新常态的转变，如愿打造中国经济升级版提高增长质量，从而使人民对美好生活的向往落到实处。

    2015年我国经济工作的五大主要任务：一是努力保持经济稳定增长；关键是这个“稳”，这是我国经济工作五大主要任务中的首要任务，是我国步入新常态的关键一步。稳增长是稳“中高速增长”，而不是为了增长而增长，是去粗取精。

    二是积极发现培育新增长点；在经济稳增长的过程中，要积极发展培育新的经济增长点，这与经济稳增长是相一致的，在经济新常态下，积极培育新的产业增长点，无论是从产品、经营、品牌、市场，都要积极地创新，开拓新的发展思维，催生出新的产业形态与产业升级模式，抓住互联网革命爆发的契机，从而更好地引导结构产业化升级。

    三是加快转变农业发展方式。四是优化经济发展空间格局。五是加强保障和改善民生工作。

    在“新常态”概念下，我国经济运行下一阶段主要是完成一个以增长速度指标为代表的运行态势的探底过程。

    新常态下地产变革

   《中国地产总裁》杂志：随着中国经济步入新常态，房地产行业也进入了新常态。您认为房地产市场的新常态是什么？房地产企业具体该如何认识、适应与引领这种新常态？

    贾康：随着中国经济进入新常态，这必然将影响到各行各业的发展，当然也包括房地产行业。去年中国房地产行业业绩不断下滑，库存量不断积压，相比几年前，房地产繁荣的景象一去不复返，但是，从近两年来看，不论是开发商拿地还是消费者购房，开始趋向一种成熟和理性，进入了一种常态化，尤其是房地产长效机制建设将大大增加房地产持有环节税收，有效遏制房地产投机需求。

    2015年我国经济工作的五大主要任务中，第五项任务就是保障和改善民生问题，而住房保障正是解决民生问题的关键。

    在多种因素作用下，房地产市场去年出现了明显的调整分化。在分化的概念下，不同对象有着不同的特征，我们要认知房地产市场在新阶段的波动，今后对房地产价格的分析要分线、分市、分段、分类、分型。所谓分线，就是一、二、三、四线城市的房价会有明显区别。分线以后还要分市，同样的二线城市，不可相提并论，每个城市都有不同的特点和可能的走向。再往下，地产商还必须要考虑分段，一个城市不同的地段有着不同的表现。此外，还要分类型，比如逆势走高的学区房。

    户型、楼层、周围环境的区别对以后越来越挑剔的购房者来说，是非常重要的，比如南方人买房买最高层，北方人喜欢买一层，不依赖电梯还可能带有一个庭院，各个地方都有不同等等，所有的区别在市场上会越来越细分。

    不同城市不同类型要具体分析，而面对分化，房企需要真正学会在市场上自己分析判断风险，利用自己的核心竞争力做大做强。

    随着房地产行业进入新常态，房地产企业发展思路也需要有新的转变，2015年的经济发展注定有许多不确定的因素，但是房地产企业对于自己的发展要有清晰的认识，在政策不会大变动的情况下，房地产行业的主要目标还是会延续去库存的情况发展，所以房地产企业一定要抓住机会，以价换量加速去库存化。

    另外，房地产业最重要的一点还是积极培育新的增长点。这并非要我们摒弃传统的经济增长模式，而是要以增强核心竞争力为重点加快传统产业优化升级，同时发展新型产业，比如，利用互联网、金融等与其他行业相融合。

 
    加快房地产税立法

   《中国地产总裁》杂志：如今我国经济进入了全面深化改革阶段，尤其是房地产行业，提出了加快房地产税立法的决定，那么您认为房地产税改革的关键是什么？进一步推进房地产税改革有什么重大意义？对房地产市场有什么影响？

    贾康：虽然房地产税的提出充满了争议，但是，历次中央文件都有在提，说明这个改革是要推进的，只是时间问题而已。十八届四中全会提出了依法治国的方针，所以房地产税改革的关键在于加快立法，在2014年的两会上，人大对于房地产税的看法就是要尽快进入立法程序。如果2015年房地产税能进入立法程序，我估计，2016年能够完成立法，2017年房地产税将可能正式依法全面实施。

    房地产税的实施是非常有必要的，至少会带来四个方面的正面效应：一是房地产税是服务于现在市场体系，是渐进提升直接税比重和配套改革的一部分，可以优化中国税制发展，同时也可以促进房地产市场健康发展，减少泡沫，促进市场的供需平衡，而且调节了大家的选择偏好，更多的小户型会被提供出来，更多的中小户型会促使中国城镇化土地集约水平的提高，有利于社会资源优化配置。

    二是房地产税的实施有利于配合分税制改革，打造地方税体系，在我看来，房地产税未来有望成为地方税体系主力税种之一，这样就能为地方本级财政找到收入来源，体现出它的财源建设的作用，同时它恰恰也就做到了分税制改革的分水岭，成为地方税体系的重要组成部分。

    三是房地产税可以优化中国收入分配调节和财产配置。房地产税完全符合市场经济税制的“支付能力”原则，其实施可以为大众带来利益，促进和谐社会的发展，适当地中和一些矛盾。

    四是优化中国税制结构，使直接税比重有所提高。直接税比重提高总体可以减轻全社会“税收痛苦”，减少间接税和流转税所带来的负担，同时降低了低收入群体的“税收痛苦”。

    最后一个正面效应就是房地产税可以推动中国从地方辖区、居民社区开始，培养大众依法理财、民主理财的观念。

    总体而言，在中国正式明确加快房地产税立法的同时，应理性地讨论并更快地达成基本共识，运用高端方式在中国建立一套适合自己发展的制度规则，这样房地产税将会为中国的房地产市场带来长治久安、健康发展的环境。

 
    不动产登记制度实施

    《中国地产总裁》杂志：2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。有部分舆论和民众将不动产登记新规视作“房价杀手”，对于其施行后促使房价下跌寄予厚望。对此您怎么看？不动产登记新规的实施对房地产税的出台有帮助吗？对房地产市场有什么影响？

    贾康：自中央颁布《不动产登记暂行条例》以来，大部分媒体或大众都认为实施不动产登记有利于反腐和降低房价。在我看来，这些肯定不是该制度出台的出发点，并且它对房价的影响没想像中那么大。根据中央要求精神，我国实施不动产统一登记的主要目的，是建立城乡统一、海陆统筹，涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。不动产登记的本意不在房地产，其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。

    不动产登记制度的实施将对房地产市场整体存量进行确定，可以进一步了解房地产市场的供求关系，也为政府的宏观调控做了数据性的铺垫。全国不动产登记信息将为未来房地产税制的出台和实施征管提供保障，将加快房地产税出台的步伐。

    《中国地产总裁》杂志：去年房地产市场诡谲多变，社会优势资源不断向大房企倾斜，三四线开发商融资难度增加，所以，P2P网贷、大数据金融、众筹、信息化金融机构等互联网金融模式发展势头火爆，互联网金融平台应时而起，对此，您怎么看？