北京大学房地产总裁黄埔同学会监事会主席、陕西华兴源企业集团总裁

    随着中国经济进入中高速发展时期，我国房地产市场进入新常态，政府心态逐渐理性，更加注重市场的调节、调控作用。2015年，除个别城市外，限购、限贷等行政手段将退出舞台，同时受不同城市市场分化的影响，地方的调控政策将更趋现实和灵活，作为国家层面的房地产调控的长效机制将进一步孕育和建立完善成熟。房地产行业未来总体呈现出七大发展趋势：

一、步入理性发展阶段。随着政府楼市调控政策转向去行政化、以市场调节为主导，房地产市场将步入平稳增长的新常态阶段。因调控政策淡化，市场主导作用加强，住房制度改革完善和人口发展红利带来的需求爆发期已经结束，房地产行业将步入理性发展阶段。

二、市场分化明显。经过十多年的长足发展，部分城市房地产市场供应达到了一定规模，需求也得到较大程度的释放。受经济发展水平、居民收入水平、人口增长以及产业定位、城市功能等多种因素影响，不同城市的房地产市场逐渐呈现出明显分化，有些城市需求强劲，有些城市需求疲软，区域分化和功能性分化明显。

三、新型城镇化是发展新动力。新型城镇化发展战略是催生人口大转移，就业范围扩大的大概念。基础设施配套完善，社会公共服务大量投入会对当前房地产市场产生深远影响，引发新一轮房地产市场刚性需要。新型城镇化将成为房地产行业发展的新机遇新动力。

四、创新发展成为新趋势。经济运行和发展速度放慢，房地产行业利润不断被压缩，在追求质量品质的前提下，房地产企业对创新越来越重视，更加注重产品细化、产品分类、产品多元化、综合功能和综合效益，更加注重市场需求分化，去主动完善优化提高产品市场竞争力，不断创新寻找新的利润点。房地产企业将不断加强产品质量，采用新的竞争模式，引进新概念、新技术，结合不同产业特点，融合新的行业需求，如健康、养老、社区服务、互联网、职能服务、金融业与行业整合联姻。在房地产行业进入新常态后，创新发展将成为行业发展的新特征和新趋势。

五、改善性需求占据主导地位。随着社会发展和意识形态、文化因素、人口结构等方面的影响，住房需求的总量已不再是问题，关键问题在于结构。从住房市场上看，中国自住房改革制度实施，房地产市场快速发展，刚性需求担当着市场主力军的角色。未来住房市场主力军将是改善性需求和刚性需求并存，改善性需求将逐渐超出刚性需求的量，改善性住房将占据房地产市场主导地位。

六、商业物业回归本性。房地产市场快速发展的时期，中国房地产行业开发建设商业住宅、办公楼作为销售型物业获取利润，而不是通过租金回收经营模式实现利润。与国际上发达国家相背，缺少经营思想，容易产生项目配套重复、产品单一、综合服务能力不够、社会贡献不大、解决区域配套、公共配套功能不全，浪费、重复建设、规划不合理现象突出，同时产品质量功能低下，不利金融化、市场化，失去了商业物业是贸易经营活动的空间载体的作用。随着新常态经济的发展，房地产社会属性、服务属性、经营商业属性将增强，商业物业逐渐回归经营活动空间载体的本性。

七、产业结构日渐丰富。城市发展的主线和思路不断清晰，城市功能定位、区域特点、地域文化、历史文脉、地域经济不断强化和完善，逐步形成具有特点的特色城市群和区域化城市带。城市功能特征带有明显标志，将促使房地产行业明显分化、细化、分工，进一步完善房地产多元化、多样性、多种类产业结构，如养老地产、健康地产、旅游地产、文化地产、娱乐地产、办公服务地产、工业化地产、现代农业地产等多门类、多种类发展趋势，从而丰富、延长房地产行业链。