对于股市和楼市的关系，业内流行的看法是“跷跷板”理论。楼市低迷，楼价下调，社会资金流进股市推动股价上涨；楼市热，房价涨，资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。

最近深圳等地传来一些个案，因为股市大跌，不少投资人股票被套，财富缩水，先前定购的房子无法交齐首付款，提出缓交房款或退房。尽管这些是个案，但提出了一个很现实的问题：近期股市大跌对楼市有什么影响？会不会对购房需求产生较大的负面影响？股市大幅度波动接下来会影响到楼市复苏回暖的步伐？

近日，西南财大中国家庭金融调查中心发布报告称，从2015年6月15日至7月2日，该中心对包括西安在内的全国有代表性的5000户家庭进行了季度电话回访，经此得出报告数据显示，2015年二季度，我国有8.8%的家庭参与了股市，持股家庭约为3700万户，其中93.8%为城镇家庭。家庭借钱炒股的比例不高，对股市发展仍然乐观，股票减持行为谨慎。

调查显示，截至2015年一季度，持股家庭的房价预期指数均小于100，表明持股家庭看涨股价的同时对房价持看跌态度。但到了2015年二季度，持股家庭的房价预期上升到了111.8，而股市预期指数下降至110，持股家庭转而看涨房价，股市与房市之间的跷跷板效应明显。

该中心表示，家庭股票投资行为对房地产市场的影响不仅体现在房价预期上，也体现在其购房行为中。今年一季度持股家庭与未持股家庭购房比例相当，但是2015年二季度，炒股家庭的购房比例由一季度的2.3%大幅上升至3.7%，而未持股家庭的购房比例略有下降。总体来看，股市资金撤出流向房市的迹象已经显现，或将成为助推房市发展的又一动力。

股市与楼市，究竟关系如何？

去年底的“卖房炒股论”似乎仍在耳边，转眼间随着一线城市楼市的回暖，“卖股炒房”的说法又重现江湖。这两个说法哪个正确暂且不论，但显然，股市和楼市，一个当前的热点和一个过去十年的热点，免不了被大家联系到一起来比较。然而，这两者间到底是此消彼长的零和游戏，还是互相促进共同进退的呢？为了看得更清楚，我们把时间跨度拉长到10年，从历史数据中来寻找其中的答案。

首先来定义一下数据指标。我们用上证指数代表股市涨幅，中原一线城市的二手住宅价格指数代表楼市。这里之所以用二手价格而不是新房的，首先是因为一线城市二手住宅成交量早已超过新房，二手才是市场主力；其次，二手房价不受开发商定价和成交结构的影响，更能反映市场真实价格；同时，都采用指数形式，能做到同质可比；还有一点，中原二手价格指数有超过10年的历史，有足够长的历史数据，可以做长期比较。

不过，中原二手价格指数都是以城市基础的，这里我们用北上广深四大一线城市的平均指数为房价涨幅依据。主要是考虑到一线城市市场化程度高，交易活跃且投资属性强，能充分反应房价的变化趋势。其他城市不具备这些特性，所以暂不列入比较范围。

指标定义好了，就可以来看具体的数据了。

我们以10年为界，先看两个指数的累计总涨幅。从2005年4月到2015年4月，两个指数的涨幅大致相当，上证综指涨了283%而一线城市二手房价涨了248%。

十年间房价和股价涨幅如此接近，我认为不是巧合。从宏观上看，楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的晴雨表，而楼市则是社会总财富的反映。中国经济的持续增长是过去十年股市、楼市增长的基础。同时，货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时，社会投资意愿增强，对股市和楼市都有正面影响，反之亦然。

对比房价指数和股指曲线可以发现，在过去十年的多数时间段内，股价和房价的上涨下跌周期都是同步的：

从2005年5月起到2010年10月，在这5年半时间里，A股和房价经历了5个基本同步的上升和下降的小周期。

而从2010年11月起到2014年9月，在这将近4年的时间内，A股和房价走势相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房价上涨了45%而上证指数跌了32%。而在2014年5月到9月之间，上证指数开始上涨，而房价则短暂下跌了5个月。

从2014年10月开始至今，A股和房价又进入同步上涨周期。

从以上历史数据的对比不难发现，在过去10年中，有超过6年的时间中房价和股价是同步变化的。而从两者之间的涨跌关系来看，每次股市上涨，都会带动房价上涨；而当房价下跌的时候，股市也常出现下跌。反过来则不成立，比如房价上涨时，股市不一定涨；而股市下跌时，房价也不一定下跌。

股价涨则房价必然上涨，这一规律基本贯穿于过去10年。

具体来看，在过去10年间，股市经历了7个波动周期，其中上涨4个，下跌3个。而在这7个周期中，房价走势与之同步的有5个半。之所以会有半个周期，是因为在2014年的5-9月间，股市已开始回升，而房价还在缓慢下跌，随后两者又进入同步上升。

因此，从周期数来看，大多数的周期内（5.5/7=78.6%），房价和股价的走势是同步的。而在股价的上涨周期中，绝大多数时间（3.5/4=87.5%）房价是同步涨的。

如果改用时间长度来衡量的话，在过去10年的总计120个月中，房价和股价同步的月份有72个月，占60%。而在股价上涨的共计62个月中，房价同步上涨的月份有57个月，占比91.9%，这个比例就很高了。

唯一的例外发生在2014年5至9月的短短4个月之间。此时上证指数已开始触底回升，而房价仍有小幅下跌。考虑到当时股市刚从长期熊市中复苏，涨幅也有限，可以看作是股市对楼市影响的滞后。随后两市即进入了同步上升轨道，这一规律仍然有效。

之所以股市涨会带动房价上涨，除了前面提到宏观基本面因素外，财富效应是主要原因。股市大涨使得投资者资产增值，促进包括住房在内的各类消费增长。而房地产生产周期长，供应短期无法跟上。供不应求情况下房价自然随之上升。美国互联网泡沫期间，硅谷豪宅价格飞涨就是例证。

不过，内地房地产市场历史很短，从1998年房改算起，满打满算也只有17年。而一线城市楼市的快速发展，也是2003-2004年才启动的。因此，过去十年楼市基本处于高增长过程中，一线城市房价一路上涨，没经历过大的调整。在这样的情况下，当房价曲线过去10年中80%都是上涨的情况下，如果和其他任何曲线做对比，有很大概率会得到“涨的时候一起涨”这个规律的。

那么，基于内地市场数据得到的楼市与股市关系的结论，是内地房地产高速发展期的巧合？还是普适的结论呢？我们可以用香港市场的数据来做验证。

内地房地产政策很多脱胎于香港，市场机制上比较接近。同时，香港和内地城市文化背景接近，股市、楼市发展历史长，相关数据也比较完备，适合用来比较。

同样先定义一下数据，我们用恒生指数代表股市，中原城市领先指数代表楼市。香港90%的住房交易是二手房，中原领先指数是基于中原地产在香港的实际成交数据编制的，是香港市场普遍认可的房价指标。前文所用内地一线城市房价指数，原理和香港中原指数是一致的。

香港中原城市领先指数最早可以追溯到1994年初。因此，我们可以用长达20年的数据来验证基于内地市场数据得到的规律。

根据前文的分析，内地楼市和股市的相互关系主要有两点：一是两者长期涨幅接近；二是股价涨、房价也同步涨。而在香港市场，这两条规律同样成立。

在过去20年，港股累计涨幅为127%而楼价涨幅为134%，涨幅非常接近。而从涨跌周期来看，香港房价和股价几乎完全同步，股价上涨时，房价也同步上涨。

其实，用统计工具可以发现，香港股价和房价的走势是显著正相关的。其中原因可能在于香港是单一城市市场，经济社会环境差异小，而内地即使四大一线城市间也有差异；同时，香港民间投资氛围浓厚，股市楼市都有很强的投资需求。

由此看来，股市上涨而楼市同步上涨，这一规律并非内地一线城市独有。宏观上的流动性增强，加上股市上涨带来的财富效应，都会投射到楼市上，从而带来房价的同步上升。

当然，我们也应该意识到，股市毕竟不是影响房价的决定因素。市场基本供求关系和房地产政策对楼市的影响更直接。随着房地产黄金十年的结束，人均居住条件已有很大改善，未来成交量和价格大幅增长的空间比8年前小了很多。而一线以外的众多二三四线城市，供应压力依然较大，需求也远不如一线城市稳定，楼市的回升很难一蹴而就。而政策方面，虽然二套房贷、利率不断松动，“330新政”二手房营业税下调更是对一线城市利好，但同时限购仍在，只要确保执行不放松，仍将对一线城市房价的涨幅有所限制。