文／本刊编辑部

    2015年1-8月份，全国商品房销售面积69675万平方米，同比增长7.2%，增速比1-7月份提高1.1个百分点。其中，商品房销售额48042亿元，增长15.3%，增速提高1.9个百分点。住宅销售额增长18.7%，办公楼销售额增长12.9%，商业营业用房销售额下降2.5%。从上述数据来看，似乎近期政府陆续推出的降息、降准等相关利好政策已经让楼市回暖，其实不然。

    政策出台的频率过密，正是说明政府之前出台的政策对市场的效果有限，也说明政府为市所迫，更加证明了市场愈加不乐观的情况。因此，开发商要怀有“信心”，但不要抱有幻想；要学会“看市”，不要盲目出击。

    首先，政府出台利好政策，要激活和能激活的，是交易量，而不是价格。

    与其说降准利好楼市，不如说降准只是在一定程度上配合了当前政府对楼市的放松政策趋向。降准增加了银行的流动资金，也就提高了银行下调二套房首付比例的积极性。但楼市贷款通常额度巨大，以目前下调后的存准率，银行仍放不开手脚。更大的市场机会不会是银行提供的，而是一向善于充分利用政策变化的房地产开发商提供的。降准历来被视为降低买房门槛的机会，这只是给了开发商去库存的一次宣传机会。

    其次，楼市整体分化仍在加剧。

    据相关数据统计，8月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价格环比普涨，其中新房价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正，二手住宅价格同比综合平均从上月上涨0.2%扩大为上涨1.9%。虽然楼市在回暖，但城市间分化正在扩大。8月份，二线城市房价整体较为稳定，但大部分三线城市房价仍然下降，说明大多数城市仍然处于去库存阶段。

    第三，市场刚需未来难测。

    楼市刚需是存在的，毕竟住房还是人们的基本需求，然而收入跟不上，也是枉然。未来的不确定性在于，收入水平若不能有效地支持住宅需求，本轮救市政策刚需释放之后，市场的增长动力仍然不足。

    不能改变产业结构、增进就业和收入、扩大中等收入人群的数量，整个房地产市场的购买能力就难以提升。因此，无论是不断放松的政策，还是市场营销造就出来的回暖气氛，若降低购房成本方面没有大的变化，楼市前进的脚步仍然不会太轻松。

    所以，对政府的救市政策要学会分析和判断。政府救市固然重要，但开发商还是要学会结合自身情况，学会“看市”，主动调整，莫让舆论误导了双眼，毕竟楼市暴涨难期。