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范小冲:存量时代下的轻资产策略

                                        文范小冲

 

未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段,房地产企业必须要挖掘特色,完善产品服务,进行新的战略选择,这样房地产企业才能在下一个“黄金时代”到来之前抓住机遇。

 

一成不变已经不能让房地产企业继续发展下去了。从企业定位、品牌形象、开发模式,再到营销思维、服务管理,开发商转型和求变的思想已经渗透到房地产行业的方方面面。

在房地产业过去十多年的黄金时代,房地产企业几乎完全没有存货风险,房地产行业处于快速发展的高增长期,市场供不应求,土地和房产始终在快速升值,极少看到亏损的项目,更少看到崩溃的企业。房地产企业的核心能力也在抢夺资源、快速开发、规模速度制胜的模式中不断得到提高。房地产市场走向了野蛮生长的年代。

但近几年,随着房地产黄金时代的结束,中国房地产开始迎来白银时代,房地产行业发生了很大的变化,出现产能过剩、库存压力大、高负债、低利润等现象。从2014年起,开发商的存货压力普遍增大。统计数据显示,截止到今年的8月份,89家上市房企存货总量逾1.8万亿元,而去年同期这89家房企的存货总计为1.58万亿元,攀升了近3000亿元,同比涨幅为14%。我国房地产行业已经从增量时代进入了存量时代。

资金成本上升,土地升值速度减缓,资金压力加大,房企的压力还将持续贯穿2015年,这时候企业需要做模式的转型,从重资产模式向轻资产模式转变。在白银时代,房地产企业的任务就是要找到新的出路。

重资产模式指的是房地产企业过多依赖自有资金投入买地开发建设,销售和持有运营的传统开发模式。当市场出现供不应求,土地和房产快速增值,物业开发和持有增值远大于资金成本的时候,开发商会理性选择重资产模式,进行重资产投资,快速规模化开发,寻求储备更多的土地。当资产升值速度低于资本成本的时候,大量持有资产是负价值贡献,这时候企业就需要向轻资产模式转变。也就是用最少的成本,去撬动最大的资源,获取最大的利润,而不是过多依赖自有资金,购买土地持有资产等重资产投资,从之前赚取资产升值收益,走向赚取增值服务收益,来实现盈利和业务扩张。 

在目前的房地产开发行业,轻资产的类型有很多:以彩生活为代表的社区O2O、绿城为代表的代建模式、万科和朗诗的小股操盘,以及众多开发商试水管理的地产基金,包括嘉凯城规划中的品牌和管理输出等均属于轻资产的范畴,这些模式的开发对于地产未来发展前景都很不错。

未来玩房地产,一定要向轻资产转型,不然玩不下去。在开发商纷纷抛出“跨界”、“互联网+”、“金融”、“轻资产”等转型逻辑时,阳光100集团也探索出了与别家不同的“轻装转型”之路。

首先,“品牌地产+资本组合”。日前,阳光100集团与光大安石牵头的投资财团通过新股配售入股公司,成为持股9.03%的第二大股东。与其他房企“拿别人的钱干自己的事”不同的是,阳光100的轻资产模式是“拿自己的钱干别人的事”。50亿元的融资可能会做100个项目,或者是50个项目,参小股,去操盘。例如投2亿,促进物业升值,获得8-10亿的收益,就可以获得收益部分的50%

其次,“小股操盘+资本力量,激活休克鱼”。通过与光大安石和中信国安成立轻资产投资管理公司,类似十几年前海尔“激活休克鱼”的扩张方式,通过定位提升,资源组合,开发运营,快速销售等,激活和提升项目价值,获取项目销售,项目溢价和投资等收益,从而实现多方共赢。

最后,此次轻资产合作是转型不转行,激活不兼并。通过快速变现盘活存量资产,利用专业品牌营销,资源整合,运营能力和资本力量,救活和提升项目价值,承担责任,共享未来。

未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段,房地产企业必须要挖掘特色,完善产品服务,进行新的战略选择,这样房地产企业才能在下一个“黄金时代”到来之前抓住机遇。

(根据范小冲老师在北大黄埔“全国房地产企业家闭门会议”上的演讲内容整理而成

来源:中国地产总裁杂志      时间:2015/11/17 10:17:42>