文／本刊记者  马明  

通过游艇港的建设以比较低的成本取得土地和海域使用权，提高环境品质，通过海天盛筵活动带来高端客户群，提升项目知名度，以酒店运营为复合型地产提供配套和娱乐消费。

随着国家经济的发展，游艇、高尔夫、马术、潜水等高端消费开始普及，也带动了休闲娱乐地产的蓬勃发展。作为国内游艇地产始作蛹者，鸿洲地产龙头老大的江湖地位毋庸置疑。

厚积薄发的鸿洲

鸿洲集团前身成立于1998年，从收购创维地产起步，经过十七年发展，目前在深圳、北京、海南、香港等地拥有十四家全资子公司，固定资产110亿。公司形成了旅游度假地产、游艇产业、酒店与度假村、高端会展与赛事四大业务板块，同时发展了马会、名车会、鸿酒会等配套产业，形成了运营管理、高端产品、度假模式、开发实力、文化品牌等多个核心优势。

目前，鸿洲集团的房地产板块，有一万亩土地储备，六个在开发的项目，持有二十万平方米商业，位于海口滨海大道CBD核心区域的海口鸿洲中心城市综合体项目，建成后将成为海口CBD新地标；酒店板块包括四家已经建成酒店，另有一家在建五星级酒店将于2018年开业；会展板块，作为国内顶级奢侈品牌展的海天盛筵已经连续举办四届；游艇会板块，鸿洲拥有32艘游艇，1200个泊位，同时还建立了一个售后维修基地。

作为南中国顶端价值运营商，鸿洲集团可谓势力雄厚，然而在资本市场却几乎没有动作。“鸿洲集团董事长王大富先生非常务实，认为持有资产更为踏实。这种思想对公司前期快速发展产生了巨大的好处。然而重资产公司的模式留给资本市场想象空间小，难于复制，所以得不到资本市场的青睐。”鸿洲集团品牌与营销中心总经理王晨表示，目前，鸿洲也在做战略调整转型，“计划把公司的游艇会、海天盛筵会展、酒店三个业务板块拆分出来，单独上市，使更多的人分享鸿洲集团未来发展的红利。”

同时，鸿洲集团今年开始实施“走出去、请进来”战略。“我们把鸿洲近二十年形成的资源、经验和特长展现出来，与合作伙伴进行充分沟通交流，创造不同的合作机会。”王晨对《中国地产总裁》杂志说，“一是把合作伙伴请到海南来共同发展，二是鸿洲走出去，把多年的运营经验传播出去。” 

前景广阔的游艇业

2005年开始，鸿洲集团步入“高端度假产业”发展领域，成立了三亚鸿洲埃德瑞度假酒店和三亚鸿洲国际游艇会。随后，集团陆续斥巨资打造三亚鸿洲国际游艇酒店、海口鸿洲埃德瑞皇家园林酒店、海南尖峰岭雨林谷国际养生度假村，另有3家五星级酒店正在规划建设之中。

经过多年的稳步发展，鸿洲国际游艇会目前已建成国内首家白金五星游艇会所和216个Bellingham国际游艇泊位，拥有世界先进的码头管理系统及配套设施，常年停泊在码头游艇有近200艘，有精英会员1000余席，成为集游艇租赁、游艇销售服务、游艇泊位、会籍销售、游艇会所、航海文化赛事运营、超级游艇售后服务基地、游艇商业街及保税仓在内的全方位游艇产业项目，是中国最具影响力的游艇基地。

2015年8月11日，国务院办公厅发布促进旅游投资和消费的若干意见，要求到2017年全国建成一批游艇码头和游艇泊位，初步形成互联互通的游艇休闲旅游线路网络，培育形成游艇大众消费市场。“尽管国家政策鼓励游艇市场发展，但我国游艇消费的普及率仅有两千分之一，而美国已经达到七分之一。游艇产业未来发展空间仍然非常广阔。”

王晨介绍说，“目前，鸿洲在海南已经建成了中国最大的游艇会，在深圳、香港、厦门、珠海的游艇会也已进入筹备阶段，未来鸿洲将在东南部沿海与合作伙伴共同投资合作建设游艇会，形成全国的游艇会产业链条。”

永不落幕的海天盛筵

旨在为中国消费者引入游艇和公务机的生活方式的海天盛筵是由鸿洲集团在海南三亚举办的国际生活方式品牌文化交流展。自2010年创办以来共举办4届，这场一年一度的盛会持续四天，主要包括游艇展、公务机展、房产展以及多种精品时尚生活品牌展示。

经过数年的努力，海天盛筵已经成为国内的精品时尚生活展示会，吸引了大批的中外游客参加，被业内和业外人士视为打造时尚生活的较佳方式。“海天盛筵的展品非常高端，90%是从欧美进口过来的；海天盛筵期间，我们组织三十到五十场活动，为每年参加会议的2万余名中国商业人士和他们的外国商业伙伴创造很多商业机会。”

    “每届海天盛筵的投入大约4000万左右，举办方能够获得的直接收益包括品牌赞助、码头泊位会籍销售、展品交易、展位租金等，今年的品牌赞助费用已经超过3600万。”对于海天盛筵的赢利模式，王晨豪不讳言，“海天盛筵的间接收益包括餐饮、酒店消费、房屋销售、拉升房地产项目价值、隐性收益、建立高端人脉等。目前已经成为亚洲规模最大的奢侈品展会，每次展会平均交易额达到25亿左右。”

“明年我们将在东南沿海举办一到两场海天盛筵的展会，在全国主要省会城市做小型的一两场预展，使海天盛筵走向全国。”王晨对海天盛筵的未来发展信心十足，“同时，我们还将使海天盛筵的交易常态化。海天盛筵结束后，展品将继续在国内展出，打造永不落幕的海天盛筵。”

游艇主题地产的未来

作为国内游艇地产的始作蛹者，鸿洲地产的开发模式值得所有房地产开发企业借鉴。“我们运做游艇地产的方式是，先取得海域使用权，同时拿一块配套的陆地面积做会所。在这两个基础之上，政府会提供一个低价批高层公寓的开发，综合地价比招拍挂拿地价格优惠的多。”王晨介绍说。

鸿洲国际游艇会坐落于三亚的两河交汇入海口的天然半岛，拥有中国最佳的天然良港及最优质的热带海洋资源。“我们选择三亚入海口做游艇码头，主要考虑到三亚是天然的避风港，可以避免建防波堤的高成本，同时能够抵挡较大的台风，并能够借力到城市资源。”

与此同时，鸿洲的游艇地产开发模式与纯粹的旅游地产开发模式不尽相同。王晨分析说，纯粹的旅游地产主要销售给旅游度假人群、外部人群，本地客群少。这种模式支持不了长期需求，特别是体量较大的项目，到中期就可能遇到问题。“鸿洲做的是主题地产，把本地改善性需求和高端度假需求融合在一起。这在拿地时就要进行考量。”

王晨对鸿洲实施的“走出去”战略充满期待，“未来，我们将整合鸿洲已经形成的所有资源和模式，进行复合型主题地产的开发：通过游艇港的建设以比较低的成本取得土地和海域使用权，提高环境品质，通过海天盛筵活动带来高端客户群，提升项目知名度，同时以酒店运营为复合型地产提供配套和娱乐消费。”