文／曹春尧
现在的房地产互联网，只能说是个信息平台，客户并不能在网上直接交易。真正的房地产互联网，房地产交易应该是一个客户能够直接自主进行的低成本的、高效的线上平台。
2015年股市的火爆带动了房产销售的火爆，市区一条幽静的马路上居然有四五家新开的房产中介公司在同时装修，原来卖衣服的，卖图书的店面都给腾挪了出来。
每天傍晚，社区门口也总有三三两两穿西装打领带、一口外地口音的年轻人提着房产广告看板，在门口招揽客户。问了一下才知道，这方圆一公里的范围内，居然有近百家这样的房产中介。我开始还有点不相信，但仔细想想也是，500万的房子，上下家各收一个点，成交一单就有10万元的收入，难怪大家蜂拥而至，能开公司的也都自己开了。
其实，二手房市场早已暗流涌动。2015年2月初，北京二手房市场最大的房产中介链家地产整体吞下了成都的房产经纪龙头伊诚地产，不到一个月，又与上海二手房市场排名第二的德佑地产联姻，说是合并，其实也是收购了德佑地产。
北京资本市场活跃，加上地方龙头企业有称霸全国的冲动，这样的收购合并不足为奇。
传统的二手房市场基本上是以经纪人为核心的公司模式，创建公司门槛低，一个门店，几把桌椅，人脉好，业务娴熟的经纪人磨练二三年基本上都能独立开公司。当业务员的收入不再拘泥于连锁公司的品牌溢价的时候，独立门户的情况更是连绵不断。
以上海为例，上世纪90年代和2000年初霸占上海大半个市场的香港的仲量行，台湾的太平洋房屋和信义房屋，现在剩下的门店寥寥可数，即便二手房后起之秀我爱我家，顺驰地产也仅风光几载，不复当年了。但二手房的门店数量却在逐年递增，唯一能导致开店数量下降的只有宏观调控，房产成交量大幅度萎缩的时候。
房地产中介公司这个特性，使得公司合久必分，分久必合的周期更加短，更替的节奏更加频繁。难道链家和德佑会再一次重复这样的宿命吗？
现实与梦想距离遥远
链家董事长左晖是这样解释两家公司快速合并的：二手房行业现在有两个巨大的机会交汇，一个是整个中国的房地产市场，正在从一线到二三线城市梯次进入存量房占主导地位的市场；另一个是互联网和IT技术正深刻地影响着行业，将会极大地改善消费者的体验和提升执业经纪人的服务效率。这两个巨大机会所孕育的就是伟大的不动产服务平台，是年交易额数万亿，数十万经纪人和百万级的消费者共同营造的、多赢的房地产交易生态。
链家的大趋势看的没错，但对互联网的理解似乎还停留在现状描绘的层面，未来的互联网房地产难道还需要靠数十万的经纪人的人海战术？
德佑方面是这样解释这次合并的缘由的：经纪业务方面，德佑是无可厚非的，但在外网方面，德佑地产却一直处于弱势，不得不依靠搜房和安居客提供的互联网端口带来的流量招徕客户。但经历了2014年搜房和安居客的二手房网络端口涨价风波，以及搜房通过低佣金、高提成的做法扰乱经纪行业之后，再依靠这些互联网网站来吸引流量，可以说是“与虎谋皮”。北京链家区别于其他中介公司的优势，正是其强大的外网流量。据链家高管介绍，北京链家的互联网流量甚至比搜房和安居客的还要高。在这样的背景下，两家公司的合并显得水到渠成。
显然，链家或许高估了自己的能量，和搜房恶斗之后，开始做了自己并不专业的事情，而德佑或许是信以为真，或许真正的原因还是禁不住资本的诱惑，才签下了这城下之盟。
进一步探究，链家对房地产互联网+的理解难道仅仅只是停留在搜房和安居客的客户流量上？如果是这样，这样的强强联合并似乎还是没有逃脱原来的魔咒。
反观现在的房地产市场，互联网+的号角吹了半天，二手房市场，新房市场似乎还是按照已有的节奏推进着。
开个经纪公司要有店面，要有大量经纪人，店面成本高，用人成本高，客户交易成本也水涨船高；黑中介，小公司跑单、倒闭等违规事件层出不穷，行业信任度差；房地产交易的相关服务不明确，不是不明确的统揽就是毫无约束的不作为，实施好坏看公司管理，看个人能力，没有恒定的标准和尺度，经纪服务和具体费用不挂钩，客户体验度差；中介人员从业门槛低，流动大，专业水准参差不齐，客户体验度落差大⋯⋯
新房销售也还是老样子，大的开发商有自己的销售队伍，或也有委托专业的代理公司，销售成本居高不下。销售手法上，无非是样板房、售楼处、景观区的三大件的氛围冲击，亲子活动、理财讲座等促销活动的现场鼓动，再加上销售人员的卖力吆喝⋯⋯
互联网介入房地产以后，几经周折，现在只是多了类似房多多这样的渠道整合商，帮一筹莫展的开发商从各个渠道搜罗客户。
房地产网络旗舰店的搜房几经沉浮，除了是个讯息发布的平台外，也开始形成自己的促销活动组织的平台，同时也会兼任一下房多多这样的渠道整合商的角色。
2014年号称“去中介，免佣金”的互联网房地产金融公司——平安好房，做了一年的首付贷（其实就是陆金所的放贷中介），尝试了一下线下渠道便没了声响。
互联网房地产新秀爱屋吉屋动静不小，短短一年间，一下子在几个重要省市建立了根据地，但注册的公司不是电子商务公司，而是房地产经纪公司。走一下购买流程，才发现这是一家没有店铺的房屋中介公司，除了没有线下店铺，其他的交易动作和一般的中介公司没有丝毫不同。由此可见，这也不是一家真正意义上的互联网+的房地产公司。
那怎么样才是互联网+的房地产公司哪？
房地产互联
需实现网上直接交易
互联网＋的本质就是最大限度的便捷供给和需求，在满足的同时创造更大更多的供给和需求。
而要房地产行业做到这一点，首要问题是解决网上直接交易的问题。
所谓网上直接交易，也就是说客户从看房，选房，到决定交易，进行交易，完成交易可以在网上顺利地一站式完成。换而言之，真正的房地产互联网，房地产交易应该是一个客户能够直接自主进行的低成本的、高效的线上平台。
现在的房地产互联网，只能说是个信息平台，客户并不能在网上直接交易。
很多人一说房地产网上交易，自然的反应就是不可能，大宗买卖怎么可能在网上就下单签约了呢？其实，大家想想，十年前谁想到会在网上买吃的，买喝的，还买家电，买服务？而现在，不都全部实现了，而且覆盖到生活的方方面面。既然其他商品能做到，房地产为什么不能？现在支付系统，现场视频等相关技术已经成熟，技术条件已经不再是网上交易的瓶颈。
有人说，房地产金额巨大，又有明显地域性特征，网上直接交易的主要障碍是房地产产品的现场感受，和网上交易双方的互信问题。认真推敲一下，这两个问题也不是完全不能解决的。
对于现场感受，如果是二手房买卖，除了借助视频影像之外，现场观看是很重要的一环。买家可以让经纪人带看，也可以自行和客户预约，这个应该不是太大的问题。
对新房销售而言，现场看房并不意味着一定要去售楼处，去样板房，去景观区，实地看楼才能保证自己的正确判断。的确，样板房、景观区，售楼处是可以让客户更贴切地感受未来的房屋品质，但谁也不能否认这其中有夸大虚妄的成分。实地观感再加上网上交易，则可以让客户避免这些非理性因素的冲动，让买卖所涉及的各种细节尽可能地落在字面上，而不是售楼处妩媚小姐的几句不靠谱的承诺。
对于买卖双方互信问题，这是一个累进的过程。
对房产而言，信用的确认首先是对身份证的甄别，和对房产证的甄别，如果未来能搭建好和政府相关职能部门的信息直通车之后，这样的问题的危害度是可以降到最低。
好在其他行业的网站也为这个进行了比较好的尝试，譬如招聘网站建立的一度二度的人脉关系，淘宝支付系统对支付人的信用审核⋯⋯国内各互联网企业也在搭建各自的信用系统，只是，这样的信用体系目前还是零散的，各自为政，并没有建立互联互通的渠道。这些信用体系的建立是个过程，但并非遥不可及。
由此可见，阻碍互联网房地产的最大的两个障碍并不是不能客服的。
当然，网上交易不是一蹴而就的事情。现在100个人买房，可能100个人会到现场，可能100个人会和销售员、经纪人就细节问题纠缠好几天，但当所有的技术问题在网上有统一的格式来规范来解答的时候，当买卖双方的互信建立起来的时候，100人中间应该会有10个，慢慢会有20个，甚至更多开始尝试网上直接交易了吧。
自主交易的确会让二手房买卖更便捷，更高效，更低成本。以店铺多，人海战术为模式的经纪公司应该受到更大的冲击，无中介，零佣金的交易模式也不会仅仅停留在宣传口号上。当然，无中介，零佣金的模式也不是覆盖100%的市场交易，服务好、业务练达成熟的经纪人依旧有着广阔的拓展空间。
自主交易对新房销售而言，就是让选房、订房、买房直接在移动端实现，让新房销售的现场开盘成为过去式。当新盘开盘的时候，大家完全可以坐在家里，像在网上电影院选座一样，像在上海车牌照拍卖一样，选择某楼盘的某楼层某单元，付款，签约⋯⋯一气呵成，而不用顶着烈日，跑到现场，人挤人排队摇号去抢房。
互联网的统一性，透明性也让一些幕后炒作，价格欺诈没有了操作空间，当然，这也需要有一系列的行业配套措施进行督导和规范。
房地产互联
需服务收费透明化
真正的房地产互联网+，房地产自主交易是通过专业化，程序化，菜单化来实现的，同时，交易收费也与服务细项相挂钩。
房地产经纪服务包含在整个交易流程中，从信息传递，到办理交税过户等等，但在实际交易过程中，这些服务有时候全部涉及到，有时候只是简单的手续代办，这和经纪公司的运营规则、经纪人的职业操守有关，也和特定项目交易的难易程度——对应。
但现实中，中介费的收取多少只是以交易成交与否为唯一判断依据，并不是根据提供服务的多少来定义。因此，在不同对象的交易过程中，虽然都是1%的收费，一站式的统揽或者完全不作为、很少作为的行为往往也同时并存。
如果经纪人帮助解决谈判、贷款、交房等一系列问题，拿1%的佣金可以理解，但如果就是简单的信息互通，就拿1%，500万一套的房子就是5万，上下两家各收1%就是十万，就让人不太容易接受。这也是为什么有的客户容易跳单的原因所在。
十多年来，互联网在房地产经纪服务专业化、程序化、菜单化方面，不知道是故意为之，还是无意地忽视，几乎没有一点作为。现在，除了买卖需求信息是充分利用网络进行对接的，其后的买卖双方的交易讯息获取都是和经纪人当面线下沟通的结果。如果碰到一个成熟的态度随和的经验老到的经纪人，多问几次还能解决问题，如果碰巧是个不太靠谱的，或者刚入行的，那简直让人匪夷所思。更有的进入交易过程中，突然出现政策不符合的，或者下家临时变卦，或者房屋有不可告之的民俗缺陷等事情的时候则更让人抓狂。
其实，房地产交易环节的大多数经纪服务都可以以程序化、格式化的方式来解决。在客户分阶段导入相关信息时，系统可以自动生成相关法律法规，个人条件的限制和政策优惠等信息，甚至包括相关违约限制等等，以供客户自主选择。进一步研究，交易的议价过程也不是不可以通过程序的设定来进行的⋯⋯所有这些，不仅高效，而且也可以避免非专业人士的误导，以及未来的购房后遗症。宽泛点来讲，程序的客观性也可以避免客户和经纪人为了规避规则而相互勾结的造假情况产生。
自然，经纪人在上下家洽谈中的独特的作用也是不可或缺的。有的买卖人喜欢让经纪人充当这个中间角色，特别是在价格洽谈中。那就让客户来购买这样的服务，因为提倡网络交易并不排斥线下的经纪人服务，这个完全是客户的自主选择。
由此可见，互联网上的房地产交易，完全有能力从技术层面担负起规范房地产交易服务的职责。在交易流程中，同时提供线下菜单式服务，供买方自由选择使用。这样的网上交易，能够倡导更好的经纪服务，同时，也能科学地界定房地产交易市场的收费标准，高效整个市场，规范整个市场。
当房地产互联网解决了上述两个基本功能后，房地产互联网的交易平台才算真正建立。有了这样一个交易平台，才能进一步将线下线上的行业资源进行整合。除新房销售和二手房买卖之外，还包括短租服务、房地产众筹、房地产金融、家政服务等等。
当房地产的互联网+真正实现的时候，二手房大鳄才可能以新的姿态出现，合久必分，分久必合的魔咒即便没法破除，但一定能趋缓。当然，到那个时候，另立门户也不是不可能，但将始终逃脱不了互联网+这个巨大体系的强大支持和约束。 | 
