土地供应是楼市供给侧改革关键

文/著名房地产专家、北大黄埔同学会名誉会长 顾云昌

中国房地产市场销售呈周期性波动，存在一个3年左右（约40个月）的短周期。在这一周期内，房地产市场会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的过程。

2013年我国楼市销售面积创下历史纪录，达130551万平方米，2014年销售面积降低7.6%（120649万平方米），2015年增长6.5%（128495万平方米），到2016年，商品房销售面积和销售总额可能突破历史最高水平（上半年，商品房销售面积已经达到64302万平方米；下半年，房地产市场量价将趋稳）。2017年是房地产市场3年短周期底部，销售量可能会下降，甚至出现负增长。而到2017年下半年或2018年，房价将再次回暖，完成一个3年左右的短周期。

房地产市场的特点是买涨不买跌。房价开始涨的时候，消费者开始买房，在房价上升过程中透支购买力，消费需求过度释放，房价到达高点后，不用调控市场也会自然降温。比如北京、上海，今年三、四月份市场热度达到最高点，随后房价会平稳，交易量也会维持稳定，但此时政府突然实施政策调控政策，促使市场加速降温，影响了房地产市场周期。

国家对房地产市场的调控政策以前以“堵”为主，主要是限购限贷，从需求端进行，效果并不理想。现在房地产市场的调控方向转变为“供给侧”改革，主要是“去库存”。但不是所有的地方都需要去库存，不同城市、不同行业、不同产品，应区别对待。

由于我国城市发展不均衡，北上深和一些重点二线城市公共产品、公共服务、就业环境吸引力强，房价上涨快，商品房需求旺盛，本来不存在去库存问题，去库存反而导致这些城市商品房供应更加紧张。相反，很多三四线城市由于市场饱和、商业地产过多、产品业态错配等原因，库存压力仍然很大。

楼市“供给侧”改革的重点应该是“疏”，疏导人口流向，建设多个智慧型中小城市和卫星城镇，对涌入大城市的人口进行疏导；疏导产业发展，增加中小城市就业机会，吸引人口在当地就业生活；疏导城市构造，尤其是疏导土地供应结构。

目前我国城市的土地供应，工业用地占比太高，达到30%至40%，应该降到15%至20%；此外，应当放大大型城市土地供应，调减中小城市土地供应；在大型城市内，也应增加居住用地供应，调减工业用地。