房地产市场发展空间还很大

文 ︱清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

我国宏观经济增长速度在逐渐放缓，但像1998年住房商品化改革这样能够发挥巨大作用的新支撑增长点还没找到。因此，房地产行业在很长一段时间内仍将是我国经济发展的支柱产业。

人口的增长，是保持一个城市或者一个国家、地区活力的重要因素。住房需求和家庭数量密切相关。尽管我国人口增长速度放缓，但是家庭规模的小型化仍然促使家庭数量不断增加。预测到2030年，住房需求仍然处在增长的过程中，每年新建筑的平均需求大约是11亿平方米。

在美国和日本，房地产业在国民经济中所占的比重约为12%。在美国，房地产的重要性和制造业相当。我们国家现在房地产业的比重相对还比较低，只有6%左右。我们比发达国家少的另外一半，正是我们正在进行的供给侧结构性改革需要探索与思考的。

房地产领域的供给侧改革要考虑土地供应制度、住房制度、房地产税、新型城镇化、去库存、绿色建筑、旧城改造等多项任务。

土地供应制度改革，包括土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度，以及促进现有城市存量土地进入到供应体系当中的一些制度。住房制度改革，与未来的新市民相关的住房政策和租赁市场的发展，住房保障服务提供方式的转变密切相关。房地产税的改革，要重新界定房产税、增值税、购房利息抵扣等为了什么，如何在流转和持有房地产过程中分配税负。未来的人口流动，工作机会的创造，基本公共服务的提供等等要和新型城镇化密切关联，要丰富新型城镇化实现的模式。企业角度还有如何提升新建商品房质量，如何提升房地产资产管理和房屋空间优化利用的水平，还有房地产企业的产品、服务和商业模式创新等。

化解房地产库存也是要通过改革的方式去思考，既要解决短期的库存问题，更要解决长期的库存问题。

现在很多房子的功能不能满足我们的需求。过去我们有很多的空间没有充分利用，未来通过创新创业的发展，会让我们现有的物业空间得到更充分的运用。在国外一个重要的行业就是房屋空间管理与服务，通过激发需求让更多空间充分利用，这是技术创新，也为投资者提供了机会。纽约68%的人租房，伦敦是73%，首尔和巴黎是57%，东京是49%，北京的租房比重约为37%。实际上租赁市场的发展，不仅是低端租赁，高端租赁市场也非常重要。最近国务院、住建部在大力推动租赁市场发展，要建立购租并举的住房制度，这给我们未来带来很多发展空间。

旧城改造一直是房地产开发中非常重要的部分，过去比较多靠市场经济的力量，现在需要更多模式的创新，比如通过资产证券化筹措资金，通过PPP模式，所以我们要完善公共住房以及相关的金融制度。

房地产供给侧改革的任务还有很多，必将为房地产业带来更为广阔的市场发展空间。