房地产风口已经改变

文 ︱ 马光远

上半年中国GDP能够取得6.7%的增长，房地产立下汗马功劳。尤其是房地产去库存政策，导致中国房地产走出“深V行情”，房价飞涨，地王频出，资金加速流入房地产业。如果不是房地产投资的回暖和一二线城市房价的轮番上涨，上半年中国经济几乎不可能取得6.7%的增长。

然而，房地产去库存却是一个伪命题。在中国所有行业里，尽管房地产起起落落，但是与钢铁行业以及其他制造业相比，非常健康。去库存要靠市场解决，靠政府解决没有任何意义。

在今年去库存的过程中，没有库存压力的一二线城市房价出现大涨，库存问题严重的三四线城市反而没有表现，这完全符合市场逻辑。未来房地产市场风口破局仍然要靠市场，但是上半年的表现，已经把今年的房地产红利透支完了：

第一、房地产投资在迅速反弹之后开始回落。房地产投资在反弹至4月份7.2%的增速，然后回落，5月份掉到了7.0%，6月份更是掉到了6.1%，投资回落的趋势极为明显。

第二、销售面积和销售额明显回落。1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。

第三、流入房地产行业的资金减速。1-6月份，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速比1-5月份回落1.2个百分点。其中，利用外资66亿元，下降63.2%。

第四、70个大中城市的房价涨幅继续回落，热点城市房价上涨疲态尽显。6月份70个大中城市房价数据，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里，有33个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.9%，低于上月0.6个百分点。二手住宅价格环比上涨的48个城市里，有21个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.3%，低于上月2.0个百分点。

在房价经历上半年的疯涨之后，大量的自住需求和投资需求已经得到一定的释放，房地产市场的转折点事实上已经到来，但由于政策转折点的滞后效应，下半年房地产整体回归稳定的可能很大。根据过去房地产投资的增速，预计到2017年，房地产市场将全面过剩（在建面积达到80-90亿平方米）。

中国房地产市场未来竞争格局将因此出现巨大的变化：第一，市场基本面发生改变，出现“供过于求”的市场饱和状态。当然，房地产市场仍然会有一些结构性的短缺，首先是好房子少，特别是一些热点城市，因为没有必要盖好房子，所以几乎没有好房子；其次是面向下一个经济周期的，面向新的产业业态的房子特别少。我们的房子没有跟产业对接，没有跟未来的一些战略性新兴产业做对接。

第二，未来竞争模式将发生改变，房地产将从低端产业向高端服务业的方向转化，需要对产业链的价值链进行重构。

第三，行业集中度将大大提高。中国目前不缺开发商（约13万家），只是缺少好的开发商。经过调整后，80%的开发商将会消失，最后剩下的20%开发商（约3万家）将成为中国房地产的主力，中国房地产市场也会因此更加健康美好。