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魏小安:旅游地产成新宠


旅游地产成新宠

文 ︱著名旅游经济和管理专家 魏小安

大约25年以前,随着国家提出建设旅游度假区,地产商开始涉足旅游业。大约15年以前,随着房地产业的根本转型,地产商进入旅游业,主要是酒店和景区两个领域。最近10年以来,随着房地产急剧扩张,地产商大举进军旅游业,一方面在酒店和景区继续扩张,另一方面不断开拓新领域,在地产界形成了一支旅游地产新军。凡房地产交易会或博览会,必有旅游地产板块;凡房地产论坛,必有旅游房地产题目。

产生这种现象的原因从宏观角度来看,一是酒店项目也是房地产市场的一个组成部分,多年以来在市场上联动,此消彼长。二是景区项目成为房地产圈地的新领域。三是旅游品牌对房地产行业具有新意义。

从微观角度来看,一是好楼盘必须建会所,而会所好建不好养,所以用会所名义卖房子,以旅游养会所,会所自然就转成了饭店。二是楼盘本身很难建立品牌,配套建饭店并聘请著名饭店管理公司,就培育了联动品牌。三是加大了建设成本,减少了账目利润,起到合理避税作用,一定意义上也是政府帮助发展。四是留下一个实实在在的物业,使房地产开发商转换发展模式。五是由于旅游发展具有良好的前景,靠在旅游上的房地产也会有未来。

地产商的进入给旅游发展注入了新的血液,产生了重要作用。

一是巨额资金的注入。这些年的大型旅游项目,几乎都是地产商开发或参与开发的,使旅游项目开发从亿元级上升到十亿元级,一系列百亿元级的项目也开始出现。

二是带来了新的开发思路。跳出旅游概念做旅游,把旅游项目的潜在效益深入挖掘出来。

三是创造了新的商业模式。形成了房地产模式与传统旅游模式的结合,提升了观念,开阔了眼界。

四是形成了平台化概念。项目提升为平台,资本运营的各种方式进入。

五是综合体项目的引入。长白山国际旅游度假区,长隆野生动物世界等综合体项目开创新格局。

另一方面,也使炒作之风开始形成,这不能说是坏事,但却是一柄双刃剑。

中国房地产业正在追求升级,提出了“大地产时代”的口号。所谓大地产时代,就是要紧抓城镇化机遇,一是更深程度地介入城市化发展进程,二是更大范围地进入小城镇发展。三是天花板来临,房地产转向,商业地产,文化地产,娱乐地产。这样,自然给旅游发展提出了新的课题,借力使力,借势造势。

第一,大地产时代要求激励竞争下的品质提升,发展中的文化品牌,将进一步推动房地产与旅游的紧密结合。

第二,城市化的发展要求城市休闲功能的完善,其中的重点是城市中央休闲区,需要通过具体的房地产项目体现出来。

第三,农家乐升级,必然是文化村,主题镇,通过地产商的进入可以尽好尽快地达成目标。

第四,旅游小城镇的发展,成为各地新的旅游发展亮点,目前已经产生了一批,如浙江乌镇、云南和顺古镇等,不仅在文化方面创造了新格局,也在商业模式方面探索了新路径。

第五,旅游房地产,在学理上不准确,在实践中容易误导,主要是因为旅游是流动性需求,而房地产是固定性供给,所以应当调整为休闲房地产。满足第二生活需求,形成第二居所,创造第一生活,具有丰富形态。

 

来源:《中国地产总裁》杂志      时间:2016/11/2 9:09:10>