房企联合并购成“新常态”

文/本刊记者 陆凡

在楼市调控进入新一轮，市场竞争愈来愈激烈的环境下，未来“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为楼市“新常态”。 不过，风起云涌的并购背后，也存在潜在风险。

9·30以来，越来越多的城市加入到调控大军中，多地重启限购限贷政策。截至目前，已有北京、上海、广州、深圳、合肥、无锡、天津等21个城市先后发布新楼市调控政策。这意味着行业将进入新一轮的调控周期，楼市也将步入新一轮的市场调整期。根据以往经验，每一轮市场调整期的到来，一定会有一批房企退出市场，而一部分房企则逆势生长，愈做愈大。

随着国企改革，央企间的整合并购亦是大势所趋。如，中海系、招商系、保利系、绿地等国营房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体。而千亿房企的竞争也暗潮汹涌，大型民营房企的规模化聚集需求强劲。比如，恒大通过收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权，前三季度销售额冲进行业第一；融创并购也势不可挡，相继收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，进行规模化扩张。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，随着楼市进入下半场，中小房企或非地产企业跨界进入楼市的企业因为在拿地能力、开发能力、融资能力等方面无法实现成本的降低，也无法实现较快的销售，或者企业城市布局不合理导致企业运营出现困境，势必面临发展的问题。随着市场调整，一部分竞争优势不明显的中小房企极有可能在这个过程中退出或被收购。

毋庸置疑，未来“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为楼市“新常态”。

强强联合

一个值得关注的现象是，今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。其中典型的如中海中信、保利中航、五矿中冶、中交中房等。

央企并购背后的诉求是，通过资源整合，可有效提高产出效益。在行业增长速度放缓，房企普遍面临利润增长率下滑的新常态下，企业通过并购的方式来保持高速的发展。

正如保利地产董事会主席宋广菊曾对保利并购策略的描述，“保利地产从来没有放弃过收购和兼并。十三五是一个企业收购、兼并很好的时期，保利地产做了一些资本运作，也希望进一步优化结构，为十三五期间的收购兼并做好充分的安排。因为保利是国企，风险控制还是很重要的，这个是政府对我们的要求，也是企业发展必须要考虑的，现在我们要稳妥地进行布局，为十三五期间收购兼并做好充分的准备。”

事实上，房企并购并非新生事物，只是在行业逐步分化之下，这一方式逐步成为企业拿地和扩张的重要手段。未来一段时间内，这种趋势将愈演愈烈。对于大型央企房企而言，通过合作并购获得项目，对其业绩增长起到相当大的作用。为提高市场份额，通过收购其他项目，而非高价拿“地王”，既能规避市场风险，也能保持行业重要地位。比如，保利、中海通过并购，不断提高自身市场占有率，冲击行业龙头地位。

有业内人士指出，之前是大鱼吃小鱼，现在小鱼少了，开始大鱼吃中鱼，未来中鱼也少了，强强联合将成为主流。未来的趋势是更专业的大房企会在并购中占主导地位，专业程度相对弱势的大房企将让出自己的资源，这种合并可能更多地出现在央企和国企当中，因为有国家的中间协调，难度会有所降低。类似中海中信、保利中航的模式会成为未来一种趋势。

大鱼吃小鱼

　　曾经在楼市发展史上创造无数辉煌的房企，很多都储备了数量不少的用地待开发，同时还有一定量的在建项目待面市，在这个过程中，资金是必不可少的重要元素。而经历了一轮轮政策调控、市场分化让行内人士和消费者难以看清楼市调整期的结束点，观望群体的增加令市场承接力越来越小，这样便使得房企的资金周转压力增大，但在开发过程中产生的借贷债务却不能不还，如此便出现企业被收购的现象。

因此，中小房企被整合并购或主动转型成为趋势。统计显示，今年以来，已有40多家中小房企重组，民营大型房企成为兼并整合主力。而如何在既有环境中获取更多的资源，更是不少大型民营房企一直思考的问题。今年以来包括万科、恒大、碧桂园、绿地、融创中国、富力、九龙仓等20多家房企在内，已经通过各种形式的并购、合作达成包括土地、项目、公司等多种形态的近百宗交易。

显然，部分地产公司掌握较多项目资源，通过收购中小型房企，大型房企可以实现在相关市场的土地项目储备。而部分中小房企则面对愈来愈艰难的市场环境，围绕着金融、医疗、体育等热点方向加快转型。比如，中珠控股将公司简称变更为中珠医疗，莱茵置业转型体育产业，华丽家族转型石墨烯，东方银星转型建材贸易，海德股份转型外贸，中体产业转型彩票，证大置业转型投资，浙江广厦转型体育影视文化等。

暗藏风险

在楼市调控进入新一轮，在市场竞争愈来愈激烈，愈来愈比拼综合实力的市场环境下，未来“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为楼市“新常态”。随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，在市场进入新一轮调控周期中，有几类房企可能陷入困局，被动退出楼市。

一是去年下半年至今激进拿下多个地王的房企，当2017年下半年市场进入低谷期时，拿地王的企业有可能因为地王陷入困局。比如拿地较为激进的闽系房企，这些房企的一部分有可能在这轮市场调整与并购大潮中被整合，最终被动退出房地产市场。

二是随着新一轮市场调整期的到来，楼市的深度调整将导致更多中小房企退出房地产或被收购，而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会，尤其是对于大型品牌房企来讲，会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”，增强自身在行业内的规模化优势。

三是地方政府集中整治僵尸房企，地方政府的力量推动也将成为未来楼市出现“退房”的主要原因之一。目前全国大约有13万多个房地产公司，按13亿人口折算，平均每万人就有一家房地产公司，每3000户居民就摊一家房地产公司。以重庆为例，在3100家房地产公司中，95%的房地产开发、建设以及销售，集中于500家公司，剩下的1600家公司，实际上是空壳。未来3年内，重庆市每年将关闭500家房地产公司，3年关掉1500家。

不过，风起云涌的并购背后，也存在潜在风险。

首先，在市场高位形势下，并购意味着更多的资金支出，并购本身成本增加。尤其是在调控飓风来袭之际，面对未来不确定的市场，这些并购的项目或土地，有可能成为房企的“烫手山芋”。

其次，房企并购主要还是看中并购对象所持有的土地资源，但所涉地块可能存在的地下设施、文物的处置风险，拆迁周期和费用的不可控风险，土地性质转换、规划建设指标调整与报批风险，员工分流处置风险等，甚至并购对象本身可能不止一个利益相关主体，还存在股权、债权等各种复杂关系，隐含或潜在的债务风险，以及并购对象背后的潜在利益相关方的诉求等。