文/国务院参事 陈全生

　　房地产调控不是要调整调控政策而是要调整调控思路——“有住房”和“有房住”是两个概念，对应着房屋的“买卖市场”和“租赁市场”。之前，我们的调控政策重在调控房屋买卖市场，建设经济适用房、安居房、限价房等，都是让大家买房子，实现“有住房”；但是“有房住”不等同于“有住房”，租赁也可以实现“有房住”；“居住需求”也不等同于“买房需求”，租赁也可以满足“居住需求”。所以，现在要强调大力发展租赁市场。到各地走一走，就不难发现各地普遍新建了大量住房，也不难发现“白天水表不走字，晚上窗户黑着灯”，普遍存在大量闲置的房屋。

　　买了房子就卖，是种投机行为，应该限制，需要打击。房地产投机，买是为了卖；打击房地产投机，不是打击其买，而是打击其卖。1年就卖，其差价的95%，国家收走；2年卖的，85%收走；3年卖的，收走75%；如此，比例逐年递减。用增值收益税递减的办法，先准确锁定房地产投机，后狠狠打击。这样做，自然也释放了自住刚需。当然，具体比例可再研究确定，各地供求关系不同也应有所不同。

　　允许买，又不让卖，房地产市场如何流通？所以可以对房屋出租进行奖励。比如，你把房子租出去，租金所得税全免，你租给贫困的人，还可以减免其他所得税。这样做的好处：一是利用一部分老百姓手里的钱给另一部分老百姓解决“有房住”的问题，不是解决“有住房”；二是让一部分老百姓合理合法地获得财产性收入，扩大中等收入阶层；三是使低收入家庭散居、混居在社会之中，避免集中居住可能引发的社会问题。

　　对那些买了房，不卖、不租、也不住的闲置空房，要进行行政干预，给予经济处罚。房屋闲置是双重闲置：一是房子的闲置，二是土地的闲置。所以把住房的租赁市场真正建立起来，是非常重要的一件事情。当市场失灵时，政府就要出手。可以借鉴德国的做法，其法律规定，住房闲置属“改变住房居住性质”的违法行为，闲置3-6月要被罚款，最高罚金达5万欧元。夏天不修草坪，冬天不扫雪，就可查一查水表电表煤气表的缴费情况，以确定是否闲置和闲置的时间。

　　居住需求和买房需求是相差很大的，因为房子是一个大额或者巨额商品，一个年轻人刚毕业，一年、两年、三年、五年是不太可能买得起房子的。“40岁以前有房住，40岁以后有住房”应该成为常态。

　　现在，很多城市提出“租售并举”的举措，我觉得这个概念并不是要求各个城市都要新建大量公租房用于出租，而是应实行“出租受奖励，闲置受处罚”的制度，把现有闲置房屋都拿出来出租，盘活现有住房存量，把那些买不起、或暂时买不起、或暂时买不起大房、新房、好房的居民，从销售市场引导到租赁市场上来，人们就会根据收入水平、居住环境、上班远近等，对租房还是买房做出理性的选择。