地产大腕们的“拐点论”之争，尚未终结。楼市价格走向亦是众说纷纭，但不管未来楼市走向如何，拐点阴影还是笼罩了上海房地产市场。

　　万科9.5折促销一天交易2.5亿元

　　昨天上午9：00开始，万科上海9.5折促销10楼盘为元宵节带来一份惊喜。当天累计成交170余套，占销售房源70％以上，销售额2.57亿元。但专家表示这并不是房市回暖信号。

　　此次活动，上海万科在售的十个项目均有参与，推出房源240余套，其中公寓项目约占85％，别墅项目约占10％，商铺约占5％。

　　记者昨天在万豪虹桥大酒店三楼看到，认购人员整齐排成方阵，到规定时间如流水般到分隔的柜台前确认身份，在手背上敲上“会员”章，然后领号进入宽阔的大厅，到各个项目展区紧张认购房源。

　　一对男女刚走出认购大厅，便被记者围住，他们认购了万科花园小城，总价75万，单价8900元/平方米，他们表示希望房价打折15％，但目前有5％的折扣也不容易了。

　　汉宇地产的邵明浩表示，上海万科此次大卖并不表示市场回暖。因为此次活动酝酿时间较为充分，从年前2月3日就开始推广，一朝成交的数字并不代表市场需求。而且客户均为万科会员，有一定的忠诚度，是本来的潜在客户，对万科楼盘较为熟悉，并不是纯市场需求。另外，万科花园小城为40－50平方米的小户型，本来就比较俏卖。

　　社科院金融研究所研究员易宪容表示，万科点踩得很准。因为银监会即将推出严格房贷管理的条例，将严格审查贷款者的资格，以前工商银行上海分行一人贷出128套房子、7000万元的违规情况将难以出现。

　　打折促销或将蔓延

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，从各方的市场调查数据来看，大多数的受访者还是需要住房，只是目前的房价有点令人难以承受而已。因此，只要开发商给予一定的让利，就一定能促成热销。去年低价开盘的浦发博园，报价也就比周边的金谊河畔低1500元，相当于8.8折，就马上出现了排队购买的热销现象。或许万科正是看到了这样的市场表现，才决定给予5%的实质让利来促进销售。

　　薛建雄同时透露，从了解的情况来看，绿地、大华等也在做新的促销计划，这样一来，中小开发商也可能跟进。那么未来一段时间内打折促销的面就会更广，到时带来成交量的回暖，最终打折的幅度也会逐之减小。

　　地产评论人陈真诚在焦点博客中指出，上海万科在元宵节当天降价的消息，对楼市的影响非同小可。尽管仍有部分开发商暂不跟随万科降价，表示还需要观察3月份市场实际情况后再行决定，但由于万科在上海多个区域都有新楼盘供应，大部分开发商对此次万科的降价都相当关注。开发商意欲降价的口号正笼罩着上海整个房市，一些开发商随即开始放慢开盘节奏。

　　薛建雄认为，促销是开发商在总体行情不好的情况下，以各种不同的营销手段来吸引客户。但并不完全意味着楼市整体价格走低。例如，当周边楼盘卖16000元/平方米的时候，一个新盘以超低价为卖点，开盘价是15000元/平方米，卖得不错。第二次，该新楼盘的开发商又以优惠为卖点，98折推第二批房源，但这时的均价是17000元/平方米，因此，促销并不等于价格下跌。

　　中介市场开始“整合”

　　二手房市场成交量一直是维持中介生存的根本，市场上的中介新增门店也在随着市场成交情况不停变动。在景气的时候，大的中介公司的门店扩张，个人中介门店的出现都显示了房产市场的大好。

　　然而当中介对房产市场过分盲目乐观，大量增开门店进一步加速公司的变动。从去年11份开始就有中介公司因为门店扩张太快，经营的业绩赶不上每日运营的成本，因此部分中介公司由于门店的变动开始备受市场关注。

　　在上海房产市场7月份，很多中介大举扩张门店，各大中介负责人也纷纷表示看好房产市场。从去年开始，全国的房产成交开始不那么景气，加上一系列的宏观政策，部分中介开始频繁关门。

　　业内人士表示，成交量的下滑导致中介市场门店的调整，从二手房市场成交情况看，预计2月的成交量会继续走低，还将有部分中介公司会有调整，经营不佳的小中介将会被淘汰。

　　未来房价何去何从

　　对于未来两个月楼市走势的判断，薛建雄认为，万科此次打折的效果，将是未来楼市走向的“风向标”。节前一大批促销的楼盘，都没有提出实质性的让利措施，带来的只是吸引眼球，并未对销售业绩起到实质性的好处，因此多数促销活动在春节前都已停止。春节过后，万科高达5%的让利，可以说是近几个月来，楼盘让利最大最实质性的一次打折。

　　陈真诚认为，在当今房地产情势下，上海房价一旦在万科领跌下，大面积加速下降，则可能成为全国房地产市场进一步异变的催化剂，或将引发全国房价进一步加速下降。

　　对于今年的楼市走势，焦点房地产网近期的调查数据显示，64%的受访者认为 “楼市正步入下行通道”；仅14%的受访者认为“楼市还会回升”；另有13%的受访者认为“很难说”。

　　上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣认为，现在楼市中许多的购房者都在盼望着房价的下跌，而且是最好越低越好。他们的心情是可以理解的。但在市场经济的层面，除非房市崩盘，房价才会急剧下跌。

　　朱大鸣在焦点博客中写道，如果房价急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤，房产投资者的资产将会大幅缩水。同时，房价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。