成交稍有起色但难解长期隐忧

　　据深圳市国土资源和房屋管理局网站的数据统计，5月全市新房共成交4732套，成交总面积约40.5万平方米，日均成交152.6套，单日成交量最高达276套，成交均价每平方米11254.3元，较4月份每平方米11962元的房价更低。

　　从成交套数看，5月深圳全市成交总量接近去年同期水平，且创下自去年8月以来全市月成交套数的新高。尤其值得注意的是，从5月1日到15日全市日均成交量193套，基本恢复深圳以往每日200多套的正常成交量。

　　尽管成交有所回暖，但这其中的实际情况并不乐观。据了解，5月份向来是楼市成交的高峰，黄金周假期和春季房地产交易会都会刺激交易。然而，今年5月深圳成交的多是自住客户购买的特价房、折扣房，这些交易固然拉低了深圳房价，扩大了成交，但特价房毕竟只是众多待成交住房的少数，开发商只可能把一些朝向或楼层不好的房间拿出来作为特价房，其他更多的“优质房”还未成交。

　　成交量没有进一步放大，说明大多数自住客户并不满意目前的房价，仍然在等待和观望。如今深圳各方面人士已达成共识，对于目前的深圳楼市而言，成交量比房价更为重要，因为作为刚性需求较为旺盛的城市而言，深圳楼市的健康发展有着坚实的基础，如果房价降到合适的价位，广大自住客户入市，必然推动成交放大、房价企稳。

　　另一方面，大量的供应正在逐步上市，给深圳楼市造成了巨大的压力。中原地产的一份报告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅消化期至少10个月，今年5月-12月全市一手住宅预计有591万平方米新增供应，预计未来几个月内深圳大部分区域一手住宅竞争将十分激烈，房价继续下降将不可避免。

　　银行加紧排查高危房贷 银根依然紧缩

　　从去年每平方米17350元的高点，跌至今年5月份的每平方米11254元，深圳房价的跌幅已超过30%，而这一跌幅，已经达到商业银行按揭贷款的风险临界点。一般而言，商业银行房贷的首付为30%，如果房价下跌幅度达到30%以上，意味着即使商业银行卖掉房子，仍旧没有办法抵过贷款。

　　记者了解到，目前深圳各家商业银行正在排查高危房贷，以防范可能出现的房贷呆坏账。业内人士预计，第二季度末到第三季度初将会是房贷风险浮现的关键时刻。“以前个人住房按揭贷款的不良率一般都在1%以下，是所有贷款业务中最低的，是银行的优质资产。但是，今年底很多银行的个人房贷不良率将上升到1%以上。”深圳某国有商业银行人士对记者表示。

　　中国银行深圳分行有关负责人在接受记者采访时表示，一季度深圳中行零售贷款净增13.6亿元，贷款新增量超过同业各家银行；截至一季度末，中行取得了零售贷款市场份额第一的排名，超过建行、工行而位居深圳市场首位。虽然今年3月份起房产交易量有所回升，但总体市场容量萎缩仍然明显，二手房成交量与去年同期相比降幅接近40%。

　　该负责人表示，目前深圳房地产市场处于资源丰富成交萎缩的状况，相当一部分开发商资金链条出现问题，去年的投资客也不同程度地出现还款资金紧张，因此中行在业务发展的同时，严格把控风险。

　　该负责人表示，就近几个月份的市场成交量来看，深圳房地产市场刚性需求还是有的，只是在价格方面还存在分歧，导致多数购买者还停留在观望阶段，但市场将趋向明朗化，价格将回归到合理的价位。

　　开发商继续降价试探购房者心理底线

　　就开发商角度而言，深圳楼市近一年时间的调整期给他们的资金链条造成了巨大的压力，一些开发商加快了降价促销的步伐，不断试探着购房者的心理接受底线。

　　深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕说，这些楼盘不像前期的一些特价项目，价值较高，它们的出现说明开发商确实出现了现金流的紧张。这些优质低价楼盘必然会带动周边楼盘的价格下调，从而带动深圳房价继续探底，这与房价上涨过程中一些楼盘涨价带来的“标杆效应”是相同的。

　　高海燕说，下半年可能的全国货币金融政策走势，也给楼市蒙上了一层阴影。目前中国通货膨胀压力较大，在反通货膨胀的政策目标下，从紧的政策取向不会改变，房地产调控不可能放松。