多数公司资金链告急

　　受销售下滑、降价等因素影响，万科利润大幅下滑。昨天，万科公布了2008年度报告，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。公司2008年实现营业收入409.9亿元，同比上升15.4%，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%。根据万科公布的董事会决议，公司2008年度利润分配预案仅为每10股派息0.5元，这与公司2007年每10股派1元，转增6股的方案相比，明显缩水。

　　万科刚刚发布的年报可谓中国房地产市场2008年的真实写照，大批地产商均面临负债增加、现金流紧张的问题。从28家房地产上市公司发布的2008年年报可以发现，大部分公司经营现金流量大幅缩水，其整体经营活动产生的现金流缩水幅度超过100%。在已披露年报的28家房企中，每股经营现金流为负值的占比超过八成，其中21家房企资产负债水平高于50%，ST贤成、中天成投、保利地产、苏州高新、ST万杰等多家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。

　　地价缩水风险已显现

　　2007年地价、房价高速增长，当时大批地产商购入土地，这批高价地将从2009年开始陆续进入开发和销售，地价的回落将导致地产商面临巨额损失。根据万科昨天发布的年报，万科对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元，对归属于母公司所有者的净利润的影响为8.9亿元。

　　万科表示，2007年土地市场情绪颇为亢奋，地价涨幅远远超过房价涨幅，甚至出现“面粉贵过面包”的不正常情况，尤其在2007年下半年，房地产企业通过公开市场购入的几乎任何一块土地都是高价地。2007年底市场开始进入调整期，之后随着房价的大幅回调，一些项目开始面临亏损的风险。相对来说，万科对市场的过热有所警惕，在2007年中期报告和三季度报告中两次提出预警，因而其以高价获得的项目数量占全部项目的比例较为有限，但基于谨慎的财务策略，万科从2008年三季度起，在行业内率先开始对存在风险的项目计提跌价准备。

　　高价土地储备在国内众多地产开发企业是比较普遍的现象，但是，从已公布2008年年报的房地产企业情况来看，对项目跌价进行计提准备的开发商寥寥无几。除万科之外，保利地产在2008年年报中计提了2.99亿元的存货跌价准备，陆家嘴计提了4.19亿元的存货跌价准备。据有关业内人士透露，相对于房价的回落，2008年以来，国内中心城市地价的回落更加迅速，对于地价损失，开发商往往有两种处理方法，一些企业可能提前对损失进行计提，另一些企业可能在未来销售实现后再在报表中显现，除非房价回升，这部分损失未实现。

　　高管收入两极分化

　　面对房地产行业的整体调整，业绩普遍下降的情况下，包括薪金在内的成本控制成为地产企业眼下关注的焦点。根据万科公布的报告，2008年，王石的年薪由2007年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二。

　　与王石一起降薪的还包括万科的高管，根据年报，万科所有高管的年薪总额由前年的4680万元降至去年的1955.2万元，降幅超过一半。其中公司总裁郁亮年薪为206万元，董事肖莉年薪为129.4万元，均为前年年薪的三分之一左右。

　　降薪还未成为地产行业的普遍现象，相当部分地产公司高管收入不降反涨。已经公布年报的28家房地产公司中，相当部分企业高管薪酬增长明显。以东华实业为例，公司去年净利润同比增长41.46%，而薪酬总额同比增长106%，为360.44万元，远远大于净利润增长幅度。

　　据业内分析人士透露，2008年地产企业薪金支出增加与上市公司薪金发放制度有关，有部分企业2007年的奖金在2008年发放，这部分支出体现在了2008年年报中，因此导致企业薪金支出增加。如果2009年楼市持续低迷，房地产企业无法走出困境，房地产企业高管的薪金收入可能大幅下降。