[提要]现阶段，各大房企在通过降价促销的手段填补资金链，而购房者并未买账，对房价下行的幅度还保持着高昂的期许，成交量并未出现明显上扬。换言之，在观望的刚需人群必须通过租房来满足住房需求，进入租房市场的人数在数月之内有了显著提升。
现阶段，各大房企在通过降价促销的手段填补资金链，而购房者并未买账，对房价下行的幅度还保持着高昂的期许，成交量并未出现明显上扬。换言之，在观望的刚需人群必须通过租房来满足住房需求，进入租房市场的人数在数月之内有了显著提升。
如此一来，在申城楼价逐步下滑的同时，房租则有了大幅度的提升。专家指出上海房租的租金回报率较全球平均水平要低不少，不排除人为炒热房租的可能。
高房价与低房租
一直以来，上海房价与租金就存在着巨大差距。
自2009年，沪上房价创出历史新高后，住房租金投资回报率也相应降至历史最低水平，仅为2%左右，甚至不如银行定期储蓄一年期存款利率2.25%。与投资国债相比，今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出住房租金投资回报率0.6个百分点。而如果与申购新股或者购买货币式基金这类风险较低的投资产品相比较，后者年收益率至少8%也远远高于前者。
早报记者了解到，目前，美国纽约住房的租金回报率高达8%，而全球城市的平均租金回报率也维持在5%左右，相比较上海的2%可谓相去甚远。
房价和租金之间之所以形成如此之大的反差，分析师薛建雄指出，主要原因在于房价连年不断上涨，这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资成本，而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。租金体现的是国内实际的消费水平，而房价是由于国内房地产市场不成熟且刚刚起步所带来的一段快速上升的时期，所以两者上升速度有明显差异。比如一套房产靠租金收回成本可能需要耗时50年，而房价的增值可以在短短的两三年收回全部成本。增值速度较快的房价令房东不会太在乎租金的回报，特别是房产投资客，甚至会将房屋空置。
闸北房租单月涨15%
房价与房租之间的巨大差距令业主开始逐步提升住房的租金。
从5月至今，沪租赁市场持续火爆，租金也在节节攀高。据美联物业资料显示，如静安区的国际丽都城 (论坛 新闻)、远中风华苑等高端楼盘的租价上涨幅度在10%~15%，上述两楼盘今年3、4月份的两房月租金在8000元左右，三房月租金在12000元左右；最新挂牌的月租金分别是两房9000-10000元、三房13000-14000元，涨幅明显且鲜有放盘。部分区域中低端的一房、两房租金也有8%~10%的涨幅，如长宁区的天山路沿线公房，一房月租金由2000-2200元上调到2300-2500元，两房月租金由2800-3000元上调到3100-3300元。此外，按区域划分，闸北住房的月租金提升幅度最高，一个月内上升了近15%。
值得一提的是，租金上涨的情况并不只局限在申城，北京、天津、深圳、广州四大城市的租金均出现明显上涨。以北京为例，早报记者从该市多个房屋中介机构了解到，房市新政实施至今，北京房屋租赁的价格上涨两成，租赁均价达到3000元/月。业内人士认为楼市新政后房屋租赁需求提高，从而提高租赁价格。
美联物业闸北区域经理刘庆霞则认为造成这波租金上涨的“元凶”就是5月谣言四起的房产税传闻，不少房东将房产税作为上涨房租的理由，直接将未来房产税可能产生的成本由现在起逐步转移到房租当中。
“房租在近期快速上涨有很大的原因来自人为炒作。”中原地产高级经理马冀提出，在世博会的大背景下，园区周边的房租快速攀升，令不少人看到二手房租金回报率巨大的升值潜力。加之新政下开发商开始出现集体降价促销，而购房者对房产市场的观望情绪依然浓厚，导致租房人数在近几个月有显著提高，两大因素叠加，未来沪上租金将会有持续上扬的可能。
未来租金将“上锁”
在租金快速上涨的同时，抑制性措施也如期而至。
6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。
如此一来，租房者选择的范围将加宽，在一定程度上有望对租金起到抑制性的作用。
美联研究组认为，未来公租房的出台明显是在为房产税的登场“打前站”，其意在抑制房东在房产税开征后的转嫁行为，因此公租房政策公布后可能会引导市场一部分的租金价格，而作为福利性质的政策，其租金必然不会很高，成为节制租金持续飞涨的一道枷锁。
上半年租赁市场全线上升
租金发展快速的问题，引起了众多人士的关注。汉宇地产一份权威资料显示，今年租赁市场发展较快，从1月份至今租赁成交和租金价格一直处于上升通道，表现为淡季不淡，旺季很旺的市场走势。
高中低租赁重新分档
其中，租赁市场中高端（月租金8000元以上）、中端（月租金3000-8000元）、低端（月租金3000元以下）三类物业走势差异性较大，其中高端物业租赁市场走势平稳向上，中端物业租赁市场比较持平，低端物业租赁市场持续活跃，上半年租金指数涨幅达到2.12%，比全市平均租金涨幅高出42.28%。
从比例上来看，随着低端物业租赁的上涨，不少楼盘从低端物业升级到中端物业，造成中端租赁物业市场占有率从去年的41%上升至47.9%。
随着租金的上涨，特别是中低端物业租金的快速上涨，中低端需求“被挤出”效应比较明显。这种“被挤出”效应呈现出多样化的特征，一类是从装修老公房向新交毛坯房的挤出效应。一类是从内环、内中环向中外环、外环外的挤出效应。由于近一年多上海轨道交通通车线路急剧增加，所以租赁市场外扩速度迅速提高，目前松江泗泾、嘉定新城、宝山大华、宝山上大等区域都成为租赁的重点区域。
汉宇地产曾成交的一套松江区泗泾板块横港路155弄，面积为130.18平方米的三房，简单装修。该物业2009年7月份由该公司成交，当时租金为2000元/月。今年6月份，租客退租后房东又再次委托出租，租金已经上涨到2500元/月。即使租金上涨明显，该套物业在挂牌当天就被租掉了。短短一年不到时间内，租金涨幅为25%。
世博会促租赁大热
按照时间来分的话，今年上半年租赁市场经历了三波段的发展。第一波段集中在1-2月份，也就是春节之前及春节时期，主要的体现是淡季不淡，目前汉宇在全市100多家门店，今年前两个月租赁成交都在一百四五十套，这比往年几十套的租赁成交增长幅度在60%~70%。由于一、二手房买卖成交的低迷，造成往年部分租房客户不能有效地转换为购房自住客户，所以一方面是买卖挂牌量上升造成大量房源空置，另一方面是租赁市场续租率提升，房源紧缺，租金上涨。这种市场状况在2月底随着买卖市场的逐渐活跃而逐渐消失。
3月份开始随着世博会的到来，世博会所在区域及周边租赁市场迅速升温，3月份也达到了今年上半年租赁成交的高点，汉宇地产在3月份共成交了296套租赁房。世博会带来的租赁成交升温分了两大阶段，第一阶段是3月份，第二阶段是4月中旬到5月初。第一阶段主要是中低端物业成交增加明显，特别是大户型物业受市场青睐，而在中高端物业中小户型 (论坛 新闻)物业受到市场欢迎，这主要体现在1-2个月的短租上。由于接受这种形式的房源少，租金上涨非常明显，出现过月租金上浮20%~50%的案例。
汉宇地产分析认为，低端市场主要是参与世博会建设的有关人员租住，而高端市场主要是世博会场馆外籍代表及随从人员的需求。而4月中下旬以后，随着世博会场馆的建设完成及投入试运营，来沪外籍人士大量增加，区域板块内主要是高端物业的中大户型房源受到市场重点关注。
第三波是5-6月份，主要体现在上海知名的中小学附近，也就是经常所说的“学区房”。典型的区域如徐家汇、南黄浦等。当然学区房的炒作每年都会有，特别是5-6月份，由于这是小学报名面试入学的时候，所以学区房的概念特别热，租赁成交4、5、6月份出现了三个月连续环比上升的势头。租金的上涨更是离谱，个别学区房房源短短几个月租金上涨达到10%以上。
威海路三小旁的中凯城市之光，5月21日成交一套面积为62.34平方米的一房，租金为6000元/月；而在6月21日，同一栋楼中一套63.65平方米的一房，成交租金为7500元/月，租金上涨达到25%。
下半年租赁
大幅上涨或受抑制
展望下半年，随着世博会的日常化进程和来沪旅游的人员逐渐减少，租赁市场的需求压力会有所减轻。但由于买卖市场短时间内恢复景气可能性不大，原来应该过渡到购房买卖市场的居住需求依然停留在租赁市场。而外部其他类型的租赁需求依然存在，比如说大学毕业生走入社会的住房需求还需要租赁市场来解决，所以未来一段时间内租赁市场特别是中低端租赁市场的活跃度依然会维持，但租金再大幅上涨的可能性不大。一方面是买卖市场大量挂牌无法成交，会有越来越多的买卖房源转向租赁市场，为租赁市场提供有效供应；另一方面目前市中心区域公房房源一房装修房租金已经达到1700-1900元/月的水平，已经开始考验中低端租赁群体的最大经济承受能力。
未来租金再大幅上涨缺乏租赁群体经济支撑能力。所以，可以预期下半年租赁市场会保持平稳的态势。
汉宇地产分析认为，住房租赁市场存在的问题主要还是供需矛盾问题，特别是中低端租赁市场，供应量面对庞大需求来说还是严重不足。
房东方在租赁过程中处于强势地位，这样就会造成租金快速上涨。同时，市场没有可以供参考的租金水平，现在所谓的市场行情价就是根据历史成交价和目前自身楼盘出租房源和周边楼盘出租房源报价所定的价格。所以房东出租房源时定价比较随意。特别是一些老公房房源，由于多数房东没有贷款还贷压力和其他费用，所以宁愿空关也要提高租金，租房行为不是非常理性。
须通过租房来满足住房需求，进入租房市场的人数在数月之内有了显著提升。
如此一来，在申城楼价逐步下滑的同时，房租则有了大幅度的提升。专家指出上海房租的租金回报率较全球平均水平要低不少，不排除人为炒热房租的可能。
高房价与低房租
一直以来，上海房价与租金就存在着巨大差距。
自2009年，沪上房价创出历史新高后，住房租金投资回报率也相应降至历史最低水平，仅为2%左右，甚至不如银行定期储蓄一年期存款利率2.25%。与投资国债相比，今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出住房租金投资回报率0.6个百分点。而如果与申购新股或者购买货币式基金这类风险较低的投资产品相比较，后者年收益率至少8%也远远高于前者。
早报记者了解到，目前，美国纽约住房的租金回报率高达8%，而全球城市的平均租金回报率也维持在5%左右，相比较上海的2%可谓相去甚远。
房价和租金之间之所以形成如此之大的反差，分析师薛建雄指出，主要原因在于房价连年不断上涨，这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资成本，而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。租金体现的是国内实际的消费水平，而房价是由于国内房地产市场不成熟且刚刚起步所带来的一段快速上升的时期，所以两者上升速度有明显差异。比如一套房产靠租金收回成本可能需要耗时50年，而房价的增值可以在短短的两三年收回全部成本。增值速度较快的房价令房东不会太在乎租金的回报，特别是房产投资客，甚至会将房屋空置。
闸北房租单月涨15%
房价与房租之间的巨大差距令业主开始逐步提升住房的租金。
从5月至今，沪租赁市场持续火爆，租金也在节节攀高。据美联物业资料显示，如静安区的国际丽都城 (论坛 新闻)、远中风华苑等高端楼盘的租价上涨幅度在10%~15%，上述两楼盘今年3、4月份的两房月租金在8000元左右，三房月租金在12000元左右；最新挂牌的月租金分别是两房9000-10000元、三房13000-14000元，涨幅明显且鲜有放盘。部分区域中低端的一房、两房租金也有8%~10%的涨幅，如长宁区的天山路沿线公房，一房月租金由2000-2200元上调到2300-2500元，两房月租金由2800-3000元上调到3100-3300元。此外，按区域划分，闸北住房的月租金提升幅度最高，一个月内上升了近15%。
值得一提的是，租金上涨的情况并不只局限在申城，北京、天津、深圳、广州四大城市的租金均出现明显上涨。以北京为例，早报记者从该市多个房屋中介机构了解到，房市新政实施至今，北京房屋租赁的价格上涨两成，租赁均价达到3000元/月。业内人士认为楼市新政后房屋租赁需求提高，从而提高租赁价格。
美联物业闸北区域经理刘庆霞则认为造成这波租金上涨的“元凶”就是5月谣言四起的房产税传闻，不少房东将房产税作为上涨房租的理由，直接将未来房产税可能产生的成本由现在起逐步转移到房租当中。
“房租在近期快速上涨有很大的原因来自人为炒作。”中原地产高级经理马冀提出，在世博会的大背景下，园区周边的房租快速攀升，令不少人看到二手房租金回报率巨大的升值潜力。加之新政下开发商开始出现集体降价促销，而购房者对房产市场的观望情绪依然浓厚，导致租房人数在近几个月有显著提高，两大因素叠加，未来沪上租金将会有持续上扬的可能。
未来租金将“上锁”
在租金快速上涨的同时，抑制性措施也如期而至。
6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。
如此一来，租房者选择的范围将加宽，在一定程度上有望对租金起到抑制性的作用。
美联研究组认为，未来公租房的出台明显是在为房产税的登场“打前站”，其意在抑制房东在房产税开征后的转嫁行为，因此公租房政策公布后可能会引导市场一部分的租金价格，而作为福利性质的政策，其租金必然不会很高，成为节制租金持续飞涨的一道枷锁。
上半年租赁市场全线上升
租金发展快速的问题，引起了众多人士的关注。汉宇地产一份权威资料显示，今年租赁市场发展较快，从1月份至今租赁成交和租金价格一直处于上升通道，表现为淡季不淡，旺季很旺的市场走势。
高中低租赁重新分档
其中，租赁市场中高端（月租金8000元以上）、中端（月租金3000-8000元）、低端（月租金3000元以下）三类物业走势差异性较大，其中高端物业租赁市场走势平稳向上，中端物业租赁市场比较持平，低端物业租赁市场持续活跃，上半年租金指数涨幅达到2.12%，比全市平均租金涨幅高出42.28%。
从比例上来看，随着低端物业租赁的上涨，不少楼盘从低端物业升级到中端物业，造成中端租赁物业市场占有率从去年的41%上升至47.9%。
随着租金的上涨，特别是中低端物业租金的快速上涨，中低端需求“被挤出”效应比较明显。这种“被挤出”效应呈现出多样化的特征，一类是从装修老公房向新交毛坯房的挤出效应。一类是从内环、内中环向中外环、外环外的挤出效应。由于近一年多上海轨道交通通车线路急剧增加，所以租赁市场外扩速度迅速提高，目前松江泗泾、嘉定新城、宝山大华、宝山上大等区域都成为租赁的重点区域。
汉宇地产曾成交的一套松江区泗泾板块横港路155弄，面积为130.18平方米的三房，简单装修。该物业2009年7月份由该公司成交，当时租金为2000元/月。今年6月份，租客退租后房东又再次委托出租，租金已经上涨到2500元/月。即使租金上涨明显，该套物业在挂牌当天就被租掉了。短短一年不到时间内，租金涨幅为25%。
世博会促租赁大热
按照时间来分的话，今年上半年租赁市场经历了三波段的发展。第一波段集中在1-2月份，也就是春节之前及春节时期，主要的体现是淡季不淡，目前汉宇在全市100多家门店，今年前两个月租赁成交都在一百四五十套，这比往年几十套的租赁成交增长幅度在60%~70%。由于一、二手房买卖成交的低迷，造成往年部分租房客户不能有效地转换为购房自住客户，所以一方面是买卖挂牌量上升造成大量房源空置，另一方面是租赁市场续租率提升，房源紧缺，租金上涨。这种市场状况在2月底随着买卖市场的逐渐活跃而逐渐消失。
3月份开始随着世博会的到来，世博会所在区域及周边租赁市场迅速升温，3月份也达到了今年上半年租赁成交的高点，汉宇地产在3月份共成交了296套租赁房。世博会带来的租赁成交升温分了两大阶段，第一阶段是3月份，第二阶段是4月中旬到5月初。第一阶段主要是中低端物业成交增加明显，特别是大户型物业受市场青睐，而在中高端物业中小户型 (论坛 新闻)物业受到市场欢迎，这主要体现在1-2个月的短租上。由于接受这种形式的房源少，租金上涨非常明显，出现过月租金上浮20%~50%的案例。
汉宇地产分析认为，低端市场主要是参与世博会建设的有关人员租住，而高端市场主要是世博会场馆外籍代表及随从人员的需求。而4月中下旬以后，随着世博会场馆的建设完成及投入试运营，来沪外籍人士大量增加，区域板块内主要是高端物业的中大户型房源受到市场重点关注。
第三波是5-6月份，主要体现在上海知名的中小学附近，也就是经常所说的“学区房”。典型的区域如徐家汇、南黄浦等。当然学区房的炒作每年都会有，特别是5-6月份，由于这是小学报名面试入学的时候，所以学区房的概念特别热，租赁成交4、5、6月份出现了三个月连续环比上升的势头。租金的上涨更是离谱，个别学区房房源短短几个月租金上涨达到10%以上。
威海路三小旁的中凯城市之光，5月21日成交一套面积为62.34平方米的一房，租金为6000元/月；而在6月21日，同一栋楼中一套63.65平方米的一房，成交租金为7500元/月，租金上涨达到25%。
下半年租赁
大幅上涨或受抑制
展望下半年，随着世博会的日常化进程和来沪旅游的人员逐渐减少，租赁市场的需求压力会有所减轻。但由于买卖市场短时间内恢复景气可能性不大，原来应该过渡到购房买卖市场的居住需求依然停留在租赁市场。而外部其他类型的租赁需求依然存在，比如说大学毕业生走入社会的住房需求还需要租赁市场来解决，所以未来一段时间内租赁市场特别是中低端租赁市场的活跃度依然会维持，但租金再大幅上涨的可能性不大。一方面是买卖市场大量挂牌无法成交，会有越来越多的买卖房源转向租赁市场，为租赁市场提供有效供应；另一方面目前市中心区域公房房源一房装修房租金已经达到1700-1900元/月的水平，已经开始考验中低端租赁群体的最大经济承受能力。
未来租金再大幅上涨缺乏租赁群体经济支撑能力。所以，可以预期下半年租赁市场会保持平稳的态势。
汉宇地产分析认为，住房租赁市场存在的问题主要还是供需矛盾问题，特别是中低端租赁市场，供应量面对庞大需求来说还是严重不足。
房东方在租赁过程中处于强势地位，这样就会造成租金快速上涨。同时，市场没有可以供参考的租金水平，现在所谓的市场行情价就是根据历史成交价和目前自身楼盘出租房源和周边楼盘出租房源报价所定的价格。所以房东出租房源时定价比较随意。特别是一些老公房房源，由于多数房东没有贷款还贷压力和其他费用，所以宁愿空关也要提高租金，租房行为不是非常理性。
须通过租房来满足住房需求，进入租房市场的人数在数月之内有了显著提升。
如此一来，在申城楼价逐步下滑的同时，房租则有了大幅度的提升。专家指出上海房租的租金回报率较全球平均水平要低不少，不排除人为炒热房租的可能。
高房价与低房租
一直以来，上海房价与租金就存在着巨大差距。
自2009年，沪上房价创出历史新高后，住房租金投资回报率也相应降至历史最低水平，仅为2%左右，甚至不如银行定期储蓄一年期存款利率2.25%。与投资国债相比，今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出住房租金投资回报率0.6个百分点。而如果与申购新股或者购买货币式基金这类风险较低的投资产品相比较，后者年收益率至少8%也远远高于前者。
早报记者了解到，目前，美国纽约住房的租金回报率高达8%，而全球城市的平均租金回报率也维持在5%左右，相比较上海的2%可谓相去甚远。
房价和租金之间之所以形成如此之大的反差，分析师薛建雄指出，主要原因在于房价连年不断上涨，这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资成本，而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。租金体现的是国内实际的消费水平，而房价是由于国内房地产市场不成熟且刚刚起步所带来的一段快速上升的时期，所以两者上升速度有明显差异。比如一套房产靠租金收回成本可能需要耗时50年，而房价的增值可以在短短的两三年收回全部成本。增值速度较快的房价令房东不会太在乎租金的回报，特别是房产投资客，甚至会将房屋空置。
闸北房租单月涨15%
房价与房租之间的巨大差距令业主开始逐步提升住房的租金。
从5月至今，沪租赁市场持续火爆，租金也在节节攀高。据美联物业资料显示，如静安区的国际丽都城 (论坛 新闻)、远中风华苑等高端楼盘的租价上涨幅度在10%~15%，上述两楼盘今年3、4月份的两房月租金在8000元左右，三房月租金在12000元左右；最新挂牌的月租金分别是两房9000-10000元、三房13000-14000元，涨幅明显且鲜有放盘。部分区域中低端的一房、两房租金也有8%~10%的涨幅，如长宁区的天山路沿线公房，一房月租金由2000-2200元上调到2300-2500元，两房月租金由2800-3000元上调到3100-3300元。此外，按区域划分，闸北住房的月租金提升幅度最高，一个月内上升了近15%。
值得一提的是，租金上涨的情况并不只局限在申城，北京、天津、深圳、广州四大城市的租金均出现明显上涨。以北京为例，早报记者从该市多个房屋中介机构了解到，房市新政实施至今，北京房屋租赁的价格上涨两成，租赁均价达到3000元/月。业内人士认为楼市新政后房屋租赁需求提高，从而提高租赁价格。
美联物业闸北区域经理刘庆霞则认为造成这波租金上涨的“元凶”就是5月谣言四起的房产税传闻，不少房东将房产税作为上涨房租的理由，直接将未来房产税可能产生的成本由现在起逐步转移到房租当中。
“房租在近期快速上涨有很大的原因来自人为炒作。”中原地产高级经理马冀提出，在世博会的大背景下，园区周边的房租快速攀升，令不少人看到二手房租金回报率巨大的升值潜力。加之新政下开发商开始出现集体降价促销，而购房者对房产市场的观望情绪依然浓厚，导致租房人数在近几个月有显著提高，两大因素叠加，未来沪上租金将会有持续上扬的可能。
未来租金将“上锁”
在租金快速上涨的同时，抑制性措施也如期而至。
6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。
如此一来，租房者选择的范围将加宽，在一定程度上有望对租金起到抑制性的作用。
美联研究组认为，未来公租房的出台明显是在为房产税的登场“打前站”，其意在抑制房东在房产税开征后的转嫁行为，因此公租房政策公布后可能会引导市场一部分的租金价格，而作为福利性质的政策，其租金必然不会很高，成为节制租金持续飞涨的一道枷锁。
上半年租赁市场全线上升
租金发展快速的问题，引起了众多人士的关注。汉宇地产一份权威资料显示，今年租赁市场发展较快，从1月份至今租赁成交和租金价格一直处于上升通道，表现为淡季不淡，旺季很旺的市场走势。
高中低租赁重新分档
其中，租赁市场中高端（月租金8000元以上）、中端（月租金3000-8000元）、低端（月租金3000元以下）三类物业走势差异性较大，其中高端物业租赁市场走势平稳向上，中端物业租赁市场比较持平，低端物业租赁市场持续活跃，上半年租金指数涨幅达到2.12%，比全市平均租金涨幅高出42.28%。
从比例上来看，随着低端物业租赁的上涨，不少楼盘从低端物业升级到中端物业，造成中端租赁物业市场占有率从去年的41%上升至47.9%。
随着租金的上涨，特别是中低端物业租金的快速上涨，中低端需求“被挤出”效应比较明显。这种“被挤出”效应呈现出多样化的特征，一类是从装修老公房向新交毛坯房的挤出效应。一类是从内环、内中环向中外环、外环外的挤出效应。由于近一年多上海轨道交通通车线路急剧增加，所以租赁市场外扩速度迅速提高，目前松江泗泾、嘉定新城、宝山大华、宝山上大等区域都成为租赁的重点区域。
汉宇地产曾成交的一套松江区泗泾板块横港路155弄，面积为130.18平方米的三房，简单装修。该物业2009年7月份由该公司成交，当时租金为2000元/月。今年6月份，租客退租后房东又再次委托出租，租金已经上涨到2500元/月。即使租金上涨明显，该套物业在挂牌当天就被租掉了。短短一年不到时间内，租金涨幅为25%。
世博会促租赁大热
按照时间来分的话，今年上半年租赁市场经历了三波段的发展。第一波段集中在1-2月份，也就是春节之前及春节时期，主要的体现是淡季不淡，目前汉宇在全市100多家门店，今年前两个月租赁成交都在一百四五十套，这比往年几十套的租赁成交增长幅度在60%~70%。由于一、二手房买卖成交的低迷，造成往年部分租房客户不能有效地转换为购房自住客户，所以一方面是买卖挂牌量上升造成大量房源空置，另一方面是租赁市场续租率提升，房源紧缺，租金上涨。这种市场状况在2月底随着买卖市场的逐渐活跃而逐渐消失。
3月份开始随着世博会的到来，世博会所在区域及周边租赁市场迅速升温，3月份也达到了今年上半年租赁成交的高点，汉宇地产在3月份共成交了296套租赁房。世博会带来的租赁成交升温分了两大阶段，第一阶段是3月份，第二阶段是4月中旬到5月初。第一阶段主要是中低端物业成交增加明显，特别是大户型物业受市场青睐，而在中高端物业中小户型 (论坛 新闻)物业受到市场欢迎，这主要体现在1-2个月的短租上。由于接受这种形式的房源少，租金上涨非常明显，出现过月租金上浮20%~50%的案例。
汉宇地产分析认为，低端市场主要是参与世博会建设的有关人员租住，而高端市场主要是世博会场馆外籍代表及随从人员的需求。而4月中下旬以后，随着世博会场馆的建设完成及投入试运营，来沪外籍人士大量增加，区域板块内主要是高端物业的中大户型房源受到市场重点关注。
第三波是5-6月份，主要体现在上海知名的中小学附近，也就是经常所说的“学区房”。典型的区域如徐家汇、南黄浦等。当然学区房的炒作每年都会有，特别是5-6月份，由于这是小学报名面试入学的时候，所以学区房的概念特别热，租赁成交4、5、6月份出现了三个月连续环比上升的势头。租金的上涨更是离谱，个别学区房房源短短几个月租金上涨达到10%以上。
威海路三小旁的中凯城市之光，5月21日成交一套面积为62.34平方米的一房，租金为6000元/月；而在6月21日，同一栋楼中一套63.65平方米的一房，成交租金为7500元/月，租金上涨达到25%。
下半年租赁
大幅上涨或受抑制
展望下半年，随着世博会的日常化进程和来沪旅游的人员逐渐减少，租赁市场的需求压力会有所减轻。但由于买卖市场短时间内恢复景气可能性不大，原来应该过渡到购房买卖市场的居住需求依然停留在租赁市场。而外部其他类型的租赁需求依然存在，比如说大学毕业生走入社会的住房需求还需要租赁市场来解决，所以未来一段时间内租赁市场特别是中低端租赁市场的活跃度依然会维持，但租金再大幅上涨的可能性不大。一方面是买卖市场大量挂牌无法成交，会有越来越多的买卖房源转向租赁市场，为租赁市场提供有效供应；另一方面目前市中心区域公房房源一房装修房租金已经达到1700-1900元/月的水平，已经开始考验中低端租赁群体的最大经济承受能力。
未来租金再大幅上涨缺乏租赁群体经济支撑能力。所以，可以预期下半年租赁市场会保持平稳的态势。
汉宇地产分析认为，住房租赁市场存在的问题主要还是供需矛盾问题，特别是中低端租赁市场，供应量面对庞大需求来说还是严重不足。
房东方在租赁过程中处于强势地位，这样就会造成租金快速上涨。同时，市场没有可以供参考的租金水平，现在所谓的市场行情价就是根据历史成交价和目前自身楼盘出租房源和周边楼盘出租房源报价所定的价格。所以房东出租房源时定价比较随意。特别是一些老公房房源，由于多数房东没有贷款还贷压力和其他费用，所以宁愿空关也要提高租金，租房行为不是非常理性。 | 
