分析人士指出，《通知》的下发，意味着地方融资平台将为保障房建设“护航”，保障房建设专项融资瓶颈有望得到突破。在此背景下，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大提速。

　　地方融资平台发企业债

　　优先建保障房

　　《通知》明确表示，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》(国发(2010)19号)进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

　　“只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。”《通知》特别强调说。

　　同时，《通知》要求支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。

　　《通知》指出，地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，如果符合条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

　　《通知》还强调，“各地发展改革部门应根据本地实际，优先做好募集资金用于保障性住房项目的企业债券发行申请材料的转报工作，提高工作效率。”《通知》明确表示，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。

　　保障房投资有望全面启动

　　分析人士指出，《通知》的下发，意味着地方融资平台将变相成为保障房建设融资平台，保障房建设专项融资瓶颈有望得到根本突破。而且，近日财政部公布了2011年地方政府债券首次代理发行计划，为保障房融资首次发行504亿地方债。可以预见，企业债和地方债两项相加，对于解决保障房建设资金将起到中流砥柱的作用。

　　实际上，巨额资金来源问题一直都是保障房建设的短板。按照住建部的测算，今年要完成的1000万套保障性安居工程年度投资在1.3万亿元左右。其中，8000多亿元是通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集来的，占比逾62%。但是，由于保障房投资“利润薄且回报期长”，社会资金进入情况并不理想。

　　据统计，截至5月底，全国保障房开工率仅为34%，虽好于去年，但仍显缓慢，其原因之一便是资金缺口较大，社会资金进入有限。

　　借助地方融资平台发行企业债，将打破这种尴尬。

　　“由于各地对投融资平台运作模式并不陌生，且有些地方早有相关融资计划，不存在操作障碍。而且相关部门会简化审核，优先办理核准保障房融资手续。因此，预计保障房融资会快速启动，保障房建设也将大大提速。”业内专家指出。

　　国务院副总理李克强近日强调，保障房建设不仅有利于保障和改善民生，增加住房有效供给，抑制房价过快上涨；也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，是加强和改善宏观调控、保持经济平稳较快发展的重要举措。

　　业内人士认为，在这种大背景下，保障房建设是必须完成的任务。目前，保障房融资的开闸恰是确保任务完成的关键，预计各地会用足用好政策，打破保障房融资瓶颈。可以预期，下半年全国保障房投资将全面提速。

　　国家统计局日前公布的数据显示，1-5月份全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。值得关注的是，在房地产调控持续推进的背景下，房地产投资增速不减。对此，中原地产等业内机构普遍认为，保障房建设投资促进了整个房地产投资的增长。

　　“当前投资增速依然维持高位与保障房投资有较大关联，虽然目前开发商普遍采用收缩战略，购地和施工放缓，新开工意愿下滑，但今年的保障房投资占去年行业总投资的近三成，因此预计今年的行业投资增速仍能维持在30%左右。”齐鲁证券分析报告说。

　　中金公司则分析指出，有关保障房融资问题的新举措预示着下半年保障房投资将增长较快，全年固定资产投资有望保持较快增长。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生预测，未来保障房将与商品房平分秋色，保障房的销量将直线上升，“其占部分城市住房销售量的比例将达50%，占全国市场的比例也有望达到30%。”她说。

　　需要指出的是，保障房融资瓶颈消除，建设提速，首先受益的将是基础材料提供商，包括水泥、平板玻璃等。再者，对于涉足保障房开发建设的龙头企业也构成利好。

　　《每日经济新闻》记者获悉，由发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(以下简称《通知》)日前已下发到地方政府，明确投融资平台公司和其他企业可申请发行企业债券，为保障房建设筹措资金。

　　与此同时，财政部最新发布的发债计划显示，今年仍将发行两千亿元地方债，优先用于保障房建设，首期500多亿地方债将于6月27日上市。

　　上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 博客)认为，政策的开闸，将使企业募集到3000亿~4000亿规模的资金。然而，杨红旭同时认为，两大平台开通，仍不解渴。

　　按照要求，全国1000万套保障房必须在今年11月底前全部动工，但截至5月底，实际开工率仅为34%，这也意味着，在全年大约1.4万亿元的保障房投资中，将有9300亿要在未来5个月投放。

　　在土地出让遇冷、银行贷款难度加大的情况下，即便上述两个平台融到的资金全部投入保障房，也有数千亿资金缺口待补。

　　“政府+开发商”模式将占主流

　　《通知》规定，除地方政府投融资平台公司以外，其他企业也可发行企业债券进行保障房融资，但必须“在政府核定的保障性住房建设投资额度内”。

　　中金公司发布的报告认为，今年下半年保障房建设 “政府+开发商”模式将占主流。北京一位匿名开发企业代表也向 《每日经济新闻》记者表示，保障房收益稳定，且企业可通过投建保障房建立与政府的合作关系，并获得政策优惠。在企业获得银行贷款愈加困难的情况下，成本相对较低的债权融资不失为一个好的渠道。

　　但同时，困扰保障房建设的利润率问题仍然未能根本解决。在保障房的各项类型中，建设经适房、限价房的利润虽低，但回款相对较快；而廉租房和公租房建设回款较慢，企业建设的积极性更加难以保证。

　　杨红旭认为，保障房建设收益率低、回款慢的现实将使企业(尤其是上市房企)更加慎重地选择债券融资。

　　今年4月，作为行业龙头老大的万科与河北省住建厅签署协议，承接河北8000套保障房的建设，这是民企开发商少有的保障房大单。但万科集团副总裁毛大庆(微博 博客)也坦承，建设保障房意在获得品牌推广效应，以图今后在北京周边城市的发展。

　　杨红旭表示，可以预见的是，即便放开债券融资的闸门，未来通过这种方式投建保障房的企业，仍将以央企和地方国企为主。

　　第三季度房地产投资提速

　　在保障建设任务空前庞大的背景下，近期中央不断给予融资政策支持。财政部近日公布了今年首期地方债代理发行计划，涉及11个省市，共计504亿元的地方债将重点投向保障房。

　　同时，住建部、财政部、人民银行三部门正在对利用公积金支持保障房建设试点工作进行专项检查，意在核查公积金贷款的落实力度和安全性。

　　在不少业内人士看来，随着政策影响下的商品房投资热情减退，保障房正在成为拉动房地产投资的主力。

　　根据国家统计局的数据，今年前5个月，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%，远高于同期固定资产投资的增速(25.8%)。自2009年6月以来，房地产开发投资增速已连续24个月明显超过固投。

　　杨红旭表示，随着保障房资金的到位，今年第三季度保障房投融资和建设将继续提速，并使得房地产投资增速继续维持在较高的水平。他认为，今年11月底前完成保障房开工任务“应不成问题”。

　　有观点还称，如果今年全国保障房1.4万亿投资全部落地，将占整个住宅投资比例的半壁江山，其上下游的数十个相关行业也将受益。

　　地方融资平台风险加大

　　在地方融资平台债务越陷越深的情况下，如果再发债或将出现旧债未了，又添新债的情况，风险也由此加大。杨红旭认为，“发债就是透支未来的收入来解决保障房十多年的欠债。地方债务的负担或由此加重”。

　　而对银行影响，招商银行(600036，SH)分析师刘东(微博)亮对记者说道，“应该会缓解银行的信贷资金压力。在连续上调存准后，银行的资金面有压力，通过债券融资，可以绕开信贷的指标。我觉得影响最大的可能是城投债这一块，以前城投债被认为是有风险的，如果还是依托同一个平台融资的话，风险实际上加大了。对地方融资平台的贷款，风险主要来自抵押物的价格，比如地价之类的，我觉得银行贷款和新债关系不大。”