经济学学家们用周期性来解释经济的运行情况，但如果一个国家并没有实现市场化经济时，会任由看不见的手来调节市场并形成经济性的周期吗？答案是肯定的。那么非市场化的经济体制下也就根本不可能形成真正由市场而引发的经济周期了。

中国是从计划经济向市场经济过渡的体制，改革在逐步的消除非市场化的管制，但目前这种非充分竞争的市场化条件下，大多数资源与价格仍处于强制性的计划管理之下，许多领域与行业尚属于严格的申报、审批约束之下，并且有许多限制性的领域尚未打破自由进出的门槛，强大的政府干预的力量让经济的运行并不服从于经济必然规律本身，而是服从于政治决策的周期性。

房地产行业形成的周期恰恰反映出来的是这种政治的周期性。

1983年在农村土地家庭联产承包制的改革之后，吹响了城镇改革的号角。外资与民营经济的发展和基础建设项目的上马在价格闯关的推动之下迅速推动了物价的高涨和投资的高涨。于是1988年有了用“严缩弄堂馆所建设”的强制手段来给投资降温，随后出现了1989年之后的经济下滑，房地产和整体经济都同期落入了改革三十年中的最低点。

邓小平的南巡讲话给中国的改革添了一把火，让中国的经济从低谷在一年多的时间内迅速反弹，并且在投资的高速增长中推动了中国改革三十年中最高的通胀率。于是1993年6月的“釜底抽薪”再一次用信贷管理手段来控制了投资规模的增长，在物价下降中出现了1996—1997年的通缩并且巧遇了亚洲金融危机。1996—1997年中国经济下滑的同时，全国房地产行业出现了全行业连续两年的亏损。

1998年的住房制度改革和个人消费贷款的支持，用住房私有化和工资中的货币化分配再一次靠房地产投资带动中国经济从低谷走向了高潮。在市场化的替代作用下，房地产保持着平稳的增长。1998—2003年期间，不论是投资还是房价都保持着合理的增长速度，而社会上对房地产增长过快的争论其实是忽略了1998年之前的非市场化建设的房地产投资在市场化之后的快速下滑而被市场化的投资所替代了。

2003年中央又用关紧两个闸门、收紧地根与银根的一系列强制性干预手段下发了“土地招拍挂制度”“严守十八亿亩红线”“121号文件”等。2004—2007年又连续数年打出了无数套组合拳，先是抑制投资、后是抑制需求，不但加税限制二手房交易，也提高利率与信贷门槛，直到让中国的经济掉头向下，才不得不于2008年又重新改变经济政策，从打压转为鼓励，再一次希望用房地产投资挽救中国和世界经济。

从我国已经形成的几个政策周期看，影响我国市场发展的主要因素大约有以下几点：

一、固定资产投资增速：

我国是一个以投资拉动为主的经济发展结构，源于建国最初三十年的建设落后，近三十年以来改革开放之后的经济主要靠投资来填补历史的欠账。尤其是严重的供给不足的矛盾让中国在票证供给制度的“隐型通胀”中长期生存，在总供给与总需求之间的平衡主要靠加大供给来解决矛盾。因此历史拉动经济的先锋总是固定资产投资，同时每次为防止过热和通胀也总是从压缩固定资产投资开始的。

自1949年起中国的经济政策中从来都将住房问题放在国防、工业、经济建设的最后面，也才有了“先生产、后生活”的革命口号。改革开放之后这一方针政策略有改变，但仍坚持从压缩基本建设中非生产型的建设为重的导向并未动摇过。

1988年的“停缓建”是建国之后第八次的从压缩非生产型基础建设规模为重的调控政策。1993年和2003年的压缩也同样是由此而产生的。因此固定资产投资规模的增长必然带来房地产的高速发展，而固定资产投资规模的压缩也每一次都首先从房地产开刀，首当其冲的受到限制与损失。

改革以来投资增长倍数最高的就是房地产从1984年的300亿元总规模变成了3万多亿元的盘子，远高于其他任何投资的增长倍数，其在固定资产投资中的比重还在不断上升，近几年保持在18—21%的水平浮动。重要的是房地产的投资增长率与固定资产的投资增长率基本平衡，有时略低于有时是略高于。大约在压缩中低于，在拉动增长时高于。正相关的反映出政策导向决定而非由经济运行本身的供求关系所决定的周期性。

政策对固定资产投资规模的限制与鼓励直接影响到房地产市场的命运。

二、收入分配变化

宏观经济政策导致的国民收入分配中的变化直接影响着居民的消费欲望、消费水平与消费能力。当改革的政策导向更偏重于国民收入时，推动消费的上升和增长，特别是大宗商品和耐用消费品的倾斜，当然也包括对住房需求的增长和与拉动。

1983年的城镇改革的推进开始有了“万元户”的说法，小平南巡讲话再一次加大收入倾斜，1998年的房改政策开始有了工资中的住房含量。2008—2009的交易税费减免和房贷利率的下降都属于收入分配中的改革和变化，而每一次改革上重大的收入分配变化都会对消费产生重大影响。而专门针对于住房而产生的收入分配变化对市场的推动与促进作用更为重大。

工资收入中是否有住房的含量（包括补贴和住房公积金制度）是一项根本性的收入分配改革，也是住房私有化与市场化的基础。这远比日常收入随着经济增长的提高重要，是性质上的差别，也是个人消费信贷之所以能建立的基础平台，否则岂不成了空中楼阁。恰恰是这种收入分配制度上的改革，才让市场化改善成为了可能。

而交易税费的减免则是个人的住房财产能否升值并获得额外收益的条件。如果人们不能通过资产的持有与交易获取增值收益，那么就不会有流动、不会有交易、不会有梯次升级的消费，也就不会有市场了。

三、信贷政策的支持

中国人历史上没钱，少量的结余放在银行中储蓄。美国人历史上也没钱，但有银行的信贷，因此有了投资能力和消费能力，逐渐的富起来了。中国人现在有钱了，但仍然是大量的存放在银行中，钱不能生钱，原因也在于中国缺少市场经济所需要的金融工具和借贷手段。

改革开放的初期为解决投资问题，中国首先实行了对外开放，以优惠政策吸引外资投资。打破了既无外债又无内债的僵化，也在开放生产性投资的信贷支持之后逐步实现了消费的信贷。

为什么每次压缩固定资产投资的调控首先从紧缩银根开始，正因为任何投资都无法全部靠资本金时限，要通过信贷的杠杆作用才能实现投资规模的最大化、供给的最大化和利润的最大化。

因此信贷政策成为了调控固定资产投资规模的工具，也是最有效的工具之一。利率则同时在信贷的规模之外成为调节投资收益和能力的工具。

不但投资是如此、消费也是如此，大宗耐用或固定资产类商品的消费也要靠消费信贷的支持才能将未来的收入流变成今天的消费能力。

美国之所以能实现有房有车的消费梦，重要的在于消费信贷政策的支持，美国的住房信贷约13万亿美元，几乎相当于当年GDP的100%，非住房与汽车的个人消费信贷是中国的几十倍，而中国的住房信贷仅有3万多亿人民币，仅相当于当年GDP的8—12%之间，可见消费信贷政策对消费的影响。

而中国的房地产周期恰恰与中国政策对信贷的控制正相关。每当信贷支持投资时，生产与供给就上去，反之则下来。而1998年和2008年的启动经济与消费的关键则在于住房个人消费信贷的支持。1998年先是降低购房首付的比例，后是下调个贷的利率，再是延长信贷的期限……而2009年的市场反弹不能不归功于0.7倍信贷利率的下调。

消费信贷是个人购房能力提高的有力支持。一是，决定着融资的成本，0.7倍的利率等于降低了房价约30%，也等于提高了可支付能力30%，更重要的则是将未来越来越高的预期收益可以提前集中消费，并可以用每一年的平均负担摊薄当年因收入低而产生的生活与消费的压力，改变工资低时的消费条件，可以用未来的高收益弥补当期消费能力的不足。

而2003年的紧缩银根，2007年的紧缩第二套住房信贷政策，一方面在抑制投资的增长，另一方面在限制消费的需求，也才让中国的经济在2008与世界经济危机相遇造成了内外焦圈的重叠效应，让中国应应付和抵抗危机的能力大大削弱了，也才造成不得不用过渡的信贷政策和4万亿的投资来拉动，不得不再次放宽消费信贷以支持扩大内需和激活房地产市场。

今天危机尚未结束，但政策又举起了紧缩信贷的大旗，于是从股市到楼市再一次弥漫着看跌的情绪。也许信贷政策的调整会让的中国经济再一次下滑走出多个W型的波动。

实践已证明，政策的周期性在指挥和扭曲着经济的周期性，不是供给与需求正常的调节中出了问题，而是政策在让供给与需求的矛盾加剧，并永远无法用看不到的手而形成可预见的结构性调整的周期。政策市的作用远远大于经济的周期性作用，“结果”与“原因”被颠倒了。

四、城乡差别的限制

中国自50年代末期实行了严格的户籍制度管理之后，将城市与农村严格的切成了两种完全不同待遇与制度管理的“世界”。随后的“人民公社”化又将城乡的土地分成了两种遗传至今的土地所有权。而城市土地、房屋私有制度的保护本来源于农村的土地承包制，但城市住房私有化之后，农村的产权制度保护反而未能以权证制实现“自由”，至今仍无法流转与交易。保障制度按户籍而划分，又在迁徙制度本就无自由之外，又增加了一道人为的屏障，让二元化问题至今找不到解决的办法。

中国名义上的城市化率无法迅速的扩大，同时增加了土地资源与祝福建设需求之间的矛盾。

一方面，城市化率和工业化需求使用大量的土地；另一方面农村土地的无法转换造成了资源矛盾的恶化。中国城镇的建成区仅为3.48万平方公里，但农村的宅基地反而倒有16.7万平方米公里，是城市建成区的4倍多，而居住的人口却是6：7的关系。可见土地资源的浪费不是城市的问题，而是农村的问题，而这个土地资源的转换又涉及到土地制度的一系列问题。

重要的是约有3亿的农村人口在占用着双重的土地资源。从农村进城的约几千万农民（如大学生等）已变成了城市户籍，但减人不减地、增人不增地的政策并不因这些人口进城而放弃了土地的承包地和宅基地，从而形成了土地资源的双重占用。

另有2.4亿的进程打工、经商的农村人口，农村的土地和宅基地是他们的社会保障中的重要部分，他们无法也不可能放弃。但进城期间他们至少要有个安居之处，必然也要占用大量的土地资源。而城市的建设用地却是并不计算这些暂住人口，而严格的按城市规划的人口计划，按年分期审批的。这一里一外的剪刀差就形成了土地资源的矛盾和双重叠加的浪费。于是土地资源就与价格、供给、消费产生了一系列的矛盾，而城市化的浪潮却不因这些矛盾而减退，反而会更加剧烈。

一方面城市化率的提高对供给提出了长期的加速要求；一方面土地资源又制约着供给的扩大。于是城乡政策就决定着房地产市场发展的快慢，而不能仅从人口向城市集中，一、二产业就业人口向三产业加速转移的正常经济运行周期来判断，只能服从于政策或说政治导向的周期性了。

这几年的房地产市场发展中，每当城市化率加速时，市场中的供求关系就会趋紧，反之则可能供过于求。我国统计中高峰时的进城人口高达2800万人，而低峰时约为1400万人，两者相差近一倍，自然会对市场产生非经济可测性的政策周期波动。

而人口结构中的特征又从另一个侧面反映出这种供求矛盾，进城的大多为年轻人，有着成家立业、组成家庭的特殊需求。这与城市本身的年龄结构重合，随上一期人口高峰出生率相关，加重着刚性需求的矛盾。

可见中国的经济在从计划向市场的改革中，政治导向或说改革的步伐在决定着周期性的变化特征。而并非是完全市场化或成熟市场化中主要由经济内在因素决定的，更非是经济规律可以解释的。

大多数外国经济学家看不懂中国的经济，正在于他们习惯于用发达的市场条件下的变量来进行经济预测与判断，但改革中的中国经济除内生变量之外，更多的是依赖于行政的、非经济因素的政策在左右。虽然市场化程度不断提高中，政策的指挥棒常常会失灵，但强制性的手段与垄断性的控制让非市场化的因素不断加大对经济的影响力，从而会变成经济周期的变化的主导力量，最终决定经济运行的走势。

中国尚未最终解决由市场自我调节的体制问题，非市场化的因素会产生人为无法控制的作用。2009年可以最明显的看出的正是人们开始更多的关心上层的政策动向，且股东、楼市都随这种政策变化而漂浮。人们已不再从供求关系与投资效益上去判断市场，而将注意力转移到调控政策的动向上了。这恰恰说明中国的经济是由政治的周期所决定的。