从“旧城改造”到“城市更新”

　　《办法》中不再沿用以前的“城中村改造”“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内,根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

　　《办法》中也明确四类情形之一的区域才会进行城市更新,它们包括城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

　　鼓励权利人自行改造

　　《办法》在鼓励权利人自行改造、自行改造可协议出让土地等许多方面作出了制度突破。一是明确原权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由发展商实施,同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制,规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。此外,《办法》还明确了更新改造的地价收取标准。而在以往,上述问题都是困扰深圳推进更新改造进展的重大障碍。

　　在过去,对于更新改造项目是否一定要交给“发展商”实施,原村集体或原权利人是否可以作为改造主体,未有定论。此次《办法》为城市更新项目设定了政府收回、政府回购和权利人自行改造等多种改造方式。对于自行改造的项目,“实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后,应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同,土地使用权期限重新计算。”尽管没有直言,但这段表述意味着城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。

　　专家认为,权利人可自行改造以及自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权明确之后,将大大促进原权利人进行改造的积极性。而关于地价标准,《办法》也作出了明确规定:“拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。”

　　城市更新实行年度计划管理制度

　　《办法》规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。这表示,深圳的城市更新将按年度计划,纳入社会经济的整体发展中予以考虑。深圳市规划与国土资源委员会副主任薛峰表示,城市更新年度计划将对每一年度的城市更新单元规划和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目作出计划安排,并将之纳入全市的近期建设规划年度实施计划和土地利用计划的平台,以此强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。

　　此外,《办法》还明晰了城市更新项目运作的基本流程和市、区政府及相关主管部门在城市更新工作中承担的职能,优化了许可事项、取消了重复审查、缩短了审批时长,为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础。深圳市城市更新办公室主任徐荣告诉记者,《办法》从违章处理到城市更新许可程序都作了明确的界定。

　　■解读

　　市城市更新办公室徐荣:

　　城市更新不再以项目为单位

　　《深圳市城市更新办法》出台,将调整对象为城市更新活动。作为内地首部系统、全面规范城市更新活动的规章,其后续实施效果也将为国内其他地区的改造工作提供借鉴。对于《办法》,深圳市城市更新办公室徐荣对此次出台的《办法》专门作了解读。

　　在《办法》中除拆除重建,还提出了综合整治和功能改变共三类改造模式,为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,徐荣表示,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,且以综合整治为主的模式。

　　在《办法》中首次提出城市更新实行城市更新单元规划制度,并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定。城市更新单元“要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划”。

　　徐荣解释说,通俗地讲,城市更新不再以项目为单位进行规划,而是以片区为单位综合考虑其片区内的规划和配套设施安排。“比如说,如果有两个村都要改造,而改造规划想在这两个村中安排一所学校,那么这所学校到底安排在哪里就是很费脑筋的事。但如果能把这两个村都纳入到一个‘城市更新单元’中去,则可以统筹考虑,而且可以平衡各方的利益。”