董藩：北京师范大学管理学院教授，北京师范大学房地产研究中心主任，国家审计署特约审计员，建设部专家委员会委员，北京房地产学会副会长

　　一、物业税征收：前途是光明的 道路是没有的

　　物业税在中国很难征收，可以说前途是光明的，道路是没有的。无论是作为业主买房子，还是作为开发商，不要受到舆论的影响。走自己的路，让他们讨论物业税去吧。

　　物业税的提出

　　2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2006年10月开始，国家税务总局陆续在北京、辽宁等十省市开始物业税“空转”试验。2009月5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，提及“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。2009年7月，国家税务总局相关人士日前透露，明年前国家税务总局将尽快拿出一个物业税的可操作方案，但暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。

　　物业税不会如期而至

　　物业税会否如期而至，已经不是一个新问题，现在看似就像小孩过家家一样。相信明年可能会拿出一个方案，但是不具备可操作性。而且我要明确的是，会搞出个方案，但这个物业税和我们真正意义上的物业税一定是两码事，因为“会飞的不一定都是天使”。

　　为什么这么说，首先物业税开征有三个基本前提，第一，土地必须私有化，否则法理上行不通。所谓物业税，就是对持有的财产税。物业税实际上是对增值性财产征收的一种税，增值性财产就是不动产，所以房地产的第一个特征就是保持增值性。还有别的可以保值吗？黄金，但是黄金现在勉强保值就已经很不错了。还有古董、字画，这些东西没有登记，你向他征税，他说丢了，你也没有办法，另外，古董字画的价值很难搞清楚。因为它没有办法评估，对于这种投资品老百姓也搞不明白，有时候连书画界的人自己都搞不明白。增值性财产到最后，我们发现能够征税的只有房地产，所以政府就搞出一个物业税。

　　西方为什么能够征？因为西方的土地都是私有化的。我们国家土地是政府的，老百姓花钱把它租过来，70年后，政府要把上面盖的房子收回去的，现在还要征税，合理吗？显然不合理。所以，土地私有化是征收物业税的前提。

　　第二，必须百分之百明晰物业产权，首先要把反腐化斗争进行到底。我们很多的腐败官员的腐败财产有两部分，一部分是住宅，一部分是现金。所以我们必须要把这些问题搞清楚，才可能收税。其次，必须理清所有产权产籍工作（小城镇二手房交易状况）。现在广大的中小城镇的二手房交易根本是不办理过户手续。如何进行征税？登记者和现在的持有者不是同一个人，所以这个征税的难度很大。还有我们必须保证产权、产籍管理中不出现问题。再有，必须保证今后产权产籍管理工作及时并百分之百准确。有的人自己把住的房子产权证和产籍都留下，另外的办好产权证之后，档案全部毁掉，你怎么样征他的税呢？

　　第三，老百姓纳税的意识要没有问题。我们与西方法制环境和社会文化完全不同，对老百姓来说要命难，要钱也难，征收物业税几乎会遭到全民反对。将土地出让金混入物业税中逐年征收是行不通的。

　　第四，土地出让金混入物业税中逐年征收是行不通的。物业税与土地出让金性质不同，最早提出物业税是因为房价成本原因，把70年的成本一下子打进去，老百姓承受不了。还有一点就是现在的政府把土地都卖光后没有后续收入，所以要征收物业税。拿到地就有生产要素，按照这个思路，就毁掉了生产机制。

　　第五，即使这些不成问题，我们也没有办理保证过度期的财政收入问题。土地出让金在地方占到的差不多1/3。加上房地产的相关税费，至少占到50—60%。假定这个税费要逐年回收，那么很多地方政府的财政收入就面临塌陷。所以我们没有办法，尽管我们的制度有毛病，但是已经形成了制度依赖，只能沿着这个路尽可能使分配公平一些。

　　如何做到公平

　　要征物业税，要把税费进行清理、整顿、合并，与地方政府的谈判会顺利吗？我们有这个时间和精力去一一谈判吗？还有一项新税种的设立是一项立法工作，需要通过全国人大讨论、通过，制定法律、会顺利吗？我们要充分考虑到它推进的难度。

　　有可行的操作方法吗？西方按照物业税的价值征税，在中国搞不了，为什么？因为在中国我们会发现如果这么征，城市中心60年代、70年代所建的老房子虽然很差，没有物业、没有绿化，但是位置好，照样值100万，该不该交？但是这里面住的全都是穷人，有钱人都搬到新区去了。所可想而知根本征不上来。不按照这个征，按照套型面积征，面积超过120平方米就该交，我们又会发现，大量的农民进城之后，他不要货币补贴要房子。有的地方是按照1：1.2倍置换的。他进城了，他没有钱，但是有房子，又要怎么跟他们征收？如果按照人均面积征行吗？也不行，有一些鳏寡老人，也征不上来。但是凭什么城市中的平房、贫民窟他们就不交呢？平房子是什么？就是破一点的别墅嘛。按照套数征也不行，因为有一些人有两套小房子要征，为什么有一些住大房子的人不征呢？这就会逼迫他们卖房子或者是逼迫他们离婚。按照户型征也不行，因为有一些房子同样的面积，但是价值不一样。搞了房地产20年的我，天天在想，还是想不出来。

　　二、价涨量跌：是楼市的正常调整

　　如何看待最近的价涨量跌？有很多人给我打电话和我讨论这个问题，而且我们发现业内没有人讨论，都是业界外的人讨论。曾经有一个考古的人非要跟我讨论房价，还说“你瞧不起我。”我说，我们两个术业有专攻。我认为价涨量跌，仅仅是楼市的正常调整而已。

　　近期楼市市场变化

　　7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。环比增幅创自2007年11月以来20月新高。全国30个城市住宅总成交面积环比下跌约4%。其中，近半数城市住宅成交面积环比跌幅超过5%，而杭州、广州、深圳更是连续两个月成交面积明显下滑。

　　8月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨2%，涨幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与上月持平。该月北京商品住宅成交面积降5.7%。

　　是正常调整 不是拐点重现

　　虽然货币政策大家议论纷纷，但是交易量的变化还是属于正常调整，未表现出“价跌量缩”，不是市场走势下滑的明显信号，所以我不认为现在出现了价跌量缩的局面。为什么？价格是在上涨的。而且不是下跌，恰恰说明这个局面有一些压力和危险，房子的供应跟不上。为什么价跌？首先刚性需求的爆发高峰已经过去了，从2008年到2009年2月份，市场上积压了大量的需求。有人提出“丈母娘”需求，的确是这样。谁都不希望自己女儿嫁出去没有房子住，人人都希望过好的生活。我们估计，至少会有4—6个月的集中性的释放。果然言中，从3月份开始，市场交易急速上涨。到7、8月份的时候，积压的高峰逐渐下降。像是一个人饿了一顿之后，会暴饮暴食一样。但是吃饱之后第二天不太饿，这个也是正常的。

　　“后羊群效应”，在买房的过程中也有这个现象，确实有人跟风。在交易量大面积出现的时候，他们看好的楼盘会马上被别人买去，而且房价还在哗哗地涨，所以他们会跟进买房。需求集中爆发，交易量大增，没有房子可卖。2008年没有开发商拿地，因为大家都不敢拿地。2008年到2009年3月前市场不景气，开工量不足，供应有限，有些城市的某些区域无存量房可卖，交易被迫下降。1—7月份竣工量与销售量的比值为0.6：1，8月份竣工量与销售量比值为0.59：1。整个存量回到2008年4月份的状态，这才是真正的问题所在。

　　十一期间交易下滑是很正常的，今年是60年大庆，特别是新疆出事之后，各个地方的管理都很严。拿北京为例，这个期间只有三个楼盘入市。但是随着管制的放松，交易量慢慢恢复。北京目前期房和现房住宅库存总量已与2008年4月水平基本持平，期房比2007年最低时候还低。现房消化慢与位置较差、社区不成熟等有关。北京租金在上涨，这说明市场的需求是在的。没有人租了房来玩，所以这个需求是真实的。 7—8月也是传统的交易淡季，房地产销售历来是3—5月和9—10月是黄金季节，另一方面，由于价格明显上升，供应量跟不上，有的开发商重新捂盘惜售，或者高价推盘，这导致交易量难以为继。房价的连续上涨导致打压房价的舆论再起，呼声强烈，一些人重新出现观望情绪。虽然现在还不能说拐点出现了，但如果媒体刻意地、不停地唱衰，不排除使市场再度出现震荡的可能。

　　三、未来政策格局：不会大变 主要是扩大供应

　　未来几个月，政策会有变化吗？中国的房地产的政策就像宋祖德的嘴，永远不知道明天会整出点什么事来。

　　我个人的看法，未来的格局变化不会很大，如果有所变化，只能是微调，基本思路是采用经济手段调控供求关系，主要是扩大供应。通货膨胀暂时不会来临，可以继续实施积极的财政政策与货币政策。2009年7月份CPI同比下降1.8%，创下10年来最大的降幅；PPI同比下降8.2%，8月份CPI也下降了，都说明了通货膨胀暂时不会出现。这就说明我们要继续实行积极的财政政策和适度的宽松的货币政策空间。所谓适度的宽松货币政策，我觉得去年到今年的货币政策不是适度宽松的货币政策。

　　目前中央政治局表示：“宏观政策趋向不能改变”。现在我们也可以感觉到一些东西，即便信贷政策有变化，也只能是微调，不同于抑制经济过热时期的信贷政策。国际经济形势还未明显好转，中国还必须表现出大国的责任，继续为拯救世界做贡献。过去说这个话的时候觉得有一点口气过大，自从欧洲回来，我感觉真的是这样，全世界都不旅游了，只有中国人在到处走。在卢塞恩，人们说，我们最欢迎阿拉伯人，其次是中国人，因为中国人每天在那儿花很多钱。他们最不欢迎美国人，美国人光逛，什么也不买。虽然我们不能把他们的东西都买下来，但是我们可以星火燎原，点燃他们的信心。7月份中美战略对话的一致结论：“中美两国讲各自采取措施促进国内经济平衡和可持续的增长，以确保从国际金融危机中有力复苏。” 王岐山已经代表中国向美国政府郑重承诺：保证经济政策不变，为促进世界经济恢复做贡献。

　　现行救市思路存在明显缺陷

　　面临的是要凯恩斯主义还是邓小平主义？现在的凯恩斯主义就是公共投资，个人觉得有问题，第一避免不了政府问题，第二是产业链不行。另外，房地产市场的振荡已经提醒我们：不能乱折腾，要尊重市场经济规律。我们对房地产有很多的不了解，很多人买房子，但是很多人不知道真正的房地产市场是什么？真正的房地产市场就是不仅要买不起房的人买得起房子，也同时要让有房子的人失去房子，这是规律。当然这对我们的保障提出了要求。其他实体经济难以短期恢复，没有房地产行业救不了中国。有人跟我说：“大兴土木是要亡国的。比如秦始皇修长城，后来亡国了，那个时候是为封建王朝修的，现在大兴土木是为老百姓的修的。”所以现在大兴土木不是亡国，而是救国。另外，除了房地产和汽车业外其他产业都已经饱和。所以不要跟我提修长城的话，孟姜女的事情，房地产产业是主导产业，支柱产业和先导产业。

　　四、干部上报住房制：前途光明 道路没有找到

　　住房是最大的财产项目，过去的“收入申报制度”只涉及财产的一部分，不论在过去的福利分房体制下，还是市场化供应体制下，住房都是与腐败相关的重点问题。

　　干部上报住房制度如何搞？

　　中共第十七届中央纪委第四次全会公报透露，将把住房、投资、配偶子女从业等情况，列入领导干部必须报告的个人情况，认真解决一批涉及领导干部廉洁自律的突出问题。此项内容引起全世界媒体的关注。

　　超标准分房，没完没了地分房；利用权力或机会多分房，如夫妻都分房，或利用调转机会几次分房；权证上虽未体现，但实际占有或控制房产，或以亲属、子女名义占有房产；利用权力、影响为亲属或家人谋求分房机会或套取补贴等；利用权力索取、接受房产贿赂；名义上长期借用企业或商人房产，实际已经拥有该房产；以单位集资建房名义，享受国家经济适用房减免土地出让金和相关税费政策（占经济适用房80%）。

　　干部住房问题如何申报？

　　反腐败问题久拖不决，与大家原先估计会得到有效的遏制反差较大，人们的期待十分强烈，必须给出一个交代。李文杰认为：对过去的住房腐败可采用灵活措施，将这些腐败阳光化处理，甚至是某种程度上的豁免，否则这些问题永远都不会付出水面，当事人若退休则可能无从查起，因此不如面对现实，在补交一定费用后即可合法化，并进行申报，可以有效解决积压的住房腐败问题。 我认为未来一两年内会以中纪委名义出台一个办法或者要求，这符合“抓紧制定一批反腐倡廉法规制度，提高反腐倡廉制度化、法制化水平 ”的说法。会选择一些中小城市进行尝试，中纪委也会鼓励地方进行探索。上报了不会核查，上报结果不会公开。

　　要求干部申报住房会产生什么影响？

　　要求干部申报住房，不会借此掀起反腐败风暴。我曾听过一个故事，广播站女播音员：某某单位李书记，今天是您58岁生日，您在公安局工作的大儿子、法院工作的二儿子、检察院工作的三儿子、纪委工作的大女儿、组织部工作的大女婿、在税务局工作的小女儿以及在人事局工作的小女婿共同祝您生日快乐！他们为您点播一首《好大一棵树》，请欣赏。

　　索贿、受贿官员会有所顾忌，更注意研究安全问题，比如以亲戚的名义接受外地的房产，或不要房产，改要名人字画等；不安全的房产会被考虑进行产权变更；私下出售房产套现的行为会增加；需求基本不会因为房产申报而停滞上涨。

　　五、没有“地王”出现的经济是病态经济

　　“地王”就是指某块国有土地出让给开发商的成交价格动辄就创下数十亿的天价，单位楼面地价也不断创出新高的现象。今年以来，全国各地出现地王频现，“面粉比面包贵”的现象再次惊险，我认为，地王频现是市场的正常现象，最好的地就应该分给最牛的开发商。

　　今年以来房地产市场回暖迅速，房价涨了，开发商回笼了大把资金自然是把钱用来买更多的地，更高的低价自然促使房价上涨，因此中国房价绝对是长期上涨的。即使政府把地价降低来卖，开发商也不会让房子降价卖给老百姓；相反土地买了个高价，还是有一部分的钱可以回流到社会。所以我认为，面粉和面包根本不是同一个世界的东西，像中海早前70亿元勇夺上海长风地块是正常的现象。

　　“地王”是市场的正常反映，房价涨地价就该涨，房价决定地价。地价占房价的比例应该35％到45％之间。（国土资源部公布是23％左右，原因在于：（1）房价、地价不是在一个时点上比较；（2）近几年调控不当房价上涨快；（3）部分毛地被直接出让出去。）随着房价是越来越高，房价肯定要拉升地价。房价和地价的关系是：当房价高的时候，开发商有钱可赚；开发商有钱可赚，就希望赚更多的钱；开发商想赚更多的钱，就必须建更多的房子；开发商要生产更多的房子，必须买更多的生产资料，土地是其中的生产资料之一。开发商想买更多的土地，所以土地的需求上升，地价就会越拍越高。

　　从土地成本演化角度看，也是这样——你们相信拆迁成本会降吗？不会相信，会逐渐升！你们相信政府从土地中拿走的税收和相关的收费会降吗？也不会。你们相信土地供应会越来越宽松，而不是越来越短缺吗？还是不会。所有因素都决定地价没有降的可能——财富是越来越多，某块土地价值的上升是正常的。回到土地市场上，一亩地应该拍出3000万，就应该是3000万，而不是1500万才好，为什么要很便宜地给开发商用呢？当然这个土地出让金拿到政府去，我们是要关注这个钱的用途，大家去监督政府钱的使用状况，是不是有很多用于低收入阶层的住房保障，或者说是不是被吃掉、喝掉了，我想这才是关键的问题。

　　土地是公有的，价格就应该越高越好，如果政府让利给开发商，你认为将来他的商品房售价就会降低吗？也许不会的！地价高但这钱毕竟是政府拿走了，还有一部分会转化成大家的工资、福利、公共开支、科研事业支出，这当然是好事。也不要怀疑开发商一定没有能力驾驭这块地，拿这块地的都是最大的开发商，最大的开发商为什么干得最大？只要它不是公有制企业，一定是最聪明的。

　　现在有个奇怪现象，总是外行人在评价内行人，说某某开发商傻了，拿了这个地，一定会死掉。当然我们也看到确实有的地，现在楼面地价很高，但人家不一定就会死掉。回过头来说说所谓的面包与面粉的问题，我跟他们的想法是不一样的，面粉和面包从来不是一个时点上的事，很多房子盖出来的时候，用的这块地是前三、四年，五、六年，甚至以往更长时间拿的，拿地时商品房有一个价格水平，等这块地变成商品房后，市场上是另外一个价格水平。应该用销售时的房价去跟买地时的地价比较，不是考虑现在这块地的楼面地价是多少，现在这块地周围的房价又是多少。房地产开发有一个过程，而且这些“地王”拍的大都是大的地块，一般要经过一、二、三期甚至更多期的开发，即使第一期利润低一点或赚不到钱，到二、三期的时候利润可能就上来了。而且这是最好的地，一定要给最牛的开发商去做，才可能做的最好。如果是农村包工队进来，这块地便宜给他们，开发能力与建筑质量你放心吗？给你们盖南都大楼，你敢进去办公吗？但是富力帮你们盖你就会觉得他们能盖好。

　　所以，我们在谈房地产的时候不要情绪化，认为只要价格高就是错的。为什么大家涨工资的时候都不嫌高呀，越高越好。政府的收入也是这样，越高越好。但是，这些钱的使用我们要监督，不要浪费了，这是我们全国人民的财富。”

　　同时，“地王”的出现，还预示开发商对中国经济和房地产业的信心在恢复。中国经济是世界经济的发动机；房地产业是主导产业、支柱产业和先导产业，要保经济增长和就业，就不能打压；预计未来几年房价会继续明显上涨；现在拿地比未来拿地肯定合算；土地越来越短缺，而招牌挂制度不可能改变；未来拆迁成本会越来越高；政府的税费会不断增加；开发商缺地缺怕了，怕“断顿儿”；土地市场长期失衡，形成惯性上涨预期。若断顿儿可能一两年没活干，而某些费用照样发生，人才还会流失。最近地王频现也与2008年到2009年5月前土地出让不成交，某些开发商缺土地有关；开发商可以承担更高的土地成本；开发商一般不会被套住，有些项目暂时只交2%左右的押金，多数项目地价款分期支付（2007年广州众多“地王”企业中，没有一家足额缴纳了土地转让金 ），同时开发周期长，分期开发，房价上涨速度快，拿到“地王”的都是开发能力很强的开发商，对该地块一般进行了详细的投资分析，胸有成竹，者周边还有其他项目，可相互借力；或盘大可控制附近市场；或利用股票市场提升股价，增加市值，通过增发、获取更多信贷资金等间接牟利，不容忽视的是，央企获取信贷支持容易，信贷资金的成本极低。而他们的主业产能过剩，在通胀预期的背景下，提价能力弱，自然希望挤进需求旺盛、不断提价的房地产行业。

　　预售制：不能取消 但需完善

　　在商品经济社会里，预售作为商业信用的一种形式，对于促进产业资金循环起着重要的促进作用。从这个意义上说，预售是个好东西。

　　有人说80%的纠纷是由预售而引起的，其实90%的房子通过预售来进行的，反而是预售的比例还低。所以说出现问题归问题，但其制度设计本身是没有问题的，假定没有预售制度，中国房地产不会发展到今天，很多人就不会有房子住。目前房地产市场继续采取期房预售制度是个必然，这是供求关系的反映，如果在目前的市场背景下取消这一制度，必然会导致一部分中小开发商退出市场，从而引起供求紧张，反而容易引起购房黑幕等事件发生，带来地产新一轮的问题。

　　预售制不能取消，但必须完善，因为预售制是由供需状况决定的，短缺情况下取消预售将增加幕后交易，价值量大、生产周期长的商品采用预售方式十分正常。同时，预售可检验前期的设计是否符合市场需要，不需要时可以进行调整。预售还是在供应短缺情况下是购买者规避价格上涨风险的重要举措。国外也同样存在房地产预售情况（如：美国、加拿大、香港等）。

　　有人也提出，商品房的预售制度最大限度地保护了开发商的利益，同时最大限度地侵害了消费者的权益。我认为这个观点是错误的，诸如房产之类的大宗交易，采用预售制度是可行的，关键在于如何去监管，目前由于开发商开发行为未得到有效监督，才会导致各种纠纷频繁发生。政府应通过实行一些可操性很强的监管手段来完善这一制度，设置预售门槛。比如房屋预售款不要全部划拨给开发商，可拿出一部分交给银行、律师行等中介机构，一旦房子交付后出现质量等相关问题，中介机构这笔款项即可用来对消费者补偿。