近日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，该文件从土地到信贷，再到地方政府责任，详细列出了11条措施。这被国人称为“国十一条”。

 

　　“国十一条”文件为2010年房地产市场定下了基调。中央明确了2010年房地产调控的主要任务：遏制房价过快上涨。

 

　　但这一场 “雷暴”，效力几何，是否能上通下达，各方都暗含期待。

 

    地方政府“打擂”

 

　　“我现在反而踏实了。”这是“国十一条”出台后第二天，一位开发商的私下表态。因为综观全文，这次高规格出台的调控措施并无太多新意。基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。

 

　　“如果说有什么新鲜的，就是所有措施都在收紧。”上述开发商表示，“与以往不同，这次措施出台没有提及改善性需求，而是直接以家庭为单位认定第二套房。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也有类似观点，杨认为这一转变意味着所有二套及以上住房都严格化，借款人、配偶及未成年子女购房都纳入二套房的统计范畴。在高房价不能有效缓解之前，包括改善需求在内的二套及以上购房需求，也许都将不再享受贷款优惠。

 

　　“但这些措施都需要地方执行，这就有了很多的辗转空间。”有开发商曾表示。其实就在中央大刀阔斧调控的同时，地方政府的态度就是表情各异。

 

　　就在“国十一条”公布的同一天，杭州市也推出了29条房地产新政，其中规定“不论是否杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴”。如果说这条措施只是态度问题，那其另一条，规定“一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，享受首套住房贷款的相关优惠政策”，这就有与“国十一条”有关“二套房以家庭为单位认定”打对台之嫌。其实不仅仅杭州，南京、舟山、长沙都出台了购房补贴的措施。浙江舟山对以家庭为单位在当地仅有一套住房的改善型购房者，个人所得税全额或差额退还。

 

　　阻截投资性住房

 

　　而1月13日的六部委齐聚的新闻发布会，就是要再次向各方说明“执行”的决心。有国土部门的官员向记者表示，“此次的高调新闻发布会，就是要遏制一下地方出台‘补贴细则’的苗头。”就如SOHO中国董事长潘石屹所说的，“国十一条”最重要的其实是最后一条，要落实地方各级人民政府的责任。

 

　　在此次新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥详解了政策出台的背景：“2009年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付问题更加突出，社会反响强烈。”

 

　　投资型购房其实是让政府最为头疼的一个因素，由于受金融危机的影响，大量的实业资金开始退出原来的投资领域，而2009年房价的上涨让这些资金看到了利润率更高的投资机会，于是乎大量的投资性购房涌现。

 

　　就以外向型经济最为发达的珠三角为例，由于出口受阻，这些原本投资实业的“生意人”纷纷把资金放入广州、深圳的房地产市场。DTZ戴德梁行数据显示，2009年广州购房者中有70%的比例是“生意人”，其购房目的并不是迫切性购房需求，当中极大部分都是投资性需求。DTZ戴德梁行的数据源于在售一手楼盘的“项目登记册”。

 

　　“更让国家头疼的是房地产行业超高的投资利润，让进入房地产投资领域的实业资金乐此不疲，如果这些资金继续在此行业中活动，对于实业经济的恢复绝对是一场灾难。”亚银投资的首席分析师李大伟认为。

 

 

 

　　继“国四条”之后,近日,国务院出台“国十一条”,依旧剑指高房价。值得关注的是,“国十一条”针对“捂盘囤房”问题提出了明确调控方向。政策要求“已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售”。

 

　　政府一直限制“捂盘惜售”,购房者诟病“捂盘惜售”,但是“捂盘”问题一直没有得到很好的解决。针对“国十一条”的调控,市场人士普遍认为,“一次性公开全部房源”、“明码标价”等条款由于在执行层面存在较大难度,同样难以对市场产生明显影响。

 

　　打击“捂盘”关键在地方政府

 

　　“捂盘”是房地产行销行为之一,但是在市场严重供小于求的情况下,就会成为高房价的推手,进一步恶化供需矛盾,引起市场紧张气氛。政府对捂盘囤房行为进行调控固然是遏制房价非理性增长、缓和供求矛盾的良方,但是真正决定市场影响程度的仍是地方政府的执行细则。

 

　　国信证券房地产业分析师方焱告诉记者:政策执行的关键在于地方政府究竟如何去做。“国十一条”只是一个纲领性文件,地方如何去落实是关键。

 

　　财经评论人盛大林在博客中撰文指出,“国十一条”要求“要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可”。但是,对“最低规模”,缺乏明确具体的标准,并把这个标准的确定权授予了地方政府。他认为:“标准定低了,就无法抑制化整为零式的预售;标准定高了,就会导致一些具备预售条件但规模较小的商品住宅不能及时上市——这反而与'促上市’的目的南辕北辙,酿成有规模的捂盘惜售。”

 

　　亚豪机构市场总监郭毅对《华夏时报》记者表示:“新政策执行效果要看各地方政府如何为'一次性’、'全部’等概念定义。就北京地区目前执行政策来看,可以根据申报价格来约束整栋住宅的成交均价上限,但如果严格按照申报价格来销售每套房屋很难实现。”

 

　　资料显示,北京地区对于开盘时间执行2006年的建委规定,即“一个预售许可证内有多个楼栋的商品住宅项目在取得预售许可证之日起三天内,应确保至少有一栋楼开盘销售,已开盘楼栋售罄前,应确保有另一栋楼开盘销售,并在北京市房地产交易管理系统内和售楼处调整原拟定开盘时间,对外公示。”2009年,住建委又就售楼处需公示的内容作出了具体要求,要求“公示所售楼栋的拟售均价以及未开盘楼栋的拟定开盘时间”。

 

 

　　技术上执行难度大

 

　　针对“一次性公开全部房源”、“明码标价”等条款,郭毅认为,执行难度从技术上讲非常大,主要存在两点疑问。一为“一次性公开全部房源”,如果项目多楼座同时取证,是否需要一次性公开全部房源的售价？二为“按照申报价格明码标价”,申报预售许可证时,是否需要标出每一个楼座的具体价格？

 

　　郭毅表示,“一次性公开全部房源”,由于项目开盘是根据市场情况周期性运作,开发商需要根据积累的意向购房客户数量来确定每期的开盘量,同时为下一次开盘的价格调整提供依据,如果一次性公开取得预售许可的全部房源量,那么无形中将延长开发商积累准客户的时间周期,反而会造成短期内上市房源不足,加剧供需矛盾。

 

　　另外,“按照申报价格明码标价”,开发商在取得预售许可证时,申报的价格是希望实现的项目平均售价,而同一取证楼座中,不同楼座间往往有着景观、交通、朝向等不同方面的优劣差异,同一楼座中,不同户型也有着产品形式、楼层、景观、朝向的不同,开发商一般会根据每套房屋间的差异进行差别化定价,而严格按照申报价格标价从实际操作上讲很难实现。