农历新春佳节仅剩下二十天，房地产及其相关行业的各类感恩、答谢年会、酒会在各个城市上演，成为辞旧迎新的一大社会场景！
翻开过去一年的中国房地产史册，在各类媒体上，我们发现曾经曝光的一些所谓的房地产专业术语，或说是一些曾经被购房消费者及投资客们误读、曲解的词汇，还真不少！
正如新年要有新气象，随市场经济的发展、时代的进步，一些陈词滥调也需赋予新意！对于那些“陈谷子、烂芝麻”的词句，笔者认为很有必要加以澄清，方能正视听，故此，列举十大误解之词以飨读者。由于每个人理解的角度不一样，权当娱乐看官，仁者见仁、智者见智吧！
一、开发商
如同中国“四大发明”一样，20世纪中国最大的发明当属诞生了开发商一词！它是首次房改的结晶，在改革开放前沿阵地深圳，1998年实行商品房货币化之后，开发商之称谓最终得以“扶正”。并以此为起点，影响了中国经济十多年。万科现在不就是世界上最大的商品住宅开发商么？在世界上都是有影响力的。
开发商按资质、资产、资本金及融资能力有分为好几种类型，按开发楼盘的数量与质量及其品牌张力大致可分为大型品牌开发商和中小开发商；而市面上老百姓叫得最多的是不良开发商和有良知的开发商，这是按开发商在社会公益、道德领域的表现来划分的。
其实，开发商是中国自己的发明、创造！在国外好多发达国家都没有这个词，城市居民住房是由建筑师事务所直接建造。中国的开发商只是房地产项目开发的组织者，本质上技术含量很低的一个机构组织，充其量是房地产开发过程当中的一个统筹者、管理者！因为概念性方案是建筑设计院工程师设计的、施工图纸也是工程师出的、楼盘模型是设计师设计工匠们制作的、广告宣传时策略师、设计师去做的、房子是营销策划师去销售的。当然不排除一些好的开发企业的管理者他也必须懂得上述方面的某些技能，如此才可以驾驭、掌控业务进展的效果和方向。
就是因为中国的房地产市场与国外不同，所以容易产生利益链腐败现象和房地产开发与交易环节的违规现象。比如开发商在土地市场拿地之后在市场形势大好的前提下，一般掌握绝对主动权，它可以囤地、圈而不建；或细水长流、不紧不慢地“推盘”，甚至“捂盘惜售”，由此抬高各地楼市房价。如果一个城市的所有开发商集体联盟，那长此以往，高房价就诞生了！
新年伊始，温家宝总理在公开场合表示，开发商谁“捂盘”就是违反、犯罪，要予以追究法律责任！这把尚方宝剑早该高高悬挂！
房地产业在各个一、二线，甚至三线城市被地方政府视为支柱产业，房地产热的不行，开发商宠得不行，房价高得不行，老百姓苦的不行！所以在阶段周期中，调控成为必然！
二、看 空
“空”这个字在日常中运用很广泛，比如天空，其实天不是空的，晴天看过去，天还很蓝，有云彩、有时候可能还会有彩虹！再比如，通常我们说文章很空，并不是一点价值的东西没有，是要进一步充实一些内容等等。
“色即是空，空既是色”， 这是佛教的“色空理论”，佛教中的“空”，更是一个动态的词，特指一个循环结束，另一个循环开始！称其为“轮回”；“色”则由“地、水、风、火”四大元素组成的物质世界。
以前一些专家分析楼市走势时经常频繁使用“看空”一词，我们通常把暂时没有购房支付能力的人称为“空军”。“空军”往往对降低房价的呼声要高一些，这是情有可原的，因为部分城市的房价确实高的离谱，远远超过他们的购买力！
正如人们通常把佛教说的“色”误解为“女色”一样！在社会经济现象和房产经济现象中我们通常所说的“看空”，也并不意味着市场上不存在生产要素和生产关系了！放到楼市里面具体地讲，“看空”并不代表购房者全部退出市场，这是不可能的，除非经济完全停止或是倒退，即便是倒退，就像日本房地产泡沫于1999年破灭之后，房产经济呈负增长态势也有人在跟进买房，因为住房对于某些新组成的家庭来讲是必须的生活载体。在我国大多数城市，首次购房者潜在需求量更是非常之大，因此“看空”楼市并不意味着不能买房了，该买的还得买，可能在这个周期更多的是投资客、投机炒房者退出市场或是处于观望状态。
与“看空”相对应的词是“看多”。“多军”与“空军”在市场中话语权的碰撞经常见诸报端与各大网站，各自代表本阶层的喉舌和利益。“看空”也好、“看多”也罢，每个周期每个阶段每月每日都有人在买房，该买的时候就要买，买了就不要后悔！
三、买涨不买跌
中国房地产需求市场有一个消费惯性心理特征就是“买涨不买跌”，但是最近深圳最近几天的成交量打破了这一定律！本来中央委派督察专员小组进驻深圳在一季度展开为期3个月楼市整顿，查处楼市违规现象；此前，也有诸如“国四条”、“国十一条”等严厉调控楼市的政策出台。但是，在观望20来天后，购房者看到深圳房价并未怎么下降，又纷纷选择入市，二手房成交量也上逐步上升到一天500套左右；新商品房交易也是基本变化不大，属于原地踏步状态！深圳楼市自元月以来，商品房的量与价随政策性“休克”也仅花了不到一个月的时间。这验证了笔者此前的判断：深圳楼市对政策调控抗压能力超强！
由此“买涨不买跌”这个词，笔者总以为并不适用于那些迫切需要买房的自住客。因为人到30而立，需要建立小家庭，买房结婚、生子育女是天经地义的事情，也是我们大多数青年人必然经历的人生轨迹，除非你不愿意在这个城市长期生活、发展下去。再说作为第一居所，房子的涨与跌基本与“安居乐业”的传统理年念无多大关系，涨了卖出去自己能住哪？跌了更是不能卖！所以“买涨不买跌”更适合那些以商品房投资赚钱、赢利为目的的投资客。因为他们购买之后2至5年要卖出去，谋取差价或暴利，所以才担心买多了房子继续跌下去，资产缩水；当然，一些实力雄厚的投资客，对市场的把控能力较强，他们会瞅准时机入市，在接近周期低点的时候全力跟进购买，这称之为“抄底”！
四、中国式物业税
物业税本不新鲜，因为美国等西方发达国家已经开征。然而，国外的物业税能够照搬到咱们中国吗？当然是不能，因为中国有自己的国情和体制，资本主义国家与社会主义公国家在土地制度上有着本质的区别，前者是私有制，后者是公有制。西方发达国家商品房连同地皮卖给购房消费者后，房屋与土地使用权与所有劝都归买家终身所有；我们是买到商品房后房屋具有了所有权和使用权，当然也还有由房屋所有权衍生出来的抵押权、典当权等其他权益，而对土地我们没有所有权，因为所有权是国家的，房屋所依托的这宗土地只有40至70年的使用权，按新编《物权法》上规定商品房70年到期后自动续期，期满后如何处置没有一个标准说法、还是一个模糊概念。
由于体制上不同，所以我国与西方国家的物业税也应该是不同的，我把我们国家研究了6年之久，在10个城市“空转”的物业税称之为中国式物业税，正是为了说明它本质上应该与西方有较大差异。即便是中国式物业税，目前也没有一个标准答案！前不久业界对此税种讨论的热火朝天，如今官方也还没有一个准确的回应就已经等同偃旗息鼓了！
中国式物业税是财产税，是对人们已购买商品房后在持有环节征收的一种税！现在市面上有几种声音：有一些人主张征收物业税，但不能搞一刀切，需要细分层次对应征收，特别是针对购买多套商品房的投机分子决不能手软；有部分人认为这种税种只会增加购房者负担，最终羊毛出在羊身上，卖家会把增加的税费转嫁到买家身上；还有一部分人认为房屋统计、造册工作量及难度很大，征收物业税的前提条件也即课税的基点很难权衡。
按照此前物业税征收与改革的框架，政府是要把开发商拿地时的土地出让金、房地产税、土地增值税、房地产交易税统一打包摊薄到每一个年度，变成一种新税种，即物业税，每年规定时间缴付。这样的做法是降低房价、减轻购房者压力。但是操作起来确实有难度，特别是对早期开发的商品房价值要重新评估，中国仅3万的评估师即使全部用上也无能为力去应对巨大的评估业务量。那么，中国式物业税开征就要有针对性、减压工作量，所以国家以深圳等城市为物业税征收试点城市，据说深圳市政府已经将2010年征收物业税的内容写入了《综合配套实验改革方案》。笔者认为开征物业税是财富再分配的一种手段，也是迟早要开征的，因为不开征购房投机就会抬头，房价高企就成了常态！但开征的前提是产权评估价值清晰、级差税率要举办听证会后通过，并做到公平、公正、合理！
五、投资与投机
投资与投机很难说清楚，因为投机有时侯也说自己是投资！国家没有法律文件规定不允许投资客购置物业！投资客也有投机行为！后者更多的可能是短期炒作，钻政策空子，一旦发现有机会进入市场赚了就走。去年12月房地产交易环节营业税由2改5，就是打击投机的一种举措！元月份温总理报告也说了，要在今年一季度房地产消费市场上遏制投资性消费！这是有道理的。按照商品市场周期性理论，当楼市发展到某个周期，市场上的投资客比列要超过自住客的比例一大截的时候，说明楼市处于高危状态，比如去年下半年全民炒房的深圳楼市正是如此，一旦炒房、投资或投机者的比例攀升，并远远超过自住客的比例，就说明这个市场已经开始处于亚健康状态了，所以需要政府出台系列政策整顿。
在商品房消费需求市场中，与投资概念对应的一类客户叫作投资客，按照房地产市场周期性理论，当楼市发展到一定阶段，特别是在商品房消费市场中，自住需求夹杂着投资需求一并进入市场，说明这一阶段市场处于稳步上升期；但是有一个度，如果市场中说投资客比例开始高于自住客比例，并且比例差距逐步拉大，市场发展的曲线就要逐渐向下运行，这一阶段市场处于下滑萧条期。所以，政策面、市场面的变化左右了这条曲线的走势！
投资客在购房消费中讲的是投资回报。在中等城市，普通临街商业店面的年投资回报率一般保持在7-8%左右，否则投资客是不太愿意购买的，聪明的投资客会拿投资回报率与银行存款年利率比照；而在中等水平城市里面，商品住宅的回报率要低许多，能够在3-5%之间就很不错了。笔者认为，打击投资客本身没有必要，但是要防止因为炒楼可以赚钱而影响城市居民安心工作的心境！住宅是有两重性，既居住功能也有出租、保值增值功能，但我们不可以过分夸大它商业的功能，商品住宅是拿来住的不是拿来炒的！也只有中国把住宅也拿来炒作！此乃游戏规则不够严谨所至，还与房地产内部机制弊端有关联。像商业店面、写字楼等商业地产笔者认为可以炒卖，因为不是纯居住，购买者本身就有赚钱赢利、寻求投资回报率的目的，要不也不称为“商业”品种了。不管怎样，当一个城市大部分居民都在炒房、无心工作、都想成为食利阶层之时，那这个社会就不算和谐了。
六、精英阶层
笔者理解的精英阶层和富人（富一、富二代）有本质上的区别。中国之社会精英阶层必然是国家机器各个重要职能部门的高级公务员、企业高管和技术骨干，包括一些企业优秀的金领、白领、蓝领！为什么说他们是精英，因为他们在各自的岗位充当了重要角色，离开了他们国家机器将无法运转，因此他们是社会的主流、是国家的脊梁骨。当然他们在各自的领域有自己的研究成果，为国家、为社会、为企业作出了应有的贡献！但是这并不代表他们中的每一位都成了富人、成了千万富翁！
笔者以为，精英阶层可以延伸到中产阶级以下，而当今时代的富人则在中产阶级以上。可以说精英阶层里面也有顶尖的、上了亚洲富豪榜甚至全球富豪榜的富人，但是富人里面，尤其是富二代里面大部分人算不上是社会的精英阶层。因此，精英阶层与富人存在一组交叉的数据，这个数据是多少没统计过，不得而知。
在财智时代，我很佩服那些靠自己聪明智慧和力量创造财富的人，像香港的李嘉诚、大陆的网易的丁磊等等人物；当然，那些靠偶然机会爆发的富人本人也很佩服他们抓到了机会；最可恨的是那些靠市场混沌、无序状态投机倒把，变成富人的人，很大程度上是靠违规违法、钻国家空子加入富人行列的，所以也没什么值得惊羡的。
按财富等级分，美国社会群体是椭圆型，他们中间占大头，中产者多，我国的人群分布是金子塔型的，普通工薪阶层筑底，占比重较大。但是不管在哪个阶层，只要我们各谋其位、各图其享、相安无事，也就足矣！
七、刚性需求
很多业内专家在不同场合也讲了，在经济学里面并没有刚性需求，这又是我们智慧的中华民族伟大的创造与发明。
一直以来大家都认为，所谓的刚性需求就是在房地产需求市场上（我们再把圈子缩小到商品住宅消费需求市场上）那些有真实需求、有能力支付首付且近期有购买计划的客户群体，包括改善型需求和自住型需求。
但是，笔者认为刚性需求具有时效性。专业上我们把房地产市场划分为四大周期，简单通俗点讲可分为：起步期、上升期、高峰期、萧条期，如此轮回、周而复始，但整体上发展曲线是螺旋式上升的。
所以把刚性需求放到具备时效性的周期里面，我们看到的情形是：在起步期，市场虚火退却，房价比较合理，这一阶段购房消费群体的主流是自住型需求和部分改善型需求为主，他们就成了刚需；在上升期投资客看好后市预期也开始选择入市，这阶段投资客的比例大致表现为与自住客各占消费市场的半壁江山，所以说它们两者都是刚需也不为过；在高峰期投资性需求夹杂投机需求还有一部分自住型需求并存于消费市场，这一阶段本末倒置，自住客由于炒家抬高区域房价只得望价兴叹！商品房消费市场中投资客、换房客的比例远远超过了自住客。这一阶段我们完全可以理解为刚需就是投资客。因为法律与政策没有规定投资客不能买方，不管政策如何打压有实力的投资客还是在市场上逡巡。现阶段的深圳就是处在以投资客与换房客为刚需的阶段，所以为了还普通自住客一个公道，让他们有能力入市，中央和地方政府才有组合拳式的系列政策出台，比如二手房营业税2改5、银行停止放贷的传言等等。那么到了萧条期又如何呢？当然是大多投资客或投机分子抛盘惜售了，市场就剩下迫切需要购房的消费者了，他们是这个阶段的刚需。一个周期4个阶段完成之后，又回到了下一轮起始点起步期，又一个新周期滚动向前发展。所以说刚性需求是一个相对概念，具有时效性。
中央出台政策就是根据市场中的量价等考核指标以及市场民意等来进行调控的，总体原则是政策“有保有压”、保持“市场稳定”。当市场上货币流通过剩、房价越来越高，并引起了民怨政府就会出台政策，包括推出经济适用房等来平衡一下，虽然这是杯水车薪；当市场消费群体不够踊跃了，市场上资金流开始通缩了，国家也会利用调整利率等金融杠杆来刺激购房消费。
八、投资渠道
在我们国家，投资渠道狭窄是事实，黄金、古董、基金、股市、楼市、实业，摆在大家面前选择什么来做投资？黄金市场一直以来被美国操纵话语权，我们不敢轻易多买；古董收藏，不是行家不懂鉴别，收了赝品吃亏的是自己；基金、股市均不稳定，这大概是实体经济没有全面恢复所至，尤其是股市，内幕重重，大庄家一撤走你就傻了眼；干实业可能吗？因为自己不懂生产线、不懂管理，投资实业更是懵懵懂懂，常人是不具备企业家的智商和情商的，一般投了亏的多，甚至血本无还！剩下的就只有楼市了！刚刚过去的2009年，这样的好年头，傻瓜式买房也赚钱，只要你够胆敢买就能赚！
中国人喜欢买房是事实，但并非完全是咱中国人的特殊爱好，而是我国投资渠道太少！加上买房、炒楼是技术含量不高但又能赚钱的活，除此以外中国老百姓最多的就只是理下财，如买买保险、儿童教育基金等等。那些就是预防人民币贬值、缩水的小儿科，别指望能赚大钱。特别是在2009年，国家推行货币宽松政策、我国与国际接轨也实行了低利率政策，老百姓把钱存银行里也涨不了多少利息。大部分没有买房计划而且不懂得如何理财的人可能就让自己的钱在银行里成了“睡眠”资金。
虽然我国投资渠道较窄，但在房地产领域投资的品种也还算充足！在这样一个投资理财的时代！如何让自己的钱生钱呢？相信很多中青年人都想过这个问题！那么投资房地产是一个很好地选择！笔者总结了一些投资人士的理念和经验，归纳为以下十二个字：洞察市场、量力而行、遇高而抛、逢低而入！比如一些豪客在美国次贷危机房价暴跌降到低点之后还想着去美国抄底等。
一谈到房产投资，很多在行的人士首选豪宅，比如海景别墅、海南的旅游酒店式度假物业等，这些都是国内著名炒房团追捧的品种，因为稀缺所以珍贵，还因为这种产品抗跌性最强，的确好的作品就是艺术品，经得起时间的考验；其次，是商业地产，比如一个城市闹市商圈里的店面、每天百万流量的人气鼎沸、财源滚滚，这样的店面值得投资。当然以上都是有钱的主玩的品种。经过长期观察，笔者发现还有一部分投资客专攻商品住宅市场中的中小户型进行投资，他们追求的是租赁收益和快速转卖。这种情形在深圳等一线城市较为普遍。在房地产投资领域，正所谓“大钱大玩、小钱小玩”，各得其乐、相得益彰！
去年的深圳楼市有一个景象，就是银行贷款宽松，造成资金流动过剩，大量资金流入豪宅市场，豪宅销售异常火爆，成交价格节节高，拉升了深圳楼市整体商品房成交均价，也带动关内六大行政区普通商品房的价格，其中以宝安、南山为最。房价已经背离市场规律！比如明明是三级地段的普通商品房（不计工程质量和园林景观规划等差异因素）却卖得比一、二级地段还要贵，市面上出现了普通商品住宅但价格不普通的情形。笔者同意一些专家所讲的豪宅消费能够带动地方财政收入的观点，但大家又有多少是一次性购买的呢？还不就是以银行按揭购买者居多！然后拿房价爆涨率抵扣银行贷款低利率，赚取大头。
故此，笔者建议，国土部门数据要对商业地产、豪宅、普通商品住宅三大类品种的供销情况进行分类统计，只有这样才能做到数据清晰明了，不至于混淆视听、引起购买恐慌！深圳的白领以及普通工薪阶层关注的是普通商品住宅的价格行情和走势。
九、人口红利
笔者认为人口红利已经过时了！为什么这样说呢？
会做加减法算术题的朋友们都会得出答案！
比如60年代的人，他们家庭里面兄弟姊妹可能3-5人也有；70年代的人一般平均家庭按兄弟姊妹4人来算。以上两个年代的人混得好一点的基本都买了商品住宅，再往前面去点的人按揭贷款消费住房也难，只能是一次性购买。80后，一般平均家庭按两个兄弟姊妹来算，现在估计不到一半左右的城市80后在父母的帮助下，支付首付成了“房奴”，这一年龄段富贵家庭的子女是不会为房子发愁的；90后、21世纪后绝大多数平均家庭仅有一位，还是家庭的小皇帝或小公主。随我国计划生育政策的推行，婚姻观念的变化，城市家庭人口结构呈递减之势、且开始变得单一。各个城市一般是三口之家居多，就算这些小孩长大成人，要买房也是男孩那方多买一套作“婚房”用，女孩那边父母把她嫁出去，自己还得住那套老房子，如有闲钱想投资的父母也顶多再多买1-2套。更何况还有人口老龄化的问题出现，“人没了、房子留下”的现象也大有存在。如果机械地、简单地、静态地做上述算术题，那么人口红利可以认为是不存在了！
但是，这个社会、这个市场中的消费群体、这个城市的发展空间却是动态的！那么把人口红利这个词拿到动态市场来研究下是不是也说得通呢？笔者认为也很难！谈到人口红利当然就不能不谈城镇化了，因为它是驱动人口流动的引擎。
我国是发展中国家，城市化率比发达国家低，他们是70-90%左右，但人家走完这个过程用了100年的历程，我国平均城市化率46%左右，用了20多年，20多年达到了发达国家的一半，可见发展速度之快，但是强弩之末势未必能穿鲁缟！因为我们的城镇化也出现了很多问题。如深圳随城中村改造，城市化率笔者估计达到了60%以上，但是1300多万人口中他们有多少是深圳城市户口、享受多少城市的福利保障呢？
有些专家说下一个20年还有3亿人将从农村转移到城市来，相当于还要建设800万人口的特大城市35个。他们进入城市又能奈何？有能力消费商品住宅吗？还不是和深圳大部分的移民一样蜗居或蚁居在城市的某个阴暗角落。流动人口转移到城市只能推动租赁市场的发展，为投资客赢利铺平道路，最终导致富人愈富、穷人愈穷，财富两极分化严重。
十、崩 盘
其实，笔者很不想提到这个词，因为总觉得它不该是一个热爱和平、稳定的爱国青年常挂在嘴边的词。也总以为它有惟恐天下不大乱和搅局的嫌疑！所以我尽量避讳这个词，但又不得不说，因为它客观上存在，也多次被业内专家所阐述。
1999至2000年日本楼市崩盘了；无独有偶，2008年下半年美国次贷危机爆发而引起世界波，美国楼市也甭盘了。中国传统的消费理念、中庸保守的购房消费思想拯救了中国没有步其后辙。但我们应该看到世界经济紧密相连、一体化，2008年美国次贷危机对中国制造出口业的影响还是相当巨大的，由此引起了企业效益下降、生产线压缩、企业裁员、失业率增加等社会经济现象。因此面队没有硝烟的战场，国际间的货币战争，我们应时刻保持清醒的头脑，要有危机感、有防范任何风险的意识。
中国楼市当然要建立自己的风险防范预警管理系统。比如以前的国房景气指数、国家统计局此前定期制作与播报的“70个大中城市商品房成交统计数据”蓝皮书等等，对修正各地房地产市场的发展和走向有很大参考价值和促进作用。
当前中国楼市除深圳、上海、北京等一线城市可能有“泡沫”开始出现迹象之外，大多数二线城市，特别是三、四线城市应该不存在“泡沫”之说。所以，笔者认为政府对一线典型城市采取政策高压进行整顿是十分有必要的。当然，这系列的组合拳政策要层层推进、循序渐进，不要一下子把所有的“靴子”都抛下，势必造成房地产消费市场短期内高度震荡！
最近，由于中央政策高密集政策继续出台，杭州、南京等二线城市出现了“退房潮”，这是购房消费者对后市预期较为悲观的表现；与之相反，这次国家重点整治对象深圳，则一反常态，大部分观望人士看房价下降不多，也就纷纷入市，成交量开始有所回升。
“退房潮”、“断供”、“维权”现象，一般是楼市走向萧条期的前兆，但这是肤浅的表面现象，是否要崩盘了，关键还是看各大金融机构的贷款额度与存款储蓄额，只要银行有大量的储备，在个人商品住房信贷方面就基本无风险。美国的次贷危机就是因为银行大量坏账、呆账无法处理，银行资金运转不灵，造成结算系统瘫痪从而带来了崩盘危机，中国各个城市的银行系统不存在这样的问题，所以我们也没必要造成心理恐慌。恐慌的可能是那些手头上有多套甚至十多套、几十套商品房的职业炒家。
至于2012年中国楼市将会崩盘的谣言更是空穴来风、无稽之谈，笔者坚信，中国的官员有能力治理中国楼市之弊端，遏止房价涨幅过快，把中国房地产业拉回到健康轨道上来。 | 
