如果我们认真研究一下中国地方性城市的特点与阶段性任务，将明显感觉到，固然中央的决策是多么英明，但将降房价的重任宽大为怀地给予地方政府，然后再放到与地方政府关系紧密并听命于地方政府的银行身上，未来只能出现更为极端的情形，要么房灾降临，要么房价再次跳出眼球上演大逆转。

    未来政策的主旨在于通过紧缩信贷、严格土地管理、充实保障房、强化中低价位与中小套型普通商品房有效供应、规范市场秩序，这也是任志强先生说政策出尽的主要依据所在。

    问题是：这些政策的落实全靠地方政府，问责制在经济发展速度的掩盖下只能虚设。地方政府无论如何遵守规则与中央决策，如果不能带动地方经济快速发展，相较之下，选择利用房地产绝对是明智之举。因此，地方政府可能会短期对政策进行具体化，当市场紧缩带来城市经济问题的时候，一定会采取地方举措来弥补，这种还原嫁接于大政策带来的全民观望，最终将促进全面房价上涨。

    去年，全国七十个统计中城市，房价实现普涨近6%，而在房价保持较旺增长的城市，其GDP增长也都实现了两位数突破，这充分证明房地产拉动经济的作用在经济复苏阶段的重要性，国家统计局总经济师姚景源呼吁支持房地产业支柱地位，不无道理。

    下面看看地方政府为什么会带动高房价上演大逆转？

    一，地方政府借助开发商配建保障住房，为开发商延缓开发节奏提供便利条件。开发商节奏放缓导致供求紧张进而支持房价上涨。

    二，地方政府利用开发商提升保障房供应，回报必然在税收、信贷、新增用地方面体现出来，而刺激房价下跌的关键因素来自于需求停顿、开发商资金链以及市场整体供求关系。在此环境中，地方政府为了照顾房地产业的整体地位，一方面会通过税收优惠吸引大开发商进入，另一方面会加大边缘土地供应来稀释地价，而通过招商、扩建、兴建综合副中心来实现城市发展的过程，实质也是将涨价中心外移的过程，进而实现全面普涨。

    三，分析一下中国城市结构。

    目前中国2800个大中小城市基本可以分为四类，

    第一类是大型明星城市，包括发达的省会城市如广州、杭州；历史性明星城市如青岛、厦门、无锡、宁波、苏州；区域中心城市如上海、成都、重庆、武汉、长沙、郑州；特色城市如北京、深圳、三亚、北海，这类城市的重要特点是有着无限美好的定居需求、投资需求、创业性置业需求，综合物业形态丰富并且商业发达，系统上涨的惯性非常大，除非政府行政管制，一般房价会永远向上。

    而助涨房价的因素主要来自于城市的二次创业，因为在开发中西部、重振传统产业以及资源平衡利用过程中，这些城市可以将传统城市当做基地，将发迹地当做总部与窗口，并且围绕产业链延长与升级做技术构成裂变的新文章，同时这些城市也承载着中国新兴产业试验与成长的重任，这些都会导致其房地产市场产生非常巨大的滋生性购房需求。

    第二类是发展中省会城市与省级明星城市，这占中国城市的经济总量一半以上的综合体决定未来的房价上涨主要滩涂所在。发展中省会城市是区域置业集中地，房价因为各地方城市房价上涨促进中高端需求迅速转移向省会城市，另外就是各省发展不平衡带来省级明星城市，其投资环境与政策优势吸引了创业、产业转移力量进驻，进而产生新增置业，导致房价上涨。

    目前这类城市正处于依靠房地产支柱地位大力进行城市化城镇化建设的新阶段，因此即使更从紧的政策出台也不会影响到这些城市房价上涨。

    第三类是地级市与县域明星城市，这个总数占全国城市总数三分之二强的集合体，正在通过商业物业过度开发、改善性消费提速、集中进行旧城改造、推出远景城市规划并扩张性供应土地、全面实施商品房建设提高人均居住指标等措施，来达到未来发展目标，因此这类城市的发展与房价上涨孪生在一起。

    第四类是特区发展模式带来的区域房价上涨。中国已经成片确立了特区模式，东北老工业基地、辽宁滨海、环渤海、天津滨海新区、黄三角、冀东城市群、长株潭、武汉城市圈、郑州城市走廊、成渝城市共同体、海峡经济区、北部湾经济区等，再加上一直在寻求的第四个直辖市或将出现于青岛或南京，在原有四特区及海南特区省基础上，全中国除西北外，基本处于普涨区域，大的城市综合体的出现，缩小了城市交通半径，并产生置业互换，这种互换导致区域房价上涨处于均势，如北京周边房价就比同类区域中心城市周边高一半以上，其主要原因是区域经济一体化催生相当购买力。

    笔者研究后认为，此轮调整如果没有预期效果，地方政府上演高房价大逆转将成为现实。