“现在外资进入中国房地产市场都要进行备案核查，但你要想方设法去讲一个好故事，这样成功的几率就会大。”11月13日晚，某外资地产基金的投资总监陈海(化名)对《华夏时报》记者说。

　　在11月7日发布的《外资投资产业目录》中，再次强调了限制外资进入房地产市场的政策，外界解读为国家全面限制外资进入地产领域的信号。但实际上，外资正通过变花样地说服政府部门，以及假借名义和投资方式的改变等，来进入中国房地产市场。

　　备案制阻挡外资进入

　　“实际上，你说的这些政策大部分在半年前就已经实施了。”上述投资总监对《华夏时报》记者表示，“不过，政府还没有形成文件，当时属于口头的政策。”

　　但在随后的11月7日，国家发改委与商务部联合发布了新的《外资投资产业目录》，其中把地产二级市场等写到了“限制类”中。此举动被外界解读为国家全面限制外资进入地产领域的信号。

　　但更多的人把此政策解读为对限制外资进入中国房地产市场的再次强调和执行力的加强，事实上，自2006年以来，相关产业政策就已经相继出台，而近期，外资已经真正感受到了这种“阻力”越来越强。

　　“在北京、上海等一线城市，1亿美元以上的单体楼宇收购，要到发改委和商务部去备案；在其他的省会城市，超过5000万美元的收购，也要去备案，而备案制正是卡住外资的最好途径。”上述投资总监说。

　　他介绍，近期有澳大利亚一家著名投资银行准备收购一处项目，但最终没有通过审核，被“报销掉了”。

　　“政府也没有说不批准，但总之是态度很‘消极’，加上申请的量又很多，等的时间要很长。”

　　他介绍，一般来说，文件要在国家发改委那里停留至少60天到90天，而后再到商务部，整个流程下来，绝对不少于8个月。而在8个月的时间里，如果被收购方急于套现，交易就会出现变故。

　　“如果交易双方关系不错，能做好沟通工作，也理解需要走的程序，那么交易或许还能成功，但目前这样肯于耐心等待的被收购方越来越少，因为被收购方大多是因为资金问题，想急于套现撤出。”北京一港资背景的地产投资机构经理如是说。

　　据记者了解，今年，爱尔兰基金曾经计划收购北京西单的Shopping Mall项目，涉及交易金额达36亿元，但最终还是因为商务部迟迟不予报批，中粮集团才得以接手。

　　“所以从这个角度来说，备案的材料一定要说得有水平，比如要强调自己的项目符合国家的产业政策、增加税收、有助于就业等；同时，还不能说得太过了。”上述港资地产投资机构经理如此表示。

　　而在中盛集团总经理助理贾岭看来，政府也是在全力贯彻“真实商业存在”的原则，对外资的地产投资进行规范与引导，主要的目的在于延长外资在国内的停留时间，防止资金的快进快出。

　　“一般来讲，外资首先要在地方政府备案，经过筛选，再上报给国家发改委及商务部。但有时候，地方政府也会特意关照一下外资地产投资公司，比如会特意强调对地方经济的拉动作用等。”一位知情人士向记者透露。

　　他介绍，国家对于限制外资很严格，但地方政府有发展冲动，往往会反政策而行，在某种程度上助推了外资进入中国的房地产市场。

　　采用股权投资或间接收购

　　但不管怎么说，限外政策已经导致外资在中国的投资策略受到影响，而他们也在寻求新的切入点。

　　“例如麦格理等投资集团，他们在项目的内部收益率的要求上已经出现了很大的变化。”知情人士说。

　　他介绍，这些外资投资集团刚进入中国市场的时候，要求内部收益率在25%以上，而要达到这么高的收益率，资金的快进快出是必要的操作手段。

　　而随着限外政策的不断出台，麦格理的内部收益率已降低到了18%到20%之间，而知情人士透露，目前麦格理13%-15%收益率的项目也在做，而内部收益率的降低，就是因为拉长了投资的时间，增加了时间成本。

　　他还进一步表示，现在外资投资国内的地产市场，正在改变路径。

　　“有一家韩国的造船企业在大连进行投资，建设新的造船厂，在与当地政府协商的时候，这家企业要求特批一块地来做职工宿舍。不过，在这块地上，大部分为商品住宅，这其实是在变相投资房地产。”他举例说。

　　陈海也表示，实际上，外资表面上按照国家的产业政策，打着高科技企业的旗号，但实际上是在进行土地开发，这在一些地方很普遍。

　　“而在投资方式上也会有不断的创新，股权投资、间接收购等方式将会增多。”他说。

　　他还表示，由于一线城市收益空间已经变小，部分外资基金已经开始在二线城市探路。