北京大学房地产总裁黄埔班特聘老师蔡明

北大黄埔班特聘老师蔡明，现任美国开朴建筑设计顾问(深圳)有限公司董事长，总建筑师。2007年获得亚洲建筑师协会颁布“亚洲建筑规划设计区域十大创新人物”称号。蔡老师2010年3月为北大黄埔同学讲解了《创新设计在房地产开发中的价值体现》。本文根据蔡老师的授课内容节选整理而成。

创新设计在房地产项目开发中的价值体现

——美国开朴建筑设计顾问有限公司董事长、总建筑师蔡明

尽管政策会不断调整，市场需求在不断变化，但房地产市场依然有规律可循，设计就是要给客户解决房地产开发案例中遇到的不同问题，使房地产开发取得价值最大化。

创新本质上是为了进取，因为不创新就会落后。创新是一种习惯，是企业源源不断、持续发展的动力。创新意识是房地产市场未来的发展趋势。

一、创新的概念

创新是指人类为了满足自身需要，不断拓展对客观世界及其自身的认知与行为的过程和结果的活动。具体来讲，创新是指人为了一定的目的，遵循事物发展的规律，对事物的整体或其中的某些部分进行变革，从而使其得以更新与发展的活动。

创新的本质是进取，是推动人类文明进步的激情；创新就要淘汰旧观念、旧技术、旧体制，培育新观念、新技术、新体制；创新的本质是不做复制者。

一般而言，“创新”是指创造和发现新东西，发现已经存在但不为人知的规律、法则或结构和功能，创造出一个前所未有的事物，或者对原有的东西进行革新，即发展和改造。

建筑创新首先要进行突破，包括新观念、新思维、新方法。房地产开发不是高科技，但是随着市场需求的改变，国家政策的调整，以及国外新的事物涌现，就需要不断扩大视野、更新观念，打破惯性思维和方法。

建筑创新要有差异化，要满足市场细分要求，满足业主对建筑产品的不同需求。建筑创新要有亮点，有一定的震撼力、冲击力。创新不是为了标新立异，创新的能力直接影响到营销成功与否。创新能使建筑超越其它，超越自我。

创新的最终目标是提高效率，创造高附加值。价值创新战略不是把精力放在打败竞争对手上，而是致力于为顾客和企业自身创造价值的飞跃，开创全新的市场空间，获得超额利润，使企业获得持续的竞争优势。实际也就是品牌地产高附加值的实践。

二、创新在房地产开发中的价值所在

不同的地块，由不同的开发商开发，或者由不同的设计公司做设计，就会产生不一样的价值，这与开发商的眼光以及设计公司的能力有关。

商业价值包括完成度（高价下的销售速度）、高品质（产品质量、行业名声、客户认同度）、项目的可持续经营（不断创新、不断提高）等几个方面。

商业价值是必须的，社会价值则是更高层面的价值，是附加值的一部分。社会价值涵盖美学贡献（立面美化、环境提升、家居环境改善）、产品个性（树立标杆形象、品牌效应）、引领时尚（推动社会良好风气的发展）等几个方面。

为什么在地产开发过程中要创新？首先这是房地产市场发展的需求。中国目前是全世界最大的住宅市场，而创新的开发商太少，许多建筑都是千篇一律，重复的太多。因此，设计创新市场需求很大。其次是建筑企业激烈竞争需要。目前，全国的房地产开发企业有八万余家，竞争非常激烈，需要创新来提高竞争力。创新还是企业核心竞争力的源泉，是房地产开发可持续发展的动力。数据调研显示，成功的产品创新可以为项目带来至少15%以上的价值溢价！

创新需要适度，要节约、提高效率、控制成本，使利润最大化。过度创新会劳民伤财、喧闹、哗众取宠。当下，建筑师在全国各地不断地去做项目，受委托多是“设计当地没有的，有特色的建筑”。但很多项目有过度创意的要求。作为追求城市和谐与发展的需求，很多优良传统和文化是需要继承与发扬的。过度的标志性等于没有标志性！理性的创新才是最重要的！

创新需要成本投入，需要时间运作，需要社会成本投入，因此，对创新效益需要综合性的评价，包括直接影响和社会影响。直接影响是创新创造了多少附加价值，带来了多少RMB回报！投入产出比如何？社会影响是在社会上有多大影响力？在社会上掀起多大的波浪？成功的创新作品所带来的社会影响具有历史意义，具有爆炸效应。

影响设计创新的因素包括文化因素（品牌战略、品牌文化、品牌设计、品牌推广）、时代因素（不同时代对审美、价值取向不一样，造成对创新的评判观点的不同）、其他制约因素（房地产开发牵涉的部门、社会团体，周边关系，上下游行业，牵扯面太广，每个环节都可能对创新带来阻碍，政策的不稳定性带来巨大的风险）。创新是突破一定的限制，为开发商排忧解难。

我们房地产开发商应该树立创新理念，追求卓越。创新是“新思想”和“能够带来改进或创造利润的策略与行动”的结合。把创新与变革作为基本的经营理念，坚决抛弃僵化和保守，推崇变化和灵活，在创新和变化中寻求和把握机会。只有追求卓越，才能不断超越。

创新应该从零开始，解放思想、放弃原有偏见、吸收外界思想。创新应该以效益优先为主，包括经济效益和社会效益。同时，创新还要艺术至上，做到尽善尽美、精雕细琢，把每一个项目当作一个作品来雕琢！

三、设计如何创新

规划设计创新是决定项目是否成功的核心要素，要有一定的适应性，适应的才是最好的。规划设计创新应该遵从功能优先的原则，解决居住、交往、空间等实际的使用功能，并能降低成本，带动较大的经济效益和社会效益。

户型创新包括户型和楼型，追求住宅功能的完善、舒适和可持续发展。户型创新的形式包括朝向、通风、入户花园、阳台花园、大露台、退台等。赠送面积依然是销售杀手锏，包括大露台（添加生活情趣）、凸窗（能够增强室内空间通透性）；夹层（为客户提供免费生活空间）；跃式入户花园（移步换景）；廊院（通过“廊”与“院”的应用，将室外庭院空间引入室内，打破了室内与室外的空间界限，使生活更加自然）、隐蔽式衣柜。

风格创新是指塑造城市空间形态，提高大众审美意识，创造舒适的生存环境具有独到的作用。住宅的立面造型与色彩，直接反映出项目本身的审美倾向、建筑的个性风格、楼盘的定位档次；立面造型构成丰富的天际线，立面色彩和细部设计给人以视觉的冲击，并进而形成住宅小区环境的视觉背景。

风格创新的构成要素包括点、线、面、体、色彩。“点”指重点处理的局部，如屋顶、基座、入口等。线指需要加强视觉效果的线或成组处理的部分，如墙面不同颜色的面砖线条、重点部位的线脚、成组处理的窗套等。“面”指立面上同一材质构成的大面积的部分，可以表现材料的质感、光感，如大面积的玻璃幕墙、砖墙墙板、喷涂等等。“体”指以上各个元素所构成的建筑整体体型，如方型、圆柱型、菱型、锥型等等。“色彩”外界物质在人眼中的光学反应。

技术创新包括生态技术、仿生技术、信息技术、智能化技术等等。技术创新是建筑企业可持续发展的必由之路。

从学科性质来看，建筑学并非基础科学而是一门应用科学，因而它并不具有源头创新的能力。建筑思潮和建筑创新的源头往往来自于其他相关学科，如哲学、美学、心理学、生态学等等，而这些相关学科与建筑学的结合也产生了建筑环境心理学、建筑类型学、建筑现象学等能够指导我们进行设计进行建筑创新的方法论和认识论，具体到建筑类型，则诞生了解构主义建筑、绿色建筑等。

在建筑学的平台之上，将图像学、生态学、社会学、经济学、工程学、哲学、美学等相关学科的成果引入集成，在解决了建筑功能和内涵之外，唯一的建筑形态作为一种附加值出现，这就是作为附加效应的建筑创新。相比于传统的建筑创新思维，这种建筑创新方式更像一种方法，同时更容易为建筑师所把握。

创新既是要求也是必然，失掉了这一核心竞争力，就失掉了设计公司和房地产商之间的合作基础。房地产商的价值观、市场敏锐度、社会责任感、价值回报、品牌效应影响设计的全过程，产品的创造者和产品的制造者之间是一种微妙的互动关系，设计公司在这种互动中实现了自身的蜕变，改变了自身的意识，让技术真正能够淋漓尽致地得以发挥。