作者简介：北京大学房地产总裁黄埔同学会常务理事陈飞，徐州韩世房地产开发有限公司总经理，北京大学房地产总裁黄埔班三期学员，在2010年3月27日“黄埔同学会年会”上，陈飞获聘“北京大学房地产总裁黄埔同学会常务理事”。

中小型房地产企业选择项目不可忽视的细节

——北京大学房地产总裁黄埔同学会常务理事、徐州韩世房地产开发有限公司总经理陈飞

近年来，受“房价不断高升”、“房地产行业存在暴利”以及“开发商很好干”等思想误导，许多非房地产行业人士纷纷涉足房地产。即使在传统行业或者在新兴行业做得相当不错的老板也都跃跃欲试，更有甚者认为买了地盖了房子就能大把赚钱。

这种想法在前几年或许可以，但随着房地产行业的日以规范、竞争的加剧、老百姓买房的理性和对住房要求的提高及购买者维权意识的不断加强，需要综合知识和专业知识极强的人才能有一定的把握进入，并不是所有涉足这个行业的人都能有好的收获。许多小企业老板涉入后，房地产没做好反而丢了主业，有的甚至倾家荡产。为什么呢？主要是对这个行业的轻视、对选择项目上考虑不周、对方案的论证不足等原因造成的。

我所在的房地产开发公司董事长十年前从糖果食品行业转入到房地产行业，一直做得都比较好，并且是每个项目都能达到预期效果，积累了不少经验教训。

我认为项目不在大小，有丰厚的利润、做的轻松、业主满意，就达到目的了。建议中小型房地产企业选择项目时应注重以下几个方面：

一、选择地块时一定要亲自深入调查研究。对于政府即将挂牌出让的地块，应有充分的认识和调查，包括该地块的现状、未来规划以及未来规划实现的可能性，也就是房地产项目可行性研究。这些工作不能只是委托一些机构做纸上谈兵的论证，一定要通过各方面的渠道细致打听，如果有可能的话还要通过政府相关部门给以佐证。

前期工作绝不能怕麻烦，调查研究做得越深入细致，将来成功的可能性就越大。举一个实例，在徐州火车站西侧有一地块，性质为商住两用，周围是棚户区，环境脏、乱、差。一家做铁路工程的公司几年前购买到后，做了几套以住宅为主的方案，但预算后没有多大利润，迟迟不能动工。闲置三年多后，在原来竞拍价的基础上加了三千万出手给我们公司。我们接盘后不久，徐州市政府召开了加大力度改造棚户区的动员大会。我们公司董事长针对政策方向改变了原有思路，由原来准备以做住宅为主的方案调整为以商业为主，并与知名企业家乐福超市达成合作协议（靠近火车站人流量较大）。该方案成熟时，政府拆除棚户区的力度加大了。通过测算，仅这一方案的调整就使这块土地增值近亿元。事后，我们问董事长是怎么能看准这一商机的。他说：“我从新上任市长在棚户区改造动员会上的讲话稿中得到灵感，火车站一般是一个城市的窗口，到处是一片脏乱差的情景不会长久。何况徐州又定位是一个特大城市，新上任市长又发了话，我想他一定会加大力度先治理这个窗口的。”从这里可以看出，选择地块对市场的调研不能忽视任何细节。

二、以最小的投入获得最大的产出。对一个项目不要以为和竞争者以高价位拼实力拿下地块就能赚钱，这样会形成“地王”，结果可能会事与愿违。在黄埔班听了几次永安信投资基金公司董事长乔志杰老师的讲课，我对乔老师“以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益，以最短的时间快出手项目”尤为认同。房地产从广义上讲暴利时代已经过去，但从狭义上讲，暴利时时存在。为什么这样说呢？一个项目如果仅投入200万元，而最后形成的利润是1000万元，那利润率是多么大？是不是暴利？而我们在实际操作中就遇到过这样的项目。这就给我们一个启示，要有意识去寻求这样的机遇。现在政府的安置房、保障性住房的开发同样存在这样的商机。首先土地不要投资，这一大块的资金就大大缓解了小企业的压力，同样还能获得一定利润。

三、创新也是一种效益，在一个项目的方案上下功夫同样能得到不同的结果。我们开发过一个比较小的地块，按传统的习惯大家都不看好，地块上建了两座高层，利润空间很小。但后来，我们根据地块所在位置，经几次论证，结合周边已初步形成销售和维修电脑的小门面的情况，创意出一条小小的电脑街，并有意打造商业氛围，结果比原来几家开发商算的利润高出好几倍，得到意外的收获。

四、要会算大帐，也能得到好的效果。许多开发商往往会把一个项目算计到骨头，握在手上不舍得出手，时间一拖再拖。其实，这几年我们手上有几个项目获得不错的收获，总结起来就是一个字“快”。“快”能赶上机会、“快”能降低风险、“快”同样会创造和抓住机会，周转快，口袋里始终有钱，遇上机会就下手，一年做下来周转二、三个项目，一定比只做一个项目效果好。

以上是我在实际工作中的一点心得体会，更是在北大黄埔班学习过程中得到老师们的点拨取得的经验，谈的不一定对，不当之处，请老师同学们指正。来北大黄埔班的宗旨是广交朋友，更新和积累知识，现在都达到了。在此，我衷心感谢所有授课老师和同学们。