“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”2月27日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝向网友郑重承诺。

然而，年初“国4条”、“国11条”、“国19条”的出炉，并没有遏制住过快上涨的房价。3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，创下2005年有该统计数据以来的历史最高值。3月下旬以来，土地和商品房的量价皆出现反弹，少数城市如北京、上海、深圳、杭州等地甚至出现恐慌性购房景象。

4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施；4月15日，“90平米以上购房首付3成，第二套执行首付5成利率1.1倍”等重磅炸弹见诸各大媒体醒目位置；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。这也是继今年年初中央用“遏制”取代“抑制”后，首次在房价调控上表现出“坚决”。

在这一系列政策调控下，房地产业将何去何从？我们对新一轮房地产调控政策进行了解读，并对众多房地产专家关于新政的观点进行了汇总……

山雨欲来风满楼

——新一轮房地产调控政策解读

4月15-17日三天内，国务院连续出台房地产调控政策，严厉程度堪称国内房地产调控史上仅有。一石激起千层浪，房地产调控骤然成为街头巷尾热议的话题。其实新一轮调控的序幕早在09年底就拉开了，只是亢奋中的人们没有给予足够的重视而已。

一、近期出台的房地产政策

2009年12月7日，中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。

2009年12月9日，国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

2009年12月14日，国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。

2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

2009年12月23日，财政部下发通知，要求自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2010年1月10日，国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

2010年1月12日，央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2010年2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法要求，流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。

2010年3月10日，国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。

2010年3月18日，国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。

2010年4月11日，银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010年4月13日，住建部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

2010年4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

2010年4月17日，国务院出台措施要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年4月19日，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

2010年4月20日，住建部下发通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

2010年4月21日，银监会银行业监管一部主任杨家解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。

从政策出台的频率来看，从去年12月份至今年的4月份，短短的5个月内，国家有关部门陆续出台了多项关于调整房地产市场的政策、法规，出台频率较以前非常密集，表明国家对房地产市场又一轮调控的开始。

从政策涉及的范围来看，涉及的有经济政策、土地政策、金融政策、开发政策等多个方面，而且涉及的内容、层次更为具体，可以看出国家调控房地产市场的力度逐步增大，调控措施更为严厉。

相比前期出台的各项政策都给地方政府留有一定自主权和界定不严不同，此次出台的政策明文规定了具体操作过程中的细节要求，如近日相继出台了首付比例不低于50%及利率1.1倍、二套房贷政策、购房实名制、禁止收取任何形式定金并公示房源价格等多项具体措施。如此严格的贷款政策前所未有，将严格规范房地产市场秩序，严重打击投资投机性购房。

二、新政解析

事件回顾：

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议提出：一、抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策；二、增加住房有效供给，三、加快保障性安居工程建设，四、加强市场监管。

从上述政策表面看，可以说直击房地产市场乱象的要害，这样的政策如果从2003年开始就一直执行，一线城市房价将不足当前房价的5成，但是，在房地产市场经历了7年非理性上涨后的今天，又有08年全球金融危机爆发后经济政策转变等相关原因掺杂，这样的调控政策，虽然有着遏制房价上涨过快的效果，但是绝对无法抑制房地产价格短期向下后继续抬头的趋势，也就是说这样的调控从实质上讲，还有一些欠缺。

政策解析：

第一、14日国务院新政仍然遵循政府工作报告中提出的“支持居民自住性住房消费，遏制房价过快上涨”的基本思路，新措施的着力点在于通过打击炒房来遏制部分城市房价的过快上涨，而非打压房地产。

从2010年年初，我们从各种渠道获得的信息都是如何遏止部分城市房价过快上涨，从没有说目的是改变上涨的趋势。从当前国内外市场环境看，中国经济的稳健发展需要稳定的房地产市场，市场活跃是前提。活跃的房地产市场一定不是下跌的市场，因为我们很清楚，下跌的市场将必然面临成交萎缩的局面，而萎缩就会带来市场的冷却，从而影响到就业等；毕竟房地产作为支柱产业是客观事实，没有哪个行业对国内经济的波及有如此之广而深。基于此，我们需要强调新政的政策目的绝非期许一个下跌的市场。

第二、国务院新措施提出对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，则大幅度提高首付款比例和利率水平。

差别化信贷政策对心理层面的影响远大于其实际意义，只能在短期内延缓购房需求。房地产业中长期发展动态模型显示从长期来看，通过改变利率对房地产市场进行调控的效果并不明显，提高利率并不能减少人们的购房需求，利率调整对商品房的供给也无显著影响。

第三、国务院新政重在落实，需强力推进住房用地供应的增加，保证保障性住房措施落实到位。

社会舆论在关注国务院新政的同时，更需要全程监督新政策的落实情况，尤其是土地供应和保障性住房计划是否真正转化成为了房屋的有效供给。

第四、全国差别化调控的新政意在拿捏分寸促稳定

当前国内不同城市房地产价格上涨速度呈现出差别化特征，部分一线、二线城市成为此次调控的重点，但是绝大多数三线、四线、五线甚至六线城市的房地产价格上涨状况决然不同于诸如北京、上海、深圳等城市，从国务院4.14新政中可以感受到政府区域化、市场化调控的基调，这说明此次新政的确不是要调跌楼市。

第五、如此强力政策并非一成不变，一旦出现暴跌，政策又可能会转向

此次严厉的调控政策和过去两年中各种应对危机的政策有一个共同的特点，那就是动

观市场，及时进行修正，不可能永远宽松，也不可能永远紧缩，这就是金融危机环境下的政治经济学。

第六、当舆论热度集中在贷款新政“猛料”时，更需要关注影响房地产市场发展的长期因素。

国务院新政所提出的在提高土地供给的基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道，否则难逃越调越涨的怪圈。房地产业中长期发展动态模型也显示政府政策对房地产市场的影响主要体现在商品房的供给端，而对商品房的需求端影响并不显著，因而政府需要通过增加住房供给来对房地产市场进行有效调控。

因此，只有关注影响房地产市场的长期因素，只有在提高土地供给基础上，增加住房有效供给和加快保障性住房建设才能实现房地产市场真正的健康发展。

三、关键词解读

关键词：严查捂盘囤房，未获预售许可禁收定金
政策分析：

1、这是对捂盘惜售、囤积炒房现象打出的一记重拳；同时这也是对分批推出、月月开盘销控惯例的一次喝止；

2、严厉控制开发企业将预售定金转为开发资金，提高对开发企业的资金要求，同时将改变认筹、认购的营销惯有模式。
关键词：住房转让营业税征免由2年改为5年

政策分析：
1、转让营业税优惠政策的终止，直接导致二手商品房交易量出现下滑。
2、作为交易手段的左膀右臂，二手房成交量的下滑必然波及一手房市场。

关键词：土地首付提至50%

政策分析：

1、地价是房价上涨的直接源头，提高首付缩短周期打击面有限；

2、对于要志在城市大规模地块的开发商而言，资金实力需要考量；

3、对于操作空间很大的三四线城市，开发商除了钻空子还要钱袋子。

关键词：二套房贷

政策分析：新政强调，抑制投机需求，同时又不打击所谓刚性需求，动机良好，但效果还需要时间验证。此次政府将利率限定为1.1倍，相比“国11条”银行自主确定二套房贷利率，避免了业内操作混乱，银行间利率竞争的恶战。如果二套房贷首付不低于五成被看做勒紧房贷缰绳的话，那么二套房贷利率 ‘一刀切’对稳定整个房贷市场将有极大的促进作用。同时，停止发放三套房贷，也一定程度上阻止了资金涌入楼市。

关键词：第三套房贷款可暂停发放

政策分析：之前刚公布的政策针对贷款购买第三套及以上住房，要求贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。此次则明确，可暂停发放贷款。当前房地产投资过度，泡沫膨胀，特别是一线城市尤为明显。国务院3天之内两次发布新规，充分体现房贷政策的差别化和针对性。

　　第二套房有可能是改善性住房，但第三套房以上基本都是投资或投机，该政策非常准确地打击了投资投机购房。不少人都是拿银行的钱在投机，现在切断了资金来源。如此严格的贷款政策前所未有，将严重打击投资投机性购房。对于一线城市及严重依赖外部市场的城市，影响力将是深远的，海南、北海、惠州有可能再次在调控浪潮中淹死。

四、新政影响展望

新政刚出，各界忙于评估；政策尚未见底，开发商依然在观望，这是荷包里尚有积余；投资者在观望，这是害怕历史又将现惊人一幕。新一轮调控效果如何，尚难盖棺定论，但从当前经济环境及政策导向，可判断些许端倪。

1、一线城市房价短期内将趋于平稳，下半年可能开始出现整体下调，预计在20%左右，二线城市整体下调将可能出现在年底；

2三、四线城市受影响较小，房价上涨将乏力，如一线城市下调幅度过大，年末可能会出现降价倾向；

3如房价短期内未出现企稳，现行的政策又出现各种曲解、化解的乱象，那么在经济发展趋势不变的情况下，关于政策的细则或新的政策又必将出台；

4此次调控将不再出现07-08年调控后快速反转的景象，因为宏观经济形势向好，但关键在于各地政府执行力度，边调边看边执行；

5、全年经济发展趋势不变的前提下，房价将不复反弹，进入盘整之途，用时间去换取空间，直至房价水平回归与经济发展相适应的均衡状态。

（供稿：深圳市尺度房地产经纪有限公司）

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知

国发〔2010〕10号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：

一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

二、坚决抑制不合理住房需求

（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

三、增加住房有效供给

（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

四、加快保障性安居工程建设

（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。

五、加强市场监管

（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。

各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

国务院

二○一○年四月十七日

新政解读

调控政策仍未出尽

——国务院发展研究中心产业经济研究部副部长杨建龙

中央近一段调控政策是果断而及时的，因为目前房地产市场存在的投机炒作行为会对未来房地产市场长期、持续发展带来很大的负面影响。这一轮调控政策是基于对市场客观研究之后推出的针对性很强的政策，政策力度很大，但产生的负面效果会很小，因为这是一种局部“手术”，是把市场中的“瘤”给切除掉。

经过这一轮的调控，市场把投机需求剔除以后，房地产市场价、量会有一段时间的波动，出现一个短期调整。预计今年6月之后，市场将重新进入平稳的价量齐升状态。在此期间，很多前期存有泡沫的高房价肯定会回落，而总体房价水平不会发生太大的起落。

有关房地产市场的调控政策可能还没有完全出尽，目前一些地方正在酝酿的房产税已经箭在弦上。

银行房贷认定标准需统一

——房地产协会副会长朱中一

在房地产新政调控下，部分地区已出现房价短期震荡松动。预计未来全国房价仍将稳中有升，但会呈现地区分化态势。当前房地产调控政策措施还存在一些细节待明确，比如二套房认定标准、如何完善土地招拍挂制度等。各地区商业银行对房贷标准认定不一，需要有统一的认定标准。

“建立考核问责机制”是“国十条”亮点

——南京工业大学房地产系副主任吴翔华

这是国务院很有章法的一记“组合拳”，面面俱到。二套房首付提至50%、利率1.1倍的政策后，市场上的“需求”已经缩减，说明楼市的需求大部分是炒房者，他们作出的最快反应就是撤离。中央也理解了炒房人的运作规律，此次点中了投机炒房族的“命门”。比如信贷的极度收缩后，下一步就是“对住房消费和房地产收益的调节作用”，可以说调控的手法更加精准了。

这次“国十条”还有一个重要的亮点，就是《通知》提到“建立考核问责机制”，“这意味着什么？之前国务院发通知，要求地方政府执行，现在要对地方政府问责。‘乱市’就得用重典！”

调控政策必须有“考核问责机制”配合

——合富辉煌集团首席分析师龙斌

严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入，严厉强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定，银行的操作空间大，可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

此次调控重点直指投资和投机性购房

——中经联盟秘书长陈云峰

此次调控重点直指投资和投机性购房，严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款，无疑对炒房有非常大的打击效力。一般来说，第二套房还有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投资需求，如果说提高首付是“限制令”的话，那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。限制外地人购房贷款，进一步缩小了需求范围，会加速楼市降温。

新政改变了人们看涨楼市的心理预期

——上海易居房地产综合研究部部长杨红旭

力度空前的新一轮调控虽然涉及抑制投机、增加供给、规范市场等各个层面，但措施最严厉，效果最明显的部分仍然集中在对银行信贷政策的调整，即对投资、投机性购房的抑制上。

由此不难看出，这一轮的地产调控很大程度上是一次外科手术式的“精确打击”，主要目标是平抑投资、投机推动下高涨的房价。它之所以会对市场产生强烈的冲击，很大程度上还是因为改变了人们看涨楼市的心理预期。

房地产市场目前处于盘整阶段

——中国银行行长李礼辉

现在中国的房地产市场处于一个盘整阶段。一是很多的消费者在等待，他们犹豫不决。二是房地产的开发商在坚持，他们在寻找一些新的机会，希望能保持房地产市场的这种适度价格。三是政府在行动。近几个月来，政府采取了一系列房地产方面的政策措施，这些政策措施对于保证房地产市场的健康发展是有利的。四是中国的商业银行在选择好的客户、好的项目、好的区域。

就目前来说，房地产市场应该处于这么一个阶段，政府的政策措施如果能够全部落实到位，房地产市场的平稳健康发展是可以预期的。

新政会让房价‘跑’得更慢一些

——复旦大学房地产研究中心主任尹伯成

房价降与不降的博弈主要看后市成交情况。目前除了宏观经济面比较乐观外，主要是新建商品住宅供应依然偏紧，在卖方市场中开发商很难会主动降价。一旦成交量萎缩，宏观调控政策打消房价过快上涨的预期，在开发商出现回款困难的情况下，必然会考虑以合适的价格出售楼盘弥补资金的不足，“不一定是降，但肯定会让房价‘跑’得更慢一些”。

新政策将有效抑制房价上涨走势

——金泰房地产开发有限公司副总经理谢苏明

新的政策出台对于房价上涨走势会起到一定抑制作用，因为既然对购买首套自住房且套型建筑面积在九十平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平，从这几点来看对购房人有一定压力，从而可判断一定时期内抑制房价上涨作用明显。

新政的核心是抑制不合理住房需求

——SOHO中国董事长潘石屹

去年下半年以来、尤其是今年全国“两会”结束后，中国房地产市场上影响价格的信号十分混乱，导致土地市场、房地产市场严重失衡。在这种市场背景下，国务院提出了新的十项政策，这些政策只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。

“国十条”的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大。

调控政策关键在于坚持

——深圳大学国际金融所所长国世平

相比较而言，公众对加息等货币政策不太敏感，对税收政策则反应强烈。这次国务院明确提出发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，税收政策一旦出台，房价下跌局势就会形成，直至房价回归理性，但调控政策关键在于坚持。

房贷新政打击了部分刚性需求

——湘江伟业董事长方明理

房贷新政只在一定程度上抑制了投机需求，但也打击了部分刚性需求。广大中等收入阶层对首付比例及利率极度敏感，新政使他们改善住房的愿望难以实现。中高端项目四成以上的投资者是一次性付款，对于一些资金充裕的投机者而言，新政只是增加了他们的投机成本，并不会改变盈利本质。

走势预测

楼市将回归理性

——原全国人大常委会副委员长成思危

在中央出台一系列货币、土地和税收等政策后，房地产市场开始出现理性回归。随着调控重心转移到保障和民生等基础领域，房地产市场将回归以消费为主导而非炒作投资主导的市场。

房地产行业即将迎来较为快速的下滑

——清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵

现在的房地产上涨是最后的疯狂，房地产行业即将迎来较为快速的下滑。不能再以调整的思路看待房地产行业，而应将2010年看做新一轮房地产市场改革元年。一系列政策举措明确地表明了政府的决心，投资者必须看到这一变化。因为政府意愿在，老百姓抱怨在，两头的压力会促使地方政府采取根本性措施着力开发保障性住房，加大供给。

房地产市场将提前进入下跌周期

——战略规划与房地产投资专家许学锋

新的调控组合拳将对房地产业未来的发展产生深远影响，使其提前进入一个下跌周期。我认为，像北京、广州、深圳这样的城市，2010年的统计房价仍然会比09年上涨10%左右，而在2011年才开始量价齐跌，并且至少会持续3-5年，接着会有一个1-2年的上升小周期。

房价调整将持续一两年

——方正商学院副院长郭士英

房地产市场已是中国经济中较大的堰塞湖，短期调整在所难免。目前，主要地区都已超越“房地产贷款占比20%、空置率10%”这一国际警戒线，房价收入比严重失衡，由于货币政策可能出现反向变动，上涨过快的房价可能在2010年下半年开始调整。预计调整将持续一到两年的时间，其中泡沫较大的房地产市场平均降幅有可能达到20%。这种调整应看做是行业过快上涨的自发调整，同时恰逢政策打压需要。2011年底，调整结束后资产价格又将再度迎来上涨期。

房地产主要投资价值将向三四线城市深入拓展，这与目前主要针对部分房价上涨过快城市进行调控的政策基调相符。长期来看，由于房地产的支柱地位及产业链条根深蒂固，前景不容怀疑。只有在2018年到2020年间，中国社会正式进入老龄社会，65岁以上年纪的人口有可能占到10%-15%，届时房地产市场将在大趋势上遭遇拐点。

调控对中长期房价稳定会有明显作用

——我爱我家副总经理胡景晖

整体来看，此次调控政策会对房价上涨势头起到明显抑制作用，对投资、机机炒房以及恐慌性购房需求起到抑制作用，对中长期房价的稳定也会有明显作用。

政策效应会像多米诺骨牌一样。调控政策一出，那些资金实力相对不强、前期价格抬得很高、项目体量比较大的楼盘会率先降价。

目前来看，市场上的短期炒家已经开始离场，房价至少会回到春节前后的水平。此次调控政策连续出台后，过去一个月由于“地王”效应所带来的房价泡沫会首先被挤掉，尤其是前期价格上涨比较快的地区，如通州、望京、南城区域，房价会率先回落。个人认为最少要降两成左右。

第二季度就能看到效果

——国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群

这些政策在第一季度开始推出,而且力度是在逐步地加大,我想在第二季度就能看到效果,也就是说房价在今年第二季度肯定会逐步走稳,上涨的势头会稳下来。

当这些政策的效果显现了,房价上涨的势头会稳定下来。在这种背景下,也有利于支持房地产企业的投资建设活动,人们未来的预期也就更明确了,可以更放心地去开发建设。

不解决负利率难解决高房价

——经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠

这些政策应该属于技术性的政策,跟政府以前实施的政策有些类似。政策在短期内可能对购房者会有心理作用。

但是,这些技术性的调控,并不能真正解决房价高涨的问题。因为在政策执行过程中,往往是上有政策下有对策。另一方面,我还担心,一旦调控效果显现,影响到经济增速时,房价调控政策是不是又会放开。

目前的这个政策可能只带来房价的一点波动,或许这次的波动大点,可还是没有解决根本问题。二手市场可能有一定程度的房价下跌,但据我估计也不会太多。

之所以会出现很多人炒房地产,有多种因素,其中一个很重要的因素就是我们目前的利率过低。如果利率吸引力不是很强的话,房地产出现泡沫的几率是非常大的。中国现在就面临着这样一种局面,如果不解决负利率的问题,很难根本改变房价高企的现状。

新政只能达到短期目标

——华远集团总裁任志强

此次出台的国务院文件是对1998年的23号文件和2003年的18号文件的彻底否定，次文件已从根本上否定了房改之后的供应体系的建立和分工，而将住房问题不分商品房与非商品房的混为一谈，列入了民生问题。

这次政策的出台，交易量的下降是第一步，房价从不涨到下跌会有一个时间差，至少要看开发商手中的现金流和后续的供给情况。政策尚未出完之前，双方都会有个观察期，最先反应的一定是需要靠贷款才能购买，但又被政策限制了的消费群体。当各部委和各地方的政策相继出台之后，也许人们就会从观望中走出来做合适的选择了。

对卖方而言，不缺钱、不急用钱就不必卖房。当货币处于长期贬值的状态下，只有房屋资产是长期保持增值并且在通胀中比货币有更强的抗通胀能力的。

对于买房者来说，当需求存在又有能力用合理的贷款提供消费时，越早买房就越合适。信贷会将未来的收入变成今天的消费能力，让人们提前获得高品质的生活享受。但却不可过度超越自己的能力而贪图奢侈消费。

对于投资者而言，在不超出自己能力、不需要银行借贷时，只不过是个进货成本的高低，并没有亏损的概念。也许此次政策出现的波动给了许多人一次机会。

部分炒房客或被"套牢"

——全国工商联住宅产业商会会长聂梅生

一季度房地产投资的迅猛提速，房地产贷款发放量的猛增，使得楼市泡沫迅速累积。与此同时，人民币升值压力和通胀压力不断增大，这些都使得国家不得不出手调控楼市。

此次政策调整，利用银行贷款炒多套房的投机客这次可能会被"套牢"。另外，去年高价拿地，准备用土地抵押贷款再做开发或再拿地的开发商，在地价款首付提高到50%的政策影响下，可能有一部分面临资金困境。

房价会有小幅度下降

——北京联东地产开发有限公司 副总经理王东升

房产新政策从短期看对于房产市场有较大的影响，这种影响无论是在住宅地产或是商业地产都有呈现。这次的政策比2008年出台的政策还厉害，长期来看房价会有所下降，但仅仅是小幅度下降。工业地产应该不会受到新政策的直接影响，不过因整体形势的发展还是会受到大势的间接影响，原因是购房人对整个楼市的态度改变。

调整将带来房地产行业重新洗牌

——书香门第投资发展有限公司副总裁蔡余波

这几个月，房价已经如脱缰的野马疯涨得远远脱离了现实。不管是从国家角度还是经济本身而言，都要求房价必须回调回复理性，以促使房地产回归到最基本的居住功能。

至于楼价是否能够调下来，还要看调控细则何时出台、如何规定，同时也要看地方政府的执行力如何、是否落实到位等综合因素。

楼市调控或者将触动一部分人的神经，尤其是资金来源依赖于银行的这部分人可能会比较痛苦，更有甚者部分小房企将出现被套死的现象。然而，对于大部分将房地产开发作为主业的发展商而言，反而希望楼市在调整中恢复理性。

调控政策的出台，只是房地产行业成长的阵痛。而此次调整必将带来行业的重新洗牌。

政策建意

房地产新政解决不了根本问题

——著名经济学家茅于轼

最近的这些调控楼市的政策可能会有一些作用,但是解救不了根本问题。这些政策对遏制房价上涨可能会有一些作用。现在的房价太高,今年房价会在国家的多项调控措施之下有所下降。因此,之前疯狂“囤地”的企业,有可能亏本。但是,我认为这些措施还不能解决中国房价高企的根本性问题。要解决中国房价高涨的问题,关键是要扩大供给。

我猜不透(房价走势)。不过,我认为,房价迟早是要掉下来,可能今年掉,也可能明年掉。因为泡沫总要破,泡沫总要有个结果,一个是消化掉,另一个就是它自己破掉。我觉得消化的可能性很小,最大的可能就是泡沫自己破裂。

开征物业税有利于实现公平正义

——中房集团理事长孟晓苏

中国物业税的开征已做了多年的准备，在全国多个城市进行了空转模拟征收，不久前的两会上再次提出征收物业税。我认为征收物业税，有助于实现房地产市场的公平正义。具体来说，国家可能会实行差别化的物业税征收方式，首先从小产权房开始，因为这部分房屋没有交税，房价便宜，小产权房购买者也想得通；其次是商业地产市场；随后是别墅、高端房；最后才是普通商品房。

加大土地供应量才能遏制房价过快上涨

——中国房地产研究会副会长顾云昌

近日，国务院推出了房地产业“新国十条”,对房地产业进行强力整顿，但目前判断楼市“拐点”是否将至为时尚早。尽管政策出台后京、沪、深地区楼市反应强烈，但要想从根本上遏制房价过快上涨，仍须千方百计加大土地供应量。

要想加大供应量，做大“蛋糕”，首先即须加大土地供应量。近年来我国房地产市场存在房屋销售面积超过土地增加面积、土地供应量远落后于房屋销售量的现象，北京、上海、深圳尤为明显。除新增土地供应量外，还可以通过激活存量土地的方法，如打击囤地、提高容积率等，加大土地供应量。在此基础上，如何正确切分“蛋糕”，则应交由市场去完成。

房地产调控的目的是稳定房价

——国家发改委宏观经济研究院副院长马晓河

去年经济中的主要贡献力量是房地产、汽车、基建，房地产对GDP直接间接贡献有20%。因此此轮房地产调控的目的不是打压房价，而是稳定房价，保证房地产行业稳定健康发展。

中国土地的问题本质上是制度问题，要稳定土地价格，必须要改革土地制度安排。而且目前国内的投资渠道过窄，因此货币带动资产价格上涨不可避免。

新“国十条”对于调控房价效果不大

——SOHO中国有限公司董事长潘石屹

新“国十条”的重点是精确打击重点城市房价过高问题，但对于调控房价，效果不大。未来一段时间房屋成交量会降低，甚至会出现“退房潮”，但价格不会降低，因为现在开发商手里有钱，资金链有保障，反而是很多二线城市的中小房地产商，资金链紧张，这轮调控很可能调控到他们，因此二线城市的房价很可能现在涨不上去，未来也涨不上去。

要解决目前房地产行业的问题，最立竿见影的办法就是货币政策，调整利率和首付比；第二个政策是税收政策，然而最根本的还是土地问题。

楼市的问题需要收入分配来解决

——国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群

政府这么严厉地打击投机者,如果在这样的一种情况下,还是有投机者要继续炒房,我认为,这些人肯定是要砸在自己手里面的。就像2007年股市,很多人都在提醒“股市有风险,入市须谨慎”,可大家都不信,打破头往里钻,到最后只好自己承担损失,这个不能怪别人。

现在很多人都把问题给混淆了,城市很多地方都黑着灯,怎么能说住房多么紧张?其实这背后是财富分配不均的问题,富的人有很多房,没房的人确实没地方住。这是需要通过收入分配制度调整来解决的问题。

物业税的开征就是避免一些富人大量地持有住房,一旦大量地持有住房,持有成本会变得非常高。最后只能导致一些投机者把多余的房子抛出来。所以物业税的开征和收入分配关系的调整将会逐步地改变住房水平差距大的情况。

下阶段调控将集中在房地产税收方面

——北京大学房地产研究所所长陈国强

在本轮出台的诸多政策措施当中，最核心的一是信贷政策的收紧，另一个则是土地供应的大幅增加。这两方面的措施一方面平抑了需求，另一方面增加了供给，对引导市场预期起到了关键性的作用。下一阶段的调控将集中在房地产税收手段和税收政策方面的明确预期。相关的政策储备有关部门应该已经在进行，不过何时推出、以什么样的方式推出则取决于本轮调控后市场的进一步变化。

政府应当把保障性住房做大

——北京大学经济学院教授李庆云

短期效应肯定是有的，有一定的冲击效应，但是市场的角度，对于供求关系的影响有限。如果不从根本上来解决问题，中国的住房问题是解决不了的。

政府应当把保障性住房做大，做到50%、60%，现在看政府的保障性住房建设，各个地方做的也不够，譬如现在三年做到1500万套保障性住房，今年要做580万套，对比每年需要保障性住房的人，这个量是绝对不够的。

调整中国的城市结构才能最终解决住房问题

——建设部政策研究中心主任陈淮

加快二三线城市、中小城市发展，调整中国的城市结构，才能最终解决住房问题。国土部提出70%住宅用地要确保供应保障房和普通商品房是非常合理的，这70%土地供应的条件就是让低端群体、住房困难群体，让他们优先改善，这是合理的公共政策。”

下一步要解决三个问题：第一，还有一部分人没有房子住，必须解决所有人都有房子住。保障性住房首先解决那些还没有房子或者住房严重困难的人住，而不是从二三线城市迁到大上海的人的住房。第二，还要解决大多数人从脱困阶段的满足程度向改善期的满足程度的转变问题，适度改善。第三，要满足相当一部分人群有自己房子的要求。这三个要求有大有小，有近有远，有重有轻，当前首先是满足住房严重困难的群体优先改善。

房价上涨“宜疏不宜堵”

——经纬行研究中心经理朱欣苑

此轮房价上涨的主要原因是货币增发令投资需求激增，因此“宜疏不宜堵”：一方面增加住宅的有效供应，另一方面适度收紧房地产信贷额度，同时降低中小企业税费、改善营商环境，疏导社会资金流入实体经济，这才是缓解房价继续上涨压力的良策。

房地产市场应适时开征房产保有税

——财政部财政科学研究所所长贾康

就目前房地产市场现状而言，适时在房产保有环节征税，是当务之急。比如推行物业税改革就是一个很好的“时间窗口”。改革能增加中小户型需求比例，减少已建成房屋空置率，促使不动产投资者行为收敛；有利于改革现行“土地财政”。从几年的模拟征收试点看，开征这一税种具有可操作性。 

房地产新政长期效果是有限

——北大经济所房地产金融中心主任冯科

短期内不断推出政策，可能暂时会收到明显效果，但长期效果是有限的。临时性调控政策，不能从根本上解决问题。房地产市场牵涉到地方政府的很多利益，容易出现一管就死、一放就乱的局面。只有理顺土地供应市场，“改革”地方政府土地财政，才能从根本上解决当前房地产发展中面临的主要问题。