上半年萎靡的土地市场在6月底被打了鸡血，荔湾芳村高尔夫两块土地出让溢价超过120%，出现地王级别的热度，让广州业界惊诧。但鸡血并非强心针，业界认为在市场已经整体回落的情况下，下半年土地市场交易不容乐观。

　　上半年仅完成2.1%的住宅用地出让已成定局，今年5平方公里的住宅用地出让已经箭在弦上，土地供应潮顷刻即到。但在楼市销售低迷、企业资金链受政策挤压的情况下，业内预测今年住宅用地出让只能完成七八成任务。不过，大量的土地供应将给觊觎广州已久的过江龙提供进驻的机会。

　　芳村地王难以激活下半年土地市场

　　翻开今年上半年土地市场拍卖记录，冷就一个字，仅完成6宗住宅用地出让，总面积为10.57万平方米，其中东风西路地块、南沙两地块、开发区地块都以低价成交。而6月29日荔湾芳村高尔夫两块地块就像一滴鸡血，引来了10家开发商逐鹿，最后被央企中铁集团全部收入囊中，折合楼面地价分别为7408元/平方米和7296元/平方米，溢价率高达123%和134.8%，堪称地王级别的拍卖。

　　提到高尔夫地块这场新政后首次住宅用地拍卖的火热时“意外”“特例”、“非风向标”等词语是受访业内人士用得最多的词。“就像恒大2008年1月逆市拿下员村地王，却难阻当年土地市场流拍成性一样，央企高价拿地也无法激活下半年土地市场”，北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，新政后房地产成交量每况愈下，市场已经在整体回落，个别地块高价出让是无法逆转局势的。根据以往的经验，销售低迷，开发商资金链受压，土地市场也都趋冷，何况今年新政是史上最严厉的，政府还在千方百计地挤压开发商资金链。

　　“广州下半年不可能像这次高尔夫拍地那么热，更不可能出现地王”，一位当天参与拍卖的开发商也认为，此次拍出高价除了该地块具有广佛同城利好和自身资源条件外，还有一点就是面积比较小，一块是2.8万平方米，一块是3.7万平方米，总价算起来不高。在现场可以看出来，广州开发商在这次拍地表现出来是很谨慎的，现在银行贷款、融资等方面卡得那么紧，销售又不好，而且广州还要求30天内付清所有土地出让金，总价一高广州开发商就撤了。

　　房企拿地态度分化

　　下半年土地供应大潮顷刻即到。由于上半年住宅供应仅完成10.57万平方米，而今年广州住宅用地计划供应量达到500万平方米(5平方公里)，也就是说约489万平方米将集中在下半年砸向市场，如果分摊到6个月，那么每个月都有80多万平方米的供应量，是整个上半年供应量的8倍多，供应压力巨大。

　　土地供应潮到来，去年饿了一年肚子的中小房企终于看到食物，充满期待。“我们今年一定会拿地”，一老城区的开发商告诉南都记者，像他们这样的中小企业，在去年地王频出的土地市场中几乎是颗粒无收，手中的项目开发得七七八八了，再不拿就没活干了。新城市集团目前因亚运停工没有项目在售，其董事长曹志伟也表示今年会拿地。

　　但广州大房企对拿地表现谨慎。在6月29日芳村高尔夫地块拍卖现场，保利、城建等大房企都表现谨慎，城建地产仅举牌一次，保利地产更是一次牌都没举。南都记者就拿地计划采访广州一大型上市房企负责人时，其也三缄其口。

　　“房企在广州拿地态度开始分化，大房企会谨慎，中小房企会积极”，地产经济学家邓浩志分析，去年销售市场火爆，大小房企都有钱，每有土地出让则一哄而上，但往往是更具实力的大房企占优，中小房企只有看的份。但今年下半年则不一样，新政让上市房企销售业绩很难看，加上融资水龙头被政府拧紧，将最大程度追求资金最大化，二三线城市低廉的土地价格会比一线城市更吸引，加上去年吃得饱，因而今年在一线城市拿地会更加谨慎。中小房企因为去年吃得少省下不少资金，今年就会趁土地价稍低的时候积极觅食。

　　观点

　　今年任务估计只能完成七八成

　　下半年中心区土地主要集中在奥体中心、白云湖、大坦沙等地以及旧改用地。

　　一边是下半年住宅用地489万平方米供应量，为近几年广州推地之最；一边是意兴阑珊的大房企和资金实力不强的中小房企，需求能力下降。多数受访业内人士认为，5平方公里住宅用地供应今年估计难以完成，可能完成七八成左右。相对而言，中心六区土地市场会热一些，2平方公里土地供应量完成没问题；外围区域土地市场则可能遇冷，甚至可能会出现流拍，完成3平方公里土地供应难度很大。

　　“今年5平方公里的住宅用地供应具体能完成多少，重点在政府对土地的定价”，经纬地产咨询公司研究中心经理朱欣苑分析，下半年开发商的资金可能会更紧，他们对土地价格的预期会降低。如果政府按土地价格体系来定价，开发商拿地的兴趣可能会降低，土地供应量完成就更难。但如果政府让利让土地的性价比更高，则会对开发商形成更大吸引力，土地拍卖会更顺利。

　　韩世同认同朱欣苑的说法，他认为政府跟开发商也是博弈的，政府希望地价高，开发商希望地价低。由于广州现在采用勾地制度，政府设定了保密底价，开发商报价高过底价就会推出市场，目前住宅土地推出少，很可能是因为政府和开发商的价格预期产生了分歧，导致土地勾不出来，例如6月29日金沙洲地块本来是要跟芳村两地块一起拍卖的，后来金沙洲地块就撤出不拍了，估计就是土地价格的原因。因此政府要完成今年住宅用地供应量，还需调低价格预期。

　　“下半年土地市场将冷热不均，中心六区热，郊区冷”，地产营销策划专家谢逸枫认为，中心六区土地供应一直很少，保值增值性好，估计会引起开发商很大兴趣。其中2平方公里中有0.8平方公里的旧改用地，这部分是名花有主的，剩下的1.2平方公里(120万平方米)也会很容易完成，光天河区奥体中心周边1号地块(93万平方米)就能完成77.5%，何况还有白云区白云湖周边地块(50万平方米)和荔湾区大坦沙项目(20万平方米)这些靓地躺在“2010年国有土地使用权出让计划宗地表”里。外围区域除了那些资源丰富的地块能受到开发商关注外，其他资源少和位置偏僻及土地面积小等地块可能低价成交，甚至流拍。

　　焦点

　　“过江龙”借机进军广州 抬高地价

　　“广州的中小房企拿地太难了，市场好竞不过大房企，市场差又杀出过江龙。”

　　在以往广州拍地现场，多数是地头蛇(本地房企)唱主角，捍卫主场。但6月29日芳村高尔夫拍地却出现了另一番景象，过江龙(外地房企)把握主动权，地头蛇坐凳观龙斗，任凭深业南方地产和中铁房地产吆喝，看中铁地产连中二元，第一次全体做了观众。这引起了业界的注意，认为外地开发商今年将借机进军广州，抬高广州地价。

　　“广州的中小房企太难了”，一位当天参与拍卖的开发商回忆起当时的情景，开始诉苦，“市场好的时候拿地没份，好不容易等到市场不好、本地大房企意兴阑珊，谁知道半路杀出过江龙，把地给夺了。”

　　谢逸枫认为，芳村高尔夫拍卖上演的过江龙唱主角现象在下半年还会不断出现。由于广州是一线城市的价值低洼地，外地企业其实对广州市场觊觎已久，加上今年广州市政工程投资1500亿及今年广州亚运会的举办等利好因素，广州市场对外地房企的吸引力更大。但由于广州本地大型房企多，平常时节都会受到本地房企的狙击而无功而返。下半年是广州土地供应潮来临的时节，本地大型房企由于资金各方面原因对拿地谨慎，中小房企积极但实力较弱，难以抵挡外来房企的猛攻，因而今年可能会是外地房企大举进军广州的年份。

　　朱欣苑、邓浩志等业内人士指出，下半年进军广州的外来房企应该是具有全国性的大房企或者是央企，可能不单单是为了利润，而是为了战略布局等其他目的。外地中小房企进入广州市场则较难，广州市场的门槛即使降了对他们来说还是很高。

　　“外地房企进军广州可能会抬高地价”，韩世同分析，广州就像一个围城，现在围城外的开发商想进来，就像当年围城内的开发商想出去一样。当年富力、合生创展、恒大、保利等本地房企走出广州，北上北京、上海、武汉等地，以强龙的姿态压过地头蛇进行跑马圈地。现在外面的过江龙想进军广州的情况也一样，他们对广州市场了解肯定没有本地房企深，很容易按他们本地的市场情况来衡量广州，对广州市场过高估计而报出高价。而且过江龙进军广州市场一般抱着势在必得的心态，而要压过本地房企得偿所愿，也得比本地房企报价高。

　　韩世同的观点与新城市集团董事长曹志伟不谋而合，他也认为外地房企下半年进军广州的可能性大为增加，而且过江龙一般都要比地头蛇强，有可能报出预料不到的价格，抬高广州下半年土地价格，就像中铁溢价120%以上拿下芳村高尔夫两块地一样。