房地产市场的理性发展之路

——中国房地产研究会副会长顾云昌教授

市场经济下，房价不是由成本决定，而是由供求关系决定。近几年，我国房价高企的症结正是——供求失衡。

2003年以前，我国商品住宅的供应量大于需求量，房价相对平稳，年均增长为3-4%；2004年以后，部分城市房价出现过快上涨；2005年之后，全国多数城市房价开始较快上涨。相对应的供求状况是，2006年至2009年，全国商品住宅的竣工面积是20亿平方米，销售面积达到26.6亿平方米。2009年最离谱，竣工面积5.8亿平方米，销售面积达到8.5亿平方米。今年1至5月份，商品房竣工面积不到1.92亿平方米，销售面积却达3.02亿平方米。当然，这个需求当中包含了不少短期投机行为。而投机性需求占比越大的城市，房价上涨越高。

“我有决心，本届政府任期内使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”今年“两会”期间，温家宝总理做出郑重承诺后，“国十条”迅速出台，对土地供应、保障房建设等做出具体要求与部署，对房地产市场调控起到立竿见影的效果。

首先是加大土地供应量。调控房价的关键，是调整供求关系。国土部公布2010年全国住宅用地要达到18.5万公顷，而过去几年平均每年的住宅用地供应量仅5.4万公顷，2009年也只增加到7.65万公顷。其中，保障性住房、政策性住房和中小套型商品房用地占到14.2万公顷。如果有足够保障房供应给中低收入家庭，即使商品房价再度企高，社会反应也不会太强烈。

第二，此次调控的核心和亮点还有差别化的信贷政策，这是遏制投机炒房的制胜武器，将有力遏制投机性和炒房需求，从而大大改变紧张的供求关系。

中国房地产市场调控运作主动权在政府：土地供应量和供应结构由地方政府掌控，力度大小与政府运作有关。还有保障房，完全是政府的行为。中国房地产市场的发展要以市场配置资源为基础，但仅靠市场运作远远不够，还需要有强力的行政手段，而“行政问责制”将成为强有力的保障。

近期，此次调控政策的效果已发挥明显作用，在市场交易量明显下降的同时，一些热点城市，如北京、上海、深圳等城市一手房、二手房价格都已经松动，并出现不同程度的下降。开发商要做好准备，今年又将是“现金为王”。到2011年，新政效应完全释放，投机购房将收敛，自住性需求仍然旺盛，供应量增加，结构趋于合理，楼市有望重归稳定。

中国房地产市场的发展正在经历成长中的烦恼，我们有理由相信，随着国家调控房地产市场经验的丰富和对货币金融、财政税收、土地制度等方面改革的推进，中国地产业发展必将走上理性发展之路。