房地产新政追踪

4月17日，“史上最严房地产新政”出台，让楼市陷入观望状态。随着北京、深圳、上海等地方政府相继推出新政实施细则，楼市成交量迅速下滑，局部价格出现松动。

楼市是否会迎来全面下跌的风潮？政府的调控政策将持续多久？房地产企业未来的投资路在何方？我们对房地产新政及地方细则进行了梳理，对后期跟进政策进行了预测，并对众多房地产专家关于新政的最新观点做了汇总……

楼市新政逐步落地 温和或成地方主调

一、2010楼市新政回望

1、新政出台背景

解读：在国家经济形势持续好转的情况下，房价的持续高涨已逐渐成为一个“民生”问题，经济形式的好转，使得国家有力量进行新一轮的调控。

2、国家楼市新政梳理

   从2009年底国四条开始发端，1月国十条出台对之进行细化，3月国土资源部出台国十九条规范土地市场，国资委要求非主营房地产央企退市，到4月中旬以新国十条为代表的新一轮调控系列政策的出台，政策面逐渐缩紧。

解读：2010年楼市新政多管齐下，从土地出让、信贷政策、保障房建设和限制外地购房多管齐下，尤其是4月中旬关于首付比例、二次以上置业信贷政策、限制外地人购房条款，大大超出业界预期，堪称史上最严调控。而银监会关于二套房认房不认贷的认定新标准更加深了楼市的观望情绪。

政策指向：挤压房市资金，提高购房门槛。一言蔽之：打击投资投机需求。

3、新政影响及未来发展趋势

新国十条出台一个月来，各地楼市陷入观望，成交量锐减，消费者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓，但总体成交均价仍然坚挺。

根据北京市相关统计数据，从4月14日执行楼市新政至5月13日，北京市新商品房成交了6846套，比2009年同期14663套下跌53.3%，环比3月14日至4月13日期间成交的11322套也下跌了39.5%。但是房价却继续上行，4月份，北京房屋销售价格同比上涨14.7%，环比3月份上涨2.6%。

而一向被誉为楼市风向标的深圳楼市，受新政带来的影响更大，从近期每周成交数据来看，新政出台后深圳楼市成交量降幅达7成以上。但5月最新一周成交均价21505元/平米，价格坚挺，表明市场仍处于一个观望阶段。

综上，结合近期楼市的表现和过去几年来楼市对于调控的反应，我们认为对于下一阶段的楼市走向，在经历3-6个月的观望期后，将呈现价稳量跌的态势。

二、地方新政细则一览

1、深圳地方细则梳理

解读：深圳十三条基本是落实国务院精神，并未出台更为严厉的措施。较引人关注的是，再次重申了大量建设保障房的目标，尤其是量化分配供应目标10000套保障房，对市场冲击将会较大。

      但是在十三条通知中，此前草案中提出的有关限购一套规定被删去，若后期政策调控效果不理想，不排除继续出台类似北京限购的政策条款。

2、北京地方细则梳理

解读：北京先后多次出台地方细则，紧跟国家调控精神，力度之大在全国实属罕见。其中，杀伤力最大的一条属“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”，强制性用行政命令抑制市场需求，目前来看，后续跟进的其他城市对于此条效仿的不多。

      但是在通知中，所有抑制不合理需求的政策都冠以了“暂停”字样，这给市场留下了很大想象空间。值得注意的事，北京首次出台的政策中，对于商改住这一现象的调控尚属首次明确提出，对于其他城市的示范影响尚需观察。

3、广州地方细则梳理

解读：广州24条基本是落实国务院精神，由于没有发布限购令，也没有明确禁止三套房贷，普遍被市场解读为“温和”的调控。

      广州细则对于三套房贷款是否停贷由金融监管部门和各商业银行决定，政府并未明文禁止；暂时没有规定限购措施。

4、重庆地方细则梳理

解读：相比起北京、深圳等地细则，重庆细则没有“加码”，调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，被业内普遍认为是在“温和调控”。

5、上海地方细则梳理

    自4月中旬国家楼市新政颁布以来，关于上海版楼市调控细则将会出台“征收房产税”的传言就一直见诸报端，临近5月月末，根据最新的媒体报道：

沪版楼市细则月底可以出台，尺度上将从严落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的一系列措施，但是基本上将不可能会出台房产税。值得关注的是，上海是否也会出台类似北京的限制外地人购房和购房套数政策。

6、厦门地方细则梳理

解读：厦门11条基本是落实国务院精神，温和、维稳成主调，对于市场广为关注的“是否限定外地人购房”、“是否明确第三套房不能放贷”两大核心问题均给出了否定答案。

三、地方新政细则横向比较

    综上对比，我们发现各地新政力度跟出台时间息息相关。从各地已出台的新政来看，紧随国家4.17不久，于4.30和5.06相继出台的北京和深圳细则相对严格一些，尤其是北京的限购令。而5月中旬之后，随着国十条政策对市场调控作用逐渐显现，地方政府在力度上有所放缓，之后出台的地方细则普遍温和。

其次，各地在新政措施上，也普遍考虑了当地的实际情况，对于一些房价相对不高、对外来购房依赖较重的地区，此次新政普遍采取了宽容的态度。

例如重庆历来重视保障性住房建设，这次采取有保有压的政策，着重强调了保障性住房建设的力度，增加政府供给。

而房价高企引起全国人民关注的北京、深圳，楼市泡沫相对较多，新政力度相对较严，尤其是北京细则，限购套数政策十分严格。

房价相对较低的广州、重庆则调控相对温和、维稳，不约而同地对第三套房贷没有做出限制；一直以来外来客户占比较多的厦门，外来客甚至一度占据楼市6成的份额，这次则回避了对外地人购房的限制。

四、后期新政方向研判

首先从国家层面上讲，总体来看，随着时间推移，已有出台的政策对于市场的调控已部分达到了效果预期，价格开始遏制上涨，但总体水平依然偏高。但是未来一段时间调控能否达到政府原有的预期，尚待观察。

短期内，政府将不大可能出台新的调控措施，后期是否出台一些更严厉的调控措施，如物业税等，主要取决于现有政策的执行能达到何种效果。当然，房产调控历来跟国家、国际经济形势密切相关，2008年国际金融海啸带来的调控中止，能否在2010年重演，尚未可知。目前来看，欧元区经济危机演变成全球性危机进而影响中国总体经济局面，导致调控中止可能性并不大。

从地方政府来看，因为新国十条等调控作用逐步显现，楼市已部分降温。一些目前还没有出台细则的城市，尤其是中西部房价相对不高的城市，像成都、武汉，很可能会出台类似广州、重庆的温和细则，或者干脆只执行国十条。温和将成为地方楼市调控的主风向，类似北京的限购令将基本不再会在短期内出现。

但是，从这一拨调控中，也可以看出一些政府未来调控的新热点。比如北京对酒店类项目的销售管理，明确指向了商改住这类业界以往常规操盘手法，对住宅市场调控的关注，可能引起一些城市对北京政策的效仿，商用类地块定位于酒店式公寓、LOFT、SOHO等销售手法的空间将越来越小。

此外，历来被视为利空的房产税是否会在今年在部分城市试点执行，将会是后期新政方向的最大变数。

在利空方面，2010年1-4月份居民消费价格指数平均上涨2.4%，引发的通货膨胀隐忧，短期内将带来加息的可能，这对于目前的中国楼市无疑是雪上加霜。目前来是，CPI也是影响未来楼市政策的关键因素之一。

综上，我们认为在未来一段中短时期内，楼市将继续保持一个价稳量跌的局面，由于现有政策力度已足够，出台新政策的可能性极低。就地方政府细则来讲，温和或将成为调控的主调，但各地开发商仍需密切关注房产税出台、加息的可能性，对于商改住现象的政策调控也需引起足够的重视。

供稿/深圳市尺度房地产经纪有限公司

房价一直往下跌没有任何好处

原全国人大常委会副委员长成思危

房价一直往下跌是不可能的，而且一直往下跌也没有什么好处。从长期来看，无论是从通货膨胀角度，还是从供求关系的角度来看，房价是会上升的。短期可能会下降，但是下降的幅度不可能很大。

近期房地产业仍是我国的支柱产业，住房问题的解决既要依靠政府，又要利用市场。在政策的优先顺序上，要首先保障中低收入和低收入无房户。

征税以遏制房地产投机行为

著名经济学家茅于轼

现在房地产投机行为非常严重，造成了大量的空房，是市场泡沫现象。为了避免泡沫，应该对房地产的投机所得多征一点税。

房价高的原因是地价高，地价高是因为不允许耕地转换成开发用地，土地供给少；如敞开供应的话，土地价格就会下降。政府为了粮食安全保护耕地的政策，使得房价太高，粮价很低，应该允许把耕地转化成开发用地。

房地产拐点在短期内未必会到来

中国房地产业协会副秘书长何琦

因为差别化的信贷政策对投资性买房的抑制、刚性需求被透支等因素，房地产的成交量和价格会有所下降，但并非是拐点的到来，只是波动状态。虽然市场调节了相当一部分需求，但每年1500万人进城，依然会带来大量市场需求。

房地产市场进入观望期

中国房地产业协会副会长朱中一

随着今年4月差别化住房信贷政策的出台，主要是严格的“二套房”政策，对房地产市场中的投机因素起到了比较快的抑制效应，同时对于改善性住房需求也有一定抑制效应。目前，房地产市场进入调整期，全国70个大中城市房价涨幅趋缓，按照抑制部分城市房价过快上涨的要求，这个目标在逐步实现。但从办公楼和商业性用房的销售面积来看，受调控政策的影响程度较小。房地产市场的“观望期”还会延续一段时间。

政策执行力度对房价影响有限

SOHO中国董事长潘石屹

从市场需求角度来看，未来一线城市核心区域房价下跌可能性不大，郊区会迎来政策性下跌；从政策效应来看，无论土地、信贷或是税收政策，目前的执行力度对房价影响有限。

影响房价的政策首先是土地政策，如果土地能够做到实质性增加供应，那么市场就有可能形成对未来商品房大量供应的预期，房价就有可能下跌。但是从目前各大城市增加的土地供应来看，极少位于核心区域，那么核心地段的商品房就越来越成为稀缺资源，从供求关系来看，核心区域的房价不会下跌。

　　第二个对调控房价立竿见影的是信贷政策。目前银行收紧的是二套房首付比例和按揭贷款利率，如果银行宣布将所有住房的首付款上调至5-6成，按揭贷款利率全部没有优惠，那么明天房价肯定马上就会降下来，现在的政策有点“扭扭捏捏”。

由于房产税并不会对所有住房都征收，且该税种征收的最大初衷并非降低房价，而是缩小贫富差距，只有极少数富人会被苛以重税，对房价的影响并不大。土地增值税则是一把双刃剑，如果严格清算的话，一方面会导致开发商资金链紧张，迫使其降价，但同时，资金紧张也会导致新建房屋数量下降，未来供应减少，房价势必难降。

地产新政治标不治本

万通地产董事长冯仑

现在房价高企，就像是“青春期的痘痘”，涂药膏都只是治标不治本。目前的新政主要都停留在治标层面，关键是内分泌系统需要调整，地方和中央政府的利益分配，就是这个内分泌系统。我提议大家看看房地产A股上市公司的报表，万科的报表上显示，50多亿元利润的同时，缴税100多亿元，政府拿掉的最多。房地产整个行业回报率确实不低，但要看清楚利益如何分配，高利润是谁在分享。事实上，股东拿到的，并非大头。

未来十年房地产仍然是支柱性产业

富力地产执行董事吕劲

现在国家虽然在进行产业结构调整，大力发展能源、高新技术等产业，培养新的经济增长点，但这与房地产的支柱性产业地位并不冲突，未来十年，房地产的支柱性产业地位仍然不变。尽管从短期看，房地产的发展可能出现起伏，但从中长期看，仍然利好。

第三季度楼市价格开始全面下跌

清华大学经济管理学院教授韩秀云

目前中国经济是“自行车经济”，一旦开启就难以刹车，政府调控也很难做到使得房价不升不降，达到理想的“均衡价格”，短期下跌难以避免。6月、7月是观察与博弈期，8月份就是价格震荡的拐点，第三季度开始楼市价格全面调整期将到来。

未来十年中国房地产发展绝对悲观

北京师范大学金融研究中心主任钟伟

中国经济在过去十几年甚至几十年经历了高速的发展，创造了世界经济史上的奇迹，但这只“贪吃贪睡的”“可爱的”小猪，如今已变成“贪婪的”、“低效益的”恐龙，奇迹不会一而再、再而三地发生，未来十年中国的经济并不乐观，曾经的明星产业——房地产，也可能走向下行。

如果宏观调控没有再次收紧，如果房企理性顺应宏观调控，适度下调销售价格，成交量可能在国庆前后转暖，因为刚性需求毕竟还非常强烈，上半年被压抑的需求可能在房价适度调整后再度释放。

房地产市场结构将根本性改变

上海政合企业管理咨询公司董事长吴其伦

此次“房产新政”的意图是痛击高房价，必然令房地产市场结构得到根本性改变，从而确立大房地产格局。一旦大房地产格局确立，地方政府就会彻底抛却土地财政思维；投机(投资)客就会离场观望。即便没有疏导，银行、民间资本的信贷冲动仍会大为减弱。加上政府力推保障性住房，市场供过于求的局面会在相当长的时间内得以延续，房价下跌是必然。与此同时，诸如土地财政、房价畸高、投机盛行等因房地产而起的矛盾也会得到化解。

由于投资商品房已无利可图、房价处于下降通道、中低价商品房及保障房大量推出等因素，市场观望气氛会日渐浓厚，降价促销、割肉出逃、房价大跌等现象会在相当长时间内得以延续。故此，房地产市场报复性反弹的局面在相当长时间内不会出现。

中央政府还预留有许多更为严厉的调控措施

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海

今后的政策中，中央政府的武器库中还预留了许多更为严厉的措施，比如，取消房屋预售制度、上调资本保证金、调整土地招拍挂制度等。不需要较大的政策动作和打击面过广的金融、利率措施，中央政府完全可以精准地再次打击敢于“死扛”的房地产投机资金。房地产商的“死扛”越严重，招致的打击就会越严厉，包括纪检、司法部门的介入。

如果房价出现超出政府预期的更大跌幅，那么，政府只能承受损失。这是经济结构转型必须付出的代价。当然，当房价出现较大跌幅的时候，政策可能会有所放松，但是未必就会出现房价的报复性反弹。

调控房地产有利中国经济转型

中金研究部执行总经理刘奥琳

首先我不认为应该用“打压”这个词语，现在一线城市的房价收入比过高，必须要调整，否则不利于长远中国经济转型。如果居民为了购房而没有存款，就不能拉动消费，这将影响中国经济增长。所以调整的根本方向，是让居民在购房的同时，还有消费能力，甚至比过往消费更多。

楼市将进入调整第二期

瑞信亚洲经济学家陶冬

中国房地产市场今年年底将进入调整的“第二期”，即在成交量萎缩的同时，房价也大幅下滑，且这轮调整可能持续若干年，与其说这轮调整会有多大惊人的幅度，还不如说是调整的周期可能较长。

房价下跌是幻象 政策年底转向

国金证券首席经济学家金岩石

在中国中央政府是一级开发商，地方政府是二级开发商，房地产企业只不过是三级开发商，没有开发商不想赚钱。同时，城市化是人的精神鸦片，只要有能力的人都会向大城市涌，这是人性决定的。因此，房价下跌只能是个幻象，除非城市化进程结束，除非国家不再做开发商。

房地产调控的政策最主要的就是开征物业税或者住房持有税，即在持有环节注入税收。房地产税在上海和重庆执行的过程中发生了一个最主要的技术问题，叫税基（税收基准），在操作层面上税基难以确定，导致这个政策在两个城市执行的过程中都流产了，也就是说最主要的对楼市的调控政策在三、五年内都不会出台了。如果我们能够看到房地产的调控政策停止，该出的政策基本出尽，短期内不会再出现新的政策，那么房地产交易量将回升，这个时间明确在12月底，交易量将继续攀升，所以今年12月底最晚到明年一季度，我们就会看到房地产交易量攀升，房价暴涨。

商业地产项目今年肯定会很好

社科院金融研究所金融发展室主任易宪容

国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大的扭转。过去资金炒住宅，现在政策收紧，会有一部分资金流入商业地产；二是去年住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方，商业地产也会随之快速增长。

提高容积率可以解决高房价

上海发展研究基金会特约研究员张伟

解决高房价可从多方面入手，比如提高容积率。纽约市中心曼哈顿规定容积率不得低于13，而中国大城市的市中心造的板式房，容积率到2.2就上不去了，塔楼和板式房相比，容积率可增加60%以上。再比如，可以调整商住比，数据显示，2007年开始城市住宅比例略有下降，未来完全可以降低办公楼比例以增加住房供给。