表1-1  长春房地产投资强度指标

  2、宏观经济发展稳定，推动城市化进程 

良好的宏观经济环境，保障了城市对人口的吸纳能力，依据国际通用指标，长春正处于城市化快速发展时期，城市发展尚存在稳定的中长期巨大发展空间，以目前城市规模，每1个点的城市化率提升，意味着约5万人落户。每户按3.5人计算，将需求14285套住房。

长春历年城市化水平变动表
 

3、城市化进程加快，房地产固定投资相应增大

房地产投资占社会固定资产投资比例，长期位于20%以内，但在2008年和2009年出现房地产投资“过热”的现场。按照我国现行标准，房地产投资占全社会总投资的比例超过20%，就存在房地产泡沫。

长春比值较高其主要原因为，长春市大规模的棚户区改造力度加大，住房刚性需求增加，拉动房地产开发投资的高效增长。长春市各类保障性住房的需求很大，因此政府将继续加大对保障性住房建设的投入。2010年新开工建设各类保障性住房近50万㎡、9500套，通过房地产市场结构的有效调整，社会保障性住房供给的增加，长春市商品房市场处于健康的发展水平。

长春市房地产开发投资与全市社会固定资产投资比例

4、房地产需求市场稳定，促进市场良性发展

4.1城镇居民收入稳步提升

房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。

美国是市场经济高度发达的高福利国家，其1991~2001年的房价收入比非常稳定，平均值为3.97。1998年，全国96个城市的房价收入比平均数为6.4。因此，一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。

2009年，全国房价收入比10.3，北京为13.09，上海为11.25，长春虽然高出房价收入比的衡量标准，但低于全国平均水平，与一线城市相比，处于落后的位置。

长春市房价收入比

2004-2009年长春市人均可支配收入

2、   国家宏观政策调控针对四大环节，长春受此影响较小

   2.1土地：加大供应量

与2008年重在监管相比，2010年土地政策的变化在于加大供应量，而且保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。

土地放量直接影响到市场上商品房的供应量，如果地方政府执行得力，将从根源上解决普通住宅供应量不足问题，并令投机者没有市场。

长春市场：2009年长春市全年计划出让的待选土地共67宗，总面积为913万平方米。而2010年的土地出让计划中，待选的土地达到了148宗，总面积为2010万平方米，无论在供地数量上，还是供地面积上，都有了成倍的增长。

   2.2销售：遏制捂盘惜售

2010年出台的相关商品房销售政策，在市场监管方面力度空前，明确打击投机行为，抑制非理性投资行为。一次性公开全部房源、明码标价将增加商品房买卖市场的透明度，并且在一定程度上抑制了哄抬价格、虚假热卖的现象。限制外地人购房、地方政府有权限制购买套数等，指明了政策打击对象——热钱异地流动和非刚性需求购买者。

长春市场：多数楼盘热销，开盘销售率达70-90%。

案例一：5月3日，中冶·新奥蓝城3期A区开盘，销售均价为5600-5800元/㎡，推出500套房源，现场1000多人参与摇号，签订率达90%以上。

案例二：吴中印象2期共有房源1120套，截止5月3日，累积客户已超过1000组。

   2.3金融：抬高投机门槛

二套房贷首付提高到五成、叫停三套房贷，金融方面的政策出台使得2010年新政实现立体打击效果。

而研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，也是在增加投机与投资性住房者的持有成本。

另外，政策风向变化的一个重要指标就是准备金率，准备金率提高意味着政策从紧，开始打压房地产市场中的非理性行为。

长春市场：2010年已经过去4个月，长春房地产市场供小于求的局面并未能改变，购房者的刚性需求也没有得到彻底满足。（详见3.3）

   2.4税收：逼炒房者离场

关于“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的政策，有业内人士分析，一线城市目前已高达40%的涨幅的短期炒房行为将因此得到抑制，“房龄”在2年到5年之间的房源或将突击上市，因房源不足而带来的二手房房价快速上涨态势有望得到抑制。

而对于与房产相关的税收政策调整，将使得目前因炒房者而造成的空置房问题得到解决，税收将使得手中握有过多房产的炒房者急于出让部分房屋，导致短期内房价出现下跌，也迫使部分人放弃恶意炒房，使房价逐步恢复理性。而另一个影响则体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约，加速商品住宅的供给和释放速度，实现房地产市场自身的供需平衡。

长春市场：2010年前4个月，二手房成交共计10268套，其中住宅9651套，同比增长32.4%，二手房成交面积98.99万平方米，其中住宅成交面积74.61万平方米，同比增加34.68%。

供需结构合理促进房地产市场健康稳步发展

1、供小于求，达到供需平衡需要增大开发量

08年由于美国次贷危机影响，房地产市场环境不景气，造成对09年市场预期错误，致使供应相对匮乏。09年市场供应环比减少13.35%。

2007-2009年商品房批准预售面积
 

2、刚性需求依然是消费主体

部分刚性需求08年受市场环境影响被抑制，在本年度得到释放，在一系列积极政策的刺激下，刚性需求、改善型需求被充分释放。09年市场需求环比增长36.81%。

2007-2009年商品住宅备案面积

3、供需矛盾，拉升房地产价格

09年长春楼市供大于求的局面在一定程度上加速了部分消费者置业，使市场转入卖方市场。紧张的供求关系也是房价后期快速增长的主要推手。（图3-3、图3-4）2009年虽然价格上涨幅度较大，但与东北地区主要城市相比，长春房地产价格依然处于较低的水平，房地产价格具有较大的增长空间。与沈阳相比，长春市房地产价格偏高主要有以下两点原因（图3-5），一是长春房地产发展起步早，国内一线开发企业进入对房地产价格的拉动，二是长春市各主要区域相对集中，价格整体上涨趋势明显。目前，沈阳主城区价格较高，而周边地区依然处于较低的价格水平。

2007-2009年商品住宅供求关系变化

2007-2009年商品住宅均价

4、房价将合理上涨

2010年，长春房价将继续上扬，增幅在10%左右，即房价至少在4600元/平左右。

首先从近年价格走势来看，房价上升为重要趋势。07-09年长春商品住宅成交价格走势——09年房价在年初的触底后反弹，增幅在24%左右。

其次从未来供应来看，主要集中在三个方向——从全年的主要供应项目得出，2010年房价会继续上涨。

根据供需来看——市场供不应求，为房价上升提升空间。

长春房价合理增长促进房地产市场健康稳步发展

1、         理性上涨，不存在泡沫

房价与CPI的同步率即房地产价格增长率与CPI的比。住宅作为人们生活的必须品，又是价格最高的消费品，其价格变化应该基本与CPI的变化同步。当房地产价格急速上升，并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。

房地产价格增长率大于10%，同时房地产价格增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为出现房地产泡沫。

从具体指标来看，长春房地产尚未出现泡沫。

长春房价与CPI同步率

2、价格具有上涨空间，投资前景看好

目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。从长春市的租赁市场来看，每平米月租金为15-20元/平方米之间（房地产报租赁房屋价格平均值），与2009年住宅成交均价4320元/平方米相比，租售比为1/288~1/216。由此充分表明，长春房地产市场依然具备较好的发展空间。

3、城市交通体系逐步完善，推动房价整体稳步上涨

城市综合交通发展战略：以优先发展公共交通为主要方针，建设市区快速轨道交通、准快速公共交通网络。城市综合交通规划要点：启用城市东部国际机场，城市西部高速客运铁路站场，构筑城市"五横六纵"的快速交通体系，解决城市组团间的联系。完善轨道交通体系，同时长春市在2010年开始建造地铁，轨道交通进一步完善。城市轨道交通建设极大促进了城市郊区化的实现，很大程度上拉近了郊区与主城区的距离，同时交通外网的建设（如：长吉铁路）将改变城市内需为主的现状，加速房地产发展周期改变，促进长春各组团房价的整体稳步上涨。

土地供需平衡促进房地产市场健康稳步发展

1、土地市场的热度才刚刚开始

长春市用地需求情况与全国形势大体相同，房地产经营性用地需求近期才呈现旺盛势头。政府调控，加大土地供应，调节供求关系单宗面积整体呈现下降趋势，09年略有提高。平均容积率提高（平均达到1.7-1.8）。

几年前三个季度，长春市已累计供应经营性用地112万㎡，成交额21亿元。其中，一季度出让30万㎡，成交额6.9亿元，同比增长109%；

2、地价稳中有升是共识

从近几年土地市场运行情况看，2006年和2007年，受房地产市场的强势影响，长春市房地产开发用地价格一路走高，至2007年年底和2008年年初，达到了历史最高水平。2008年，受金融危机形势的影响，长春房地产市场用地需求有所减缓，但由于政府对地价的有力调控，房地产开发用地价格依然保持稳定，土地占房价比例也依然保持在2007年下半年的水平。

从2009年房地产形势看，居民购房欲望持续走强，而且绝大部分购房者属于生活需求，这种需求趋势说明目前长春市的房价符合刚性需求的承受能力，不存在泡沫现象。预计房地产开发用地需求量和价格将继续保持稳中有升的态势。

3、长春地王，处于合理释放

地王只是一个形象的比喻，拿地是各地产商的市场行为。长春房地产协会常务副会长兼秘书长盛学永对中海成就长春地王创下的多个之最认为不足为奇，中海以最高竞拍价拿地，是因为这个地段本身就是黄金地段，就该以黄金价格来拍得，将来开发楼盘的房价也得是黄金价格，这完全符合市场行为和规律。地王瞄准的是高端楼盘。

 
   通过对长春市经济环境、政策环境、房地产市场环境、土地市场环境的分析，长春房地产正处于健康稳步的发展阶段。也因此吸引了众多国内一线地产品牌公司进驻，如：中海、保利、万科、万达、和记黄埔、恒大、中信等。随着长春房地产市场的稳步成熟，长春将为进驻长春市场的开发企业营造更加稳定健康持续增长的市场环境。