“这些土地都是正规途径拿下来的……内地有中纪委盯着，香港有廉政公署盯着，我可不敢乱来。”大约半年前，一向低调的杨国强面对香港媒体时难得地调侃了几句。没想到一语成谶，最近两个月来，他掌控的碧桂园（2007.HK）正是让频频爆出的“土地问题”弄得灰头土脸。

　　融资受阻

　　11月8日，内地有消息指碧桂园先前在重庆长寿湖区购入的一幅6300亩土地，可能涉嫌违规出让，正接受国土资源部调查，碧桂园股价当日即大跌5.5%。此后投资者不断抛压，令该股股价进入连续下跌通道，截至11月29日维持在每股9.45港元水平，较上述消息传出前累计跌幅两成多。

　　11月初，碧桂园正计划在香港市场发行债券，向亚洲及欧美机构投资者募集最高近15亿美元（约117亿港元）的资金，所得款项将用于偿还银行15亿港元贷款及支付各新项目的建设资金。碧桂园内部对此次发债寄予厚望，杨国强等众高层10月底便分赴伦敦、纽约等地展开路演，据该公司人士称“沟通良好，各机构投资者反应不错”，标准普尔、穆迪等国际评级机构都给予碧桂园“展望稳定”的评级。

　　但“土地门”事件负面消息爆发，令碧桂园措手不及，发债进程受阻。此后虽一度宣布提高债券收益率，并将发债额减少至10亿美元，希望以此吸引投资者，但似乎成效不大。最后碧桂园不得不发布公告称，因市场条件转坏而延迟此次发债计划。

　　香港资本市场普遍认为，碧桂园推迟发债更主要的背景是宏观调控政策冲击。标准普尔分析，国内目前正加强对银行放贷及土地供应的限制，而碧桂园近期制定的计划，都涉及企业规模和经营地域的积极扩张，执行风险较高。另一方面，近日港股连续低迷，投资者替代选择较多，也是影响碧桂园发债的短期市场因素。

　　紧急澄清

　　杨国强发债受阻之际，“土地门”又大有越演越烈之势。有南方知名媒体报道称，碧桂园拿下湖南张家界永定区一幅地块前，曾与当地政府签订一份协议书，后者几乎把全部土地出让金全数返还给碧桂园的控股子公司——换言之，碧桂园涉嫌“零地价拿地”。

　　“一夜之间，似乎我们所有土地都有问题，广东省以外项目几乎都让人盯上了，上至中央国土部门，下至各大小媒体。”面对铺天盖地的质疑，碧桂园一位公关负责人颇感无奈地说。

　　11月27日，碧桂园终于打破沉默，发布公告对上述两起土地事件作出澄清说明。

　　就重庆长寿湖地块，碧桂园公告表示：“公司未曾与中国任何政府部门签署任何具有法律约束力的文件。”并宣称，碧桂园集团目前在重庆地区只有一个房地产项目，即今年8月13日通过公开合法程序获得的长寿区桃花新城地块，土地面积约为41万平方米（约622亩），已按照国有土地使用权出让合同的约定，交纳了总地价约人民币2.3亿元。

　　对于被指“零地价拿地”的张家界地块，碧桂园公告表示：公司的全资附属子公司张家界碧桂园凤凰酒店有限公司于今年6月6日通过公开合法程序获得张家界土地面积约为69万平方米（约1039亩）地块，总地价约为人民币1.18亿元。

　　公告指出，张家界地块用于建设酒店项目，而非住宅房地产项目，有关子公司按合同约定付清全部地价款，“集团从未收受过、并也无任何依据收受张家界永定区政府任何有关该项目的返还款。”

　　树大招风

　　“看来碧桂园是树大招风了。”广州某地产公司高层向记者表示。他承认，房企在拍地之前与所在地政府签订“君子协定“或”口头协定”，可以说是业界惯例，地方政府为了吸引大型开发商投资，通常也会开出若干优惠条件。

　　而一家国资背景的大型上市房企总裁也曾亲口向记者披露，为了提升城市形象，他们曾出资为西部某中心城市政府修建了两座高尔夫球场，政府“投桃报李”，球场旁边的数百亩土地如约出让给该房企开发别墅项目。

　　据上述广州地产公司高层称，在国内更多的二三线城市，只要是投资10亿元以上的项目，开发商通常都会与政府达成协议，以多种形式返还投入资金，比如聘用与开发商有关联的承建商为土地“三通一平”，然后支付较高回报等等。近日市场有未经证实的传闻称，广东佛山一处旧城改造项目，为吸引以成功开发“上海新天地”知名的香港瑞安房地产（0272.HK）投资，政府已与瑞安签订协议，一旦后者顺利拿下起拍价为75亿元的项目，土地出让金中的四到五成将返还该公司用于拆迁支出。

　　“实际上，在房地产业界这种操作是半公开的秘密了。碧桂园正巧撞到枪眼上罢了。”这位高层如是说。

　　延伸阅读

　　碧桂园的“原罪”

　　高处不胜寒。

　　过去十年的老板生涯中一直深居简出、与世无争的杨国强，最近一个月里，对东坡学士的这一千古名句恐怕有了更深刻的理解。

　　尽管外界喜欢热炒他26岁的女儿登上中国内地女首富宝座的话题，但谁的心里都清楚，真正承受这一切的——不管是钦羡的目光还是批评的压力——是他这个“首富的爸爸”、真正的老板。

　　曾经屡次成为“杀猪榜”的富豪榜，看起来又要充分发挥它的本色了。坚持“农村包围城市”方针，依赖“低地价、低成本、大盘开发、快速回款”等策略纵横珠三角多年，并几乎是一夜之间成为全国性超级开发商的杨国强，这回偏偏“栽”在他最为得心应手的拿地“法宝”上。

　　虽然到目前为止，有关碧桂园“涉嫌违规低价圈地”受到国土资源部等调查之说，仍只限于部分媒体的“披露”，尚未得到任何来自官方的权威证实，但杨国强及其公司上下饱受压力却是不可否认的事实。一方面是赶紧在香港发布上市公告澄清此事，以示无辜，另一方面坊间又有消息称，他们已出动公关团队赴京沪与主流媒体沟通，希望有一个相对宽松的舆论环境。

　　作为一家上市的公众企业，同时又身处关注度极高的房地产业，杨国强及碧桂园受到媒体的舆论监督是理所当然的事，何况过去大半年来，这匹超级黑马无论在资本市场还是在土地市场上的发力狂奔，足以让人眼花缭乱而又不能不提高警觉。

　　镁光灯下，一切都被聚焦和放大。因此，杨国强和碧桂园面临今日的窘境，几乎是一种必然。

　　在传闻中的政府主管部门调查（假如真有这类调查正在进行中的话）结论出来之前，作为不知内情的局外人，我们无从判断碧桂园是否真的“违规拿地”。当然我们也不必刻意为其无辜辩护，因为依据多年跟踪地产行业而累积起来的对该行业的粗浅了解，开发商从地方政府手中拿地过程中，往往会有一些“灰色地带”，甚至出现“暗箱操作”。

　　问题是我们应以什么样的态度，看待碧桂园之类房地产商所赖以成功的各种操作手法。或许正如一些业界人士的评论所言，在房地产业界“这种操作是半公开的秘密了”，只是“碧桂园树大招风”而已。确实如此的话，我们是否更应该深入探究类似房企与地方政府“共谋”现象流行背后的根源所在？

　　地方政府对“土地财政”的依赖，使他们有足够动力炒热土地，拉高地价，而与“首富”级开发商“共舞”，是炒热土地最便捷的方式；同时，招商引资的政绩考核压力，也让官员们对挟巨资而来的房企，尤其是境内外上市房企青眼有加，乐意提供优惠政策。而从开发商角度讲，在商言商，肯定要力争以最低的成本、最小的风险，获得最大的收益。

　　这些都不是什么很复杂的道理，种种例子也已反复列举，但只要事情的根源不改变，表面现象总归是剪不断，理还乱，顶多是不时出现几个碧桂园之流“正巧撞到枪眼上”的典型案例罢了。

　　退一步说，像碧桂园这样在资本市场和开发市场都有不俗表现，比较实实在在地拓展业务，而且素以建设中低价楼盘出名，算得上“平抑房价涨幅有功之臣”的开发商，是中国数万房企中的佼佼者了，如果连它都不能拥有一个较为平稳、宽松的政策气氛和营商环境，那么还能指望别的房企怎么样呢？

　　近期与其有类似成长轨迹的重庆龙湖地产，对“碧桂园式”标签避之唯恐不及的反应，已足以让人三思。别忘了，在国家税务总局公布的2005年和2006年度全国房企纳税百强排行榜上，碧桂园属下一家子公司连续两次位居三甲，属于正面典型呢