房地产市场进入更年期

3600万套保障房的建设，使房地产市场的整个结构都面临重大的调整和变化，可以说房地产市场已经进入更年期

文/SOHO中国有限公司董事长 潘石屹

“十二五”期间，国家决定建3600万套的保障性住房，差不多可以解决1.3亿人的住房问题，大约需要5万亿人民币的建设资金，土地的需求量也很大，我国未来供应的土地50%至70%都会用来建设保障性住房。到“十二五”末，保障性住房将占据房地产市场的一半，必将对中国房地产市场格局和结构产生重大影响。

1997年、1998年的房地产市场改革是中国房地产市场的青春期，此后房地产市场规模得到迅速增长，房屋成交量和价格迅速上升。而最近公布的3600万套的保障性住房的建设，就如房地产市场成长的更年期一样，使房地产市场的整个结构都面临着重大的调整和变化。

实施保障性住房政策的同时，各城市出台了限购商品房的政策。保障性住房大部分是公租和廉租房，只有建好后才能满足社会的需求。从计划、土地供应到建成大约需1-2年时间，这期间，土地供应量的50%-70%做保障性住房，为商品房供应的土地将减少，这很容易导致房价的暴涨，因此政府实施了商品房限购政策。

限购令出台后，对各个城市的商品房成交量都有很大的影响，例如北京，在限购令之前今年平均每天成交商品房355套，限购令之后平均每天仅成交120套，成交量有大幅度的下跌。

上海限购前每周平均成交商品住宅22万平方米，限购后每周平均成交在6万平方米以内，成交面积下降幅度比北京市场还大。成交价格也由限购令之前的24000元/平米降到限购令之后的19200元/平米。

预计3年后，3600万套保障性住房推向社会，限购政策就没有存在的必要了。用限购政策先抑制住商品房的房价，再争取时间来建设保障性住房的做法，是用麻醉药的休克疗法来完成房地产结构的大转变。

这次调控的根本目的是调整结构，即由原来商品房占90%以上的市场调整到保障性住房占到50%以上的格局。目前用限价的办法抑制房价，只是用休克疗法，先冻结房价、甚至市场来争取时间，等50%以上保障性住房的结构调整完毕，政府就没有必要再去控制普通商品房的价格了。

3600万套保障性住房的建设，对现有的房地产企业，特别是住宅开发商是很大的挑战。

房地产企业生存最重要的是资金实力，2010年，房地产企业的资金是很宽松的一年。2009年我国商品房的销售额为3万亿，2010年达到5.25万亿，是销售额最大的两年；与此同时，2010年全国购置土地的资金为2.9万元，其中房地产开发商购置土地的资金仅有1万亿元。从销售额和购置土地的情况来看，房地产开发商资金情况普遍比较宽裕。

但今年从紧的货币政策，以及“国八条”出台之后，全国各个城市销售成交量大幅度下滑，使房地产开发商存在着好多对资金的担心。多家上市公司在香港发高息债，利率高达11%，从这么高的利率可以看出他们对资金需求的迫切心态。

那些实力比较差，产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距，以及没有特点的房地产企业，未来两三年内将被淘汰出局，这个数字将占房地产企业至少一半以上。

5、6年前，政府就确定要把房地产的格局调整得像香港和新加坡一样，即政府建的保障房占市场一半以上。SOHO中国是一家上市公司，要避开政府限制的市场，所以公司在5、6年前就做了转型，以开发商业地产（写字楼和商业）为主。因此，政府这次对房地产市场的重大调整对SOHO中国的商业地产没有影响，反而将促进SOHO中国房地产事业的发展。