“城市化”催生小产权房

文/章惠生

　　小产权房能够问世的大背景主要还是来自“城市化”。至于造成许多居民买不起“大产权房“的高房价，仅仅是小产权房敢露面、敢坚持的原因之一。

　　许多专家学者将小产权房争先恐后出现的原因归结为大城市的高房价。其实，更重要的原因是我国目前所处的“城市化”进程使然。

中外城市化进程路径不同

　　欧洲许多国家“城市化”的第一步是在工业革命以后，许多落后、贫穷的农民为了摆脱贫困 ，纷纷涌向城市。若干年后，当这种盲目的、无序的“城市化”导致许多“城市病”后，城市里的富人为追求生活品质，享受贵族生活，又争先恐后地迁移到风景优美、空气清新的郊区居住，这是欧洲许多国家曾经经历过的“郊区城市化”。

　　我国的城市化是在城乡二元化基础上开始的。由于农村长期一穷二白，农业十分落后，农民的愿望也只是图个温饱而已。自进入新世纪，特别是在“城市化”成为我国发展战略的重要组成部分后，我国国民经济得到了飞速的发展。全国许多城市的GDP都以两位数的速度在迅猛发展，绝大多数城市的建设都“旧貌换新颜”。作为城市建设的核心——房地产业也得到了空前的发展。

　　城市化不仅是我国发展战略的主要内容，而且也是我国重要的基本国策。进一步扩大和加强城镇化将是我们今后二十年的发展方向和建设方针，这就是我国“城市化”和许多欧洲国家“城市化”略有不同之处。

　　我们应该深入研究一穷二白的农村，研究分散、落后的农业，研究怕贫穷想致富的农民，还要研究和制定城乡统筹的范畴，城乡区域规划的内容，以及城乡一体化的步骤和大致的时刻表。

我国小产权房的由来及对策

　　由于坚定地走“城市化”之路，城市里的高速、快速道路，乃至地铁、高铁等现代交通如雨后春笋蓬勃发展，城市的发展也打破了只重城区建设的传统理念，纷纷走向城乡统筹、区域规划、城乡一体化的共富之路，城市不仅在城区而且在城郊，从基础设施到商业配套，都加大了投资力度，加快了建设速度。城郊的繁荣触动了这一区域农民的致富念想，既然交通如此便捷，生活用品如此丰富，我们为什么不盖房卖给城里人呢？

　　由此可见，小产权房能够问世的大背景主要还是来自“城市化”。至于造成许多居民买不起“大产权房”的高房价，仅仅是小产权房敢露面、敢坚持的原因之一。所以今天我们在面对大面积小产权房时，应该把它和“城市化”联系起来。

　　“城市化”要求城乡统筹，城乡区域规划。没有这个基础，城乡一体化就是一句空话。各城市所辖区域的发展都应该纳入“城市化”的范畴，这就必须要对各县（包括县级市）乡镇乃至村进行科学合理的规划，要制定以经济发展规划为主的、集产业、生态、建设为一体的区域发展规划。

　　城市周边的村镇可以根据我国农村土地的流转政策，在规划后，结合周边城市房地产发展的实际状况，有计划、有步骤、上下结合开发长期租赁而不上市的小产权房，并上报县级职能部门备案。在这里必须强调，现阶段（15年内）小产权房绝不能上市！否则，小产权房不仅会成为投机客乃至富人的生财之道，而且还会导致一批农村干部走上歧路或被“拖下水”。

　　小产权房不准上市不仅有利于遏制城市房价的快速上涨，而且也有利于抗通胀。就我国的国情而言，小产权房只有采取只租不卖的政策才能使集体土地上的收益更多地、更稳定地归属拥地农民。北京市昌平区有一个叫海景落的村子，当时村民建了一批“自建租赁房”，他们把这批“自建租赁房”当作只租不卖的永久财产，既能使村民年年有收益，又能解决周边工作人员的住房问题，何乐而不为？我们不要纠缠产权问题，也不要深究复杂的历史渊源，而要面对现实。

　　规划后的小产权房一般都建在城郊一带，或经济较繁荣的乡镇，或其它交通便利的区域。它无疑将促进城镇的发展，由于城镇经济的发展，必将有效地吸引农民进入城镇。如果地方政府再及时出台相关优惠政策，其效果更佳。这不仅使“城市化”呈多样性，而且为三农问题的解决，走出了关键的一步——农民离开土地。

　　对小产权房不准上市的政策应上升到法规、法律层面，必须杜绝自由流通。做不到这点，小产权房必将落到投机商和少数富人手里，这势必加剧通胀，更糟糕的是，贫富悬殊的矛盾将更加突出。

小产权房的发展趋势

　　对于小产权房的发展趋势，我们应该换个视角去看待。小产权房占地都是集体的土地，也就是农村的土地，我们为什么不结合三农问题的解决来审视小产权房呢？中央一贯强调要多方位、多角度、多层次来解决三农问题，而我国随着“城市化”加速发展，大城市，特别是特大城市的房地产开发已经走向和正在走向郊区，在城乡统筹、城乡区域发展、城乡一体化已成为我国基本国策重要组成部分的今天，住宅产业，尤其是高端住宅走向郊区，这已是房地产发展的必然趋势。

　　我国的农村，在改革开放以前，就是一穷二白。由于长期的城乡二元化，农村没有得到应有的发展。在上世纪九十年代，绝大部分农民才刚刚解决温饱，在“城市化”成为我国基本国策后，中央加大了对农业的支持力度，不论是惠农、利农政策的频繁出台，还是财政大幅度向农业倾斜，这都是历史上所没有的。但即便如此，中国的农民致富仍是一个艰难的复杂的系统工程。

　　就拿小产权房来说吧，它基本上都是住宅。我们要充分发挥其居住功能，小产权房既不能因质量问题而导致生命财产受到威胁，同时，也不能只顾眼前利益，最终使小产权房沦为投机客炒作致富的工具。这就需要我们在切实增加农民收入的同时，为有效支持“三农”问题的进一步解决，我们应该调集一批立志于改革创新的部队转业干部、政府的公务员、相关专业领域的骨干和大学毕业生有计划、有方向、有目的、有步骤地深入农村，把对小产权房的发展、处理延伸到产业发展、土地综合开发方面，成为逐步解决三农问题的契机。

　　需要强调的是，我国的市场经济是社会主义市场经济，政府在各经济领域不仅要制定市场规则，而且在特殊领域内，根据我国的具体国情，尤其是关系到大多数人的利益时，政府必须起主导作用。小产权房与土地、金融有密切关系，其本质就是要素商品。在我国，一般商品应该市场化，而要素商品，尤其是涉及到农业、农村、农民的要素商品必须以政策化为主。村镇的小产权房必须经规划后，能租不能卖，这应该是小产权房的基本政策。 

　　综上所述，小产权房是我国“城市化”的必然产物。中国的特定国情决定了集体土地上的小产权房的发展和处理，既要有一个有权威，旨在发展经济的权力机构来领导执行，又要有一个有责任心、不畏权势、秉公执法的监管机构行使有效监管。这种利己利农又利“城”的一举三得，何乐而不为！

                                            作者系中国城市发展研究院常务副院长