冯科：城镇化的风险和机遇

文/本刊记者  张仙

城镇化并非单纯的利好消息，生机中蕴含着危机。特别是在房地产泡沫“将破未破”的时代，房企更要谨慎。随着国家对资源品价格改革的不断深入，只有具备深水良港交通便利且工业发达的地区才具备“生机”。

倍受诟病的房地产调控政策在三月的政府换届之即再次收紧，“国五条”横空出世。此项政策出台的背景有哪些？房地产市场是否存在泡沫？城镇化的推进将带来哪些风险和机遇？北京大学经济所所长冯科针对这些问题在“2013年中国地产总裁高峰论坛”上做了详细阐述。

刚需拉动房价上涨

3月1日，当不少人还在做换届之后调控政策是否会继续的争论时，国五条“毫无征兆”地出台了。冯科认为这是迫于应对房价越调越高的尴尬所致，“去年七八月份以来，全国核心城市房价开始反弹和上涨，调控部门迫于压力，推出国五条。”

冯科指出，推动房价上涨的原因仍然是坚挺的刚性需求。“我们多年的研究发现一个现象，即房地产价格波动和居民储蓄存款之间存在数量关系。每进行一次调控，楼市交易就会清淡，个人储蓄存款的数额就会慢慢爬升。当爬升到一定阶段的时候，楼市刚性需求被释放出来，房价又被拉上去。这几乎是十年的规律。”

“多年来，楼市调控‘十调九空’，此次也不例外。”对于上届政府楼市调控的收官之作，冯科仍然不看好，“国五条限制的是二手房交易，20%的税如果转嫁到购房者头上，必然会将购房者推向一手房交易市场，从而推动一手房市场的发展，这对开发商来说是利好的。”

房地产市场存在泡沫

尽管房地产市场调控已经持续多年，但关于楼市是否存在泡沫的争论一直不断。冯科认为，中国的房地产市场存在泡沫。

上世纪关于日本房地产市场的泡沫，经济学界已经形成定论，正是由于受房地产泡沫破裂的拖累，日本经济衰退了近20年，至今仍然在经济低谷中徘徊。“上世纪90年代初期，日本的房地产泡沫在破裂之前，按照当时市值，东京的房子卖掉可以买下整个美国。如果按照当前市值卖掉北京的所有房产，可以买到两个美国。”冯科认为，从这一点分析的话，中国的房地产市场泡沫和当年的日本有相似之处，但中国的地产市场有其独到之处。

冯科解释道，从1949年到1999年的50年间，中国人没有属于自己的住房，1999年房地产市场商品化改革以后，四五代人同时涌入住房市场，需求的密集释放带来了强大的价格推力，才造就了这数十年的行业“辉煌”，但这种爆发并不能够持续，并且未来存在隐忧。“中国房地产运行周期大于宏观经济周期，宏观经济周期每三到五年波动一次，但是从我国来看，我们已经向上运行了13年。从国外看，日本的房地产周期运行了32年最终崩盘。随着时间的推移，我们的‘拐点’大概会在六七年之后出现。”

冯科的“担心”并非危言耸听。据预测，中国的老年人口将由目前的1.85亿递增到世纪中叶的35%，而到2021年，我国人口的老龄化率会达到17%，老年人往往在退休之前已经拥有住房，而如果同时分析独生子女结构，很多孩子并不需要购买住房。“到了他们这一代，整个市场的需求已经释放完毕。老龄化来临，城市化完成，很有可能会引起市场的崩盘。而这种崩盘将会引起中国经济衰退长达数十年。”

冯科认为，当前房地产行业正处于“与泡沫共舞并且享受最后盛宴”的时间段。他解释说，十八大报告提到的在2020年实现人均收入倍增，而老百姓的收入分为工资收入和财产型收入两种。“很明显，仅仅依靠工资的涨幅是不能满足人均收入倍增的。所以，从这一点看，房产作为居民重要的财产性收入，仍然有上涨趋势。在地产泡沫破裂之前，这正是‘最后的盛宴’。”

规避城镇化风险

城镇化作为调控以来最大的“利好”消息，被不少专家解读为“最后盛宴”的绝佳之地。对此，冯科表达了不同意见，他认为，城镇化过程中存在风险，房企要善于规避这些风险。

“回顾多年来中国经济走过的历程就会发现，每当经济走下坡路时，就会进行改革，也就是依靠政策驱动。所以说，利好的政策仍然是房企发展的机会。”而针对新政府的“改革”，冯科认为，新一轮的改革将会主要集中在要素价格的改革和政府服务的改革两个方面。而从改革的难度考虑，资源品市场的改革将会是改革的重中之重。“资源品价格的改革直接带来了运价的上涨，这就使得具有深水良港的城市较之其他城市具有更加优越的发展条件，便利的交通是支持工业发展的重要条件。而工业所带来的人口集聚和大量中产阶级家庭的诞生则是支持房地产行业发展的根本所在。”

冯科认为，城镇化绝非靠政府一己之力能够完成，政府势必会引入民间资本参与这一建设。他指出，工业才是支撑房地产发展的重要力量，但并非每座城市都适合发展工业。所以，中小开发商一定要善于规避城镇化“陷阱”。

“现在的城镇化被解读为一二线城市不能搞泡沫，三四线城市还有空间。也就是说，要关注一二线，放开三四线。这不是三四线的机遇，而是‘陷阱’。”冯科分析道，过去三十年，中国集全国之力建设了七十个大城市，也使得其中不少城市陷入大城市病之中，问题的根源在于过于集中的城镇化，而现在进行的新型城镇化却是过度分散。

“过去建设的七十个大中型城市，现在需要建设的是2007个县城和651个地级市。并不是每一个小城镇都有投资的潜力，中小开发商要慎入。”冯科认为，只有那些工业化程度高的城市才具有支撑房企发展的能力。“城镇化绝非简单地把农民赶上楼，最关键是要给农民提供合适的工作，这仍然需要依靠工业。所以，企业要想规避风险，就要将投资集中在胡焕庸线以东，那里才是最具投资价值的地方。”

Tips：胡焕庸线：“胡焕庸线”是指中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分中国人口密度的对比线，沿黑龙江瑷珲向西南至云南腾冲画出的一条人口分布悬殊的界线，其中，全国96%的人口分布在线之东南。这条人口地理分界线，同时还负载、分割着许多神奇的自然与社会的元素。在21世纪的现在，这一格局仍未被打破。