城镇化背景下商业地产的危与机

文／陈栋伟

新型城镇化背景下，引导商业地产理性投资，探索区域商业、镇区商业、主题商业的可持续发展新模式，探索实体商业与电商融合的园区商业模式，探索商业地产人才的培养模式，发展新的商业要素，推动商业地产的持续发展，既是商业地产行业的责任，也是政府和社会的责任。

十八大报告指出：坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。中央经济工作会议提出的2013年经济工作主要任务，则又包含“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。

据国家统计局2012年发布的报告显示，2011年我国的城镇化率已达51.27%，相当于从2002年起的十年间，我国城镇化率以年均1.35%的速度发展，城镇人口年均增长2096万，这是最大规模的造城、进城、驻城和融城运动；对于每年新增的城镇人口，除居住，衣、食、行等都需依靠配套商业来解决。但10年间，伴随着城镇化的演进，却并未探索出适宜的商业模式来处理好进城人口的配套消费问题，以至很多城市新区和新兴城镇至今生活氛围欠缺、居住条件仍不能满足基本要求。

如何满足目前生活氛围欠缺、居住条件不理想的这部分城市新区和新兴城镇的消费需求，并确保年均2000万新增城镇人口的生活质量，促进新政策实施和推动城镇化，对商业地产行业来说既是前所未有的机遇，也是从未遭遇的挑战。新环境下，遵循商业规律，探索城镇化背景下的商业发展之路，是商业地产行业必须应对的主要任务之一。

城镇化与新型城镇化

城镇化是指人口向城镇集中的过程，表现为城镇数目增多和城市人口规模扩大。

新型城镇化的“新”则是由过去片面注重追求城市规模和空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使城镇成为具有较高品质的宜商、宜居之所。新型城镇化强调城市群及城乡协调发展，未来的人口流向将由向大城市单一集中转向与小城镇协调发展，由于交通条件改善、户籍制度放松、农村工业化进程加快等原因，当区域中心城市达到一定规模并足以带动周边区域时，周边县镇将进入加速发展期。

新型城镇化需要更广泛的经济体制改革加以配合，改善经济和市场的供给能力。具体领域包括财税改革、鼓励民间投资、增加竞争、破除垄断，控制房地产价格，改变基建融资方式等。从对宏观经济的影响来看，随着新型城镇化政策的落实，中国经济将出现深刻的转型。

新型城镇化的核心仍是将农村人口转移到城镇，实现农业的规模效益，实现产业的集聚效益，使新增城镇居民安居乐业，从而提高区域消费能力，促进商业的持续发展。而商业地产此时的功能是促进产业聚集和升级、组构城镇骨架、完善城镇配套、实现城镇功能、提升城镇生活品质，保障农村人口在进城和驻城的基础上，真正融入城镇生活。

新背景下的商业趋势

新型城镇化提升了人口集聚度，所带来的城镇有序扩张、城市聚集、大城市卫星城出现和数量增加，以及神经元式的区域人口聚集，使特定区域的消费能力提升、消费需求增加，这就要求区域型商业在集合度、业态丰富性、商业总体量和配套商业体量方面必须达到或超过一定的“量”，才能满足潜在需求。

在零售商业方面，近几年来电商的飞速发展，尤其如淘宝2012年1万亿的交易额，切割了部分中低端消费市场，对零售商业的发展形成巨大的挑战，也为商业业态和城市商业格局的发展提出了新的要求。

未来几年，城镇化的推进将扩展城市的地缘边界，增加城市有效潜在消费者数量，城市核心商圈必须调节业态比例、丰富业态和品牌种类、提升商圈质量、适当增加特色主题商业和中高档次商业比例，才能增强商圈的聚客能力和商业辐射能力，保持其在城市商业体系中的地位。这样的商业环境，首先在一定程度上扩大了主题商业和体验式商业的市场需求，为这两类商业的发展提供了一次再整合、再提升的机会；其次是与城市发展水平相符的购物中心，城市发展，经济水平提升，带来了综合消费需求的升级，在一些原本不适合购物中心生存或者生存环境不佳的城市，为购物中心的建设和运营带来了契机。

另一方面，在未来一段时间内例如“浙江加速强镇扩权改革，27个强镇变身小城市”这样的典型事件将成为常态事件，而随着中心镇基础设施建设持续推进、城市新区和普通乡镇常驻人口充实，为配套商业发展提供了巨大的空间，以中型生鲜超市为核心主力店的社区型商业、以肉菜市场和日杂零售市场为主体的镇区商业和以教育娱乐为主题的文化主题商业将迎来一个快速布局和发展时期。

在专业市场方面，城镇化的发展将促进产地型市场、传统交易型市场科学论证、统一规划、规模建设和系统运营。首先，产业的聚集性将进一步凸显，以柯桥为代表的产地型市场群、以义乌为代表的交易物流型市场群、以各地批零市场为代表的终端型市场群将协调发展，专业市场的这三类功能特性将在以后的专业市场中凸显，其中产地型市场和终端市场将是最普遍的市场形式；以义乌为代表的交易物流型市场和因交通原因而产生的边界市场，将随着地级市专业市场、县级专业市场的普及，需求将逐步弱化，除少数交易物流型市场群（如郑州、武汉、株洲、济南等地）因其物流中心地位而被强化之外，其余交易物流型市场和边界市场逐渐转型为终端市场；其次，部分老旧的市场将随着城镇的改造或升级或淘汰；研发、生产、销售的区域集聚度将逐步提升，产业链附加效益又将进一步推动市场所在区域的城镇化，产业和城镇间将形成有效、良性的互动。

推动土地市场健康发展

首先，新型城镇化将通过集体土地确权、推动流转、提高补偿标准等手段，盘活农村集体土地，促进土地供应的市场化和市场调节机制形成，增加市场中土地流通总量和优质土地供应量，为房地产行业持续发展夯实基础。其次，土地流通机制、保障房政策等长效机制逐渐形成，将保证土地市场的健康运行。

在此基础上推动农村经济产业化，使总体上规模小、经营分散、技术落后的乡镇企业以足够时间完成积累，从而能够适应经济规律的要求，逐步形成资本集聚和布局集中，并促进人口聚集和消费能力提升，在恒定区域内形成长期稳定的消费需求。

与新型城镇化相配套的财税改革、基建融资改革、民间投融资改革等金融改革的推进和配套政策的出台，将推动基建类政府债、房地产信托、房地产私募等融资手段的发展；民间资本合理流通和相应银行信贷放开，为商业地产开发企业融资回归到正常渠道，为商业地产开发企业的融资成本回归合理水平，提供了一个契机。

行业发展带来新危机

国内商业地产起步相对较晚，随着新型城镇化的推进，行业多年累积下来的一些显性隐性问题将逐渐放大，或将成为制约行业发展的关键因素，需要我们积极应对。

国内商业地产行业经过几年爆炸式发展，出现很多成功标杆项目和标杆企业，在摸索中累积了丰富经验，也为行业培养了大批商业地产人才，但随着更多住宅地产、咨询、零售类等企业转型商业地产企业，行业人员匮乏将是最突出的问题之一；商业地产行业是一个复合行业，单纯学院培养很难满足工作中对知识结构和经验的要求，因此如何构建行业标准，推动正规的系统化高校教育和职业培训，是目前亟需商讨解决的问题。

伴随新型城镇化的推进，人口区域集中意味着消费相对分散，为了满足消费需求，必然出现更为分散布局的区域商业中心和社区型商业中心，但由于人口分布不均、交通影响导致客流集中、商业项目先天差异、运营能力差异等因素，必然导致大批经营惨淡或难以为继的商业地产项目出现，而这些商业项目将成为影响城镇面貌和城镇发展的污点。如何在规划和建设期科学引导和管控，避免项目先天不足，如何在运营期合作和扶持，一直是政府、企业、咨询等机构面临的核心问题。

自由市场的趋利性导致过度竞争产生，在机会面前一拥而上又是我们这个社会时下最普遍的现象。首先，市场准入机制匮乏，城镇化快速推进，如果一旦区域规划统筹出现问题，会导致迅速上马大批区域型商业中心、社区型商业中心和镇区商业中心，出现大潮式的商业跃进，商业的发展潜力将在几年内被快速透支，将对行业发展的持续性产生不可逆影响；其次，众多项目争夺有限的商家资源，同质化竞争程度加深，项目利润和商业利润降低，项目投资风险增加；此外，商业地产的发展掀起新一轮投资热潮，而目前社会上对商业地产的长线投资特性普遍认识不足，合理投资需求如果没有被理性引导，大量以销售为目的的商铺入市，会对商业生态和商业地产投资的可持续性构成不利影响；另外，大量商业地产项目入市会促使部分项目品牌和企业品牌涌现，项目洗牌和企业洗牌势必难免，但企业整合之后，将留下大批缺乏运营管理团队和后续资金投入的商业项目。

商业地产的发展只代表着一个行业的兴衰，但当行业危机没有能够适当处理，蔓延开来之时，项目的成败就不再仅仅是企业的问题，更是涉及政府形象、企业兴衰、投资者收益、商家成败和消费者生活的社会问题。

商业地产发展迎新机遇

新型城镇化背景下，人口集聚和收入增长产生新商业需求，城镇发展需要与之相应的商业模式，新商业模式又需要新的商业特征和商业要素，等等这一切都为商业地产的发展带来新机遇。

在社区型商业中心、镇区商业、文化主题商业、新型社区商业等方面，至今还没有成熟的商业模式可以遵循，适合城市核心商圈的主题型商业也缺乏标杆项目和能够成功复制的模式，在零售电商交易额超1万亿的情况下仍然还未出现能够很好地与电商相配套的实体商业类型，在面对这些问题时，不管是先行的商业地产企业，还是刚刚转型商业地产的企业，抑或即将投入到这一领域的企业，又站到了同一起跑线上，都需从零开始，不管是坚持既有商业思路以业态和体量的调整来适应新环境，还是开创新商业投融资方式和经营方式，谁能够更适合并推动新型城镇化，谁就更有可能在新背景下脱颖而出，寻找到成功之路。

以新型社区商业为例，随着城市的集群化以及城市新区常驻人口增加，消费群对生鲜类农副产品的需求将持续上升并保持恒定，这对生鲜类农副产品的市场供应提出了量的需求；而品牌化进入细分商业领域，将引导资金走向和市场关注程度，为生鲜类农产品的品牌化和连锁经营提供可能，也对生鲜类农副产品的市场供应提出了质的要求；生鲜连锁和电商配送，将促进农业产业化和规模化，也将扩展社区商业的组成元素和市场份额。

新型城镇化带来的将并非是简单的商业需求增加和商业升级，而是做大了商业地产行业的蛋糕，扩充了商业地产的内涵和外延。城镇和商业有机结合，城镇发展推动商业进化，而商业成为城镇发展的引擎。

结语

新型城镇化背景下，引导商业地产理性投资，探索区域商业、镇区商业、主题商业的可持续发展新模式，探索实体商业与电商融合的园区商业模式，探索商业地产人才的培养模式，发展新的商业要素，推动商业地产的持续发展，既是商业地产行业的责任，也是政府和社会的责任。商业地产的有序发展，城镇商业的合理布局、规划、建设和运营，又将推动城镇化的进一步发展。

住宅地产20年的高速发展创造了万科、中海等住宅地产行业的佼佼者，商业地产起步的10年塑造了万达这样的商业地产先行者，未来10年将是新型城镇化推进的10年，新的10年商业地产行业在面临经济大势不理想、市场信心不足、人才匮乏、融资艰困、区域发展不平衡、商业概念透支等一系列问题的同时，也面临更为广阔的市场，将是商业地产行业在新环境下快速发展的10年；未来10年挑战与机遇并存，而10年的行业发展或将塑造新的行业标杆。

但是，商业地产与所有的投资行业不同，不是简单的买和卖，也不遵循奇货可居的原则，而是一个三年造市，百年经营的行业，没有无缘无故的成功，只有苦心经营的回报，与高收益预期和短期投机行为相伴的是风险和危机。

面对新的历史机遇，每一家企业都有机会，但未来仍然不确定。

作者系浙江万邦置业商业发展总监