新型城镇化推动三四线城市发展

供稿/尺度地产

对于房企而言，城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。尤其是三四线城市在城镇化过程中所释放出的巨量居住需求，将是迎来行业转型升级、市场成熟发展的第二个黄金机遇期。

十八大明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化同步发展。”

新型城镇化由此上升到国家战略层面，成为各方关注的焦点。

对于调控常态化的楼市而言，城镇化作为发展经济的重要引擎，被视作发展房地产的最大潜力。业界普遍认为，城市化进程的加快、城市人口的增加，从土地释放、基础建设到住房需求，尤其是每年1000多万农民转变为城镇居民，这将为房地产带来坚实的需求支撑和重大的发展机遇。

新型城镇化的内涵与延伸

未来十年，城镇化将给力房地产业，但新型城镇化不等于是房地产化。过往依靠基础建设与房地产拉动的城市化，由于缺少足够的基础设施与商业物业，缺乏人口进城定居就业和创造财富，旧有的模式不可持久，只能是建出更多的“鬼城”。

新型城镇化作为国家的经济发展战略，它的推进不同于过往简单的加大建设投资规模，其同时肩负着加快国家经济结构转型、带动新兴产业发展的重任。我们认为，新型城镇化不再是量的积累，而更注重质的提升。因此，12月的中央经济工作会议明确指出将“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。

城镇化，有“城”有“镇”有“现代化”。新型城镇化就行政区域来讲，是指地级市、县城及中心乡镇的城镇化，并以此为核心辐射村庄。就概念内涵而言，城镇化是指人口和社会经济活动向城镇集中的过程。总而言之，新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。

新型城镇化的核心，首先是以人为本的城镇化，即农业人口的市民化。目的是综合解决进城农民的就业、居住、生活和社会保障等问题，关键是要实现产业发展和城镇建设融合。它代表了产业经济结构转换、生活方式、生产方式的升级，涉及到经济、人口和社会等方方面面的协调发展。

对于三四线城市而言，城镇化的基础首先是要引进产业。没有产业，进城农民没有稳定工作获取经济来源以支撑生活，购买力就得不到提升，那么城镇化是不可能实现。新型城镇化应是经济增长的结果，而不是经济增长的源泉。从这一点来看，部分产业发展基础较好和有着旅游资源的三四线城市，可能最先受益于新型城镇化战略。

房地产作为先导性基础产业，是实现城镇化的必要条件。从大量的基础建设投资，到为相关产业发展提供工作场所和生产场所，解决进城老百姓的住房问题，房地产都大有可为。但由于新型城镇化首先是人的城镇化，而不再是土地的城镇化，未来在城镇化过程中它将扮演的是国民经济的配套产业角色。房地产虽然能参与城镇化，但更要有配套的服务业、相关产业的带动。总的来说，城镇化为房地产发展提供了新一轮契机。

三四线城市的发展机遇

2012年12月的中央经济合作会议提出，要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局。过去在旧式城镇化的迅速推进下，中心城市和大城市人口急速膨胀，导致外来者购房的需求长期堆积，大幅拉高一二线城市的房价。此次提出大中小城市合理布局的城镇化，将会使三四线中小城市及区域性中心城市迎来新的发展机遇。

虽然城镇化概念不能与三四线城市楼市发展划等号，但在新型城镇化战略之下，政策将使一些资源从高等级城市向相对低等级城市进行合理分配，产业向中西部中小城市的梯度转移，促进二三线城市更多地吸纳人口。这些都表明未来中国的房地产发展重心将越来越多地向三四线城市移动，三四线城市的房地产市场发展空间很大。

作为新型城镇化战略的主战场，三四线城市及部分中心城镇，在城镇化过程中，将成为政策、资金的密集区，释放大量土地，产生很多需求和机会，带来房地产企业的发展机遇，包括一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。

与此同时，三四线城市虽然有机会，但也有风险。一方面由于本轮调控的影响，部分三四线城市已存在巨大库存的风险。另一方面由于中国经济发展的不平衡，部分缺乏经济活力支撑的三四线城市，不具备对外来人口的吸附能力，其市场需求规模相对有限。一旦在城镇化推进当中，片面注重城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、相关产业发展不够，就意味着要面临供应过剩、楼市崩盘的风险。

但总的来说，在快速发展的新型城镇化战略实施下，三四线城市将迎来城市规划、产业引进、政策资金的发展利好。巨大供应的风险之下，部分三四线城市也存在供应量巨大和高品质楼盘缺乏并存的市场状况。风险之下，机遇大于风险。

因此，对于房企而言，城镇化绝不是新一轮的“地产狂欢”，而意味着新一轮战略机遇期的到来。尤其是三四线城市在城镇化过程中所释放出的巨量居住需求，将是迎来行业转型升级、市场成熟发展的第二个黄金机遇期。

市场竞争强调精耕细作

借由国家推进新型城镇化战略的机遇，房地产企业进军三四线城市开发项目，需转变过往粗放式发展模式，强调“精耕细作”，开发符合市场需求的恰当产品。

首先，三四线城市房价不会仅凭供给方单方面意愿，更要考虑购买方能力，对房企的成本管控要求更高。三四线城市、中心城镇的购房主体肯定是进城农民，但进城农民的收入增长速度远赶不上造城的速度和房价的上涨速度。如果房价过高，就会造成本地人买不起、外地人不来买的市场困局，形成“伪城镇化”。

因此，在三四线城市开发，房企需转变盈利思维，在存在价格天花板的情况下，要充分尊重购房者的购买能力，以有限的成本下提供合适优质的产品，设计合理的利润空间。

其次，房企在三四线城市开发，需要对客户需求有更加精细的研究和总结，提供精准定位的产品和服务。尤其是中小地级市和县级城市的消费群体，是最务实的消费群体，由于收入的限制，只能为房企提供基础利润，但对于产品的性价比要求会很高，且有一些地方性的需求个性。

所以，房企应适应主流刚需人群的需求，进一步细分市场，回归到产品本身，减少大而奢华的产品，专注于提供更恰当的产品、更好的服务。同时积极关注节能、环保等新产品、新技术的应用和提升，努力提高生态宜居品质。

第三，未来房企需要提高城市综合开发能力。新型城镇化要求城市功能向集约化发展，而不仅仅是盖住宅，这就要求开发商具备更为专业的城市综合开发能力。从业态的视角来看，要从单一产品转向多产品的形态，从单一业态向多业态开发转型，从单一产业转向多元化产业，从住宅开发为主转型城市运营商，从销售型的物业转向增加持有型物业的比重。

新型城镇化浪潮之下，未来房地产行业的发展方向，是作为一个配套产业不断满足日益增长的市民需求。在开发商层面，就是反思过去粗放式的经营发展模式，专注于把现有的产品、服务做精做细，思考创新升级，比如产品的升级，功能的升级，物业的升级等，朝着更加专业化、综合化的趋势发展。

从行业发展来讲，房地产的黄金十年已经终结，简单的拿地、复制、扩张在新一轮的城镇化机遇下已然不可维持。下一阶段的城镇化，房企将侧重于从低成本快速扩张转向内涵式精细化增长，学会成本管理，创新盈利模式，提高综合开发能力，针对区域性市场，提供高品质高性价比的合适产品，才是下一波市场竞争胜出的关键。