“房屋银行”的历史轨迹

文/曹春尧

自2000年底贵阳市创建“贵州房屋置换中心”，至2004年国土资源和房屋管理局发文叫停，“房屋银行”的存在时间尚不足四年。某项政策法规、某个房地产现象或许某一时刻是先进的，但过不多久就会落伍，但这绝不能否认其当时的先进性和合理性。

2000年底，北京、上海、深圳、杭州等30多个城市的代表团，摩肩接踵来到西部一隅的贵阳市学习考察。原因是这里创建了一个新模式的房地产中介机构：贵州房屋置换中心——“房屋银行”。

贵阳的“房屋银行”自2000年5月9日成立以来，运行火爆。至10月31日，不到6个月时间，贵阳居民就有7013套住房存入“银行”，而同期“银行”租出去的房子有6245套，出租率达89．1％。

什么是“房屋银行”？时任贵阳房屋置换中心主任的武廷方介绍，就是居民可以把多余或暂不住的房子像“钱”一样存入“房屋银行”，“房屋银行”再像“贷款”一样运作，对外租借管理这些房子。出租方从把房子交给“房屋银行”那天起，可持“存折”按月到附近储蓄所领取租金，其他的事就不用管了；承租方到“房屋银行”选择房子，住进去后，只要按时足额交纳租金，其他的事也不用管了。“房屋银行”分别与出租方、承租方签订合同，承担维护双方合法权益的责任。

该中心实行开发、代售、置换等产业化一条龙服务，采取以批发价大规模购进房源，然后按略高于批发价，却大大低于零售价的价格将房子置换给消费者，由于资金占用量大，贵州省工商银行直接介入到房地产市场中，与置换中心强强合作，创造了一种金融部门与政府主管中介机构紧密联合，共同发展的新型模式。同时，也为“房屋银行”的创立奠定了良好的基础。

其实，“房屋银行”并非银行，它只是一种借代称呼。它是由房屋所有人将房屋的使用权以定期的方式，全权委托房屋租赁公司负责出租及管理，并通过专业房产评估机构对房屋的使用权价值（即租金）进行评估，或双方议价，确定其租金价格，房屋所有人定期获取租金回报的一种房产投资方式。

该“银行”不向出、承租任何一方收取直接中介费，而只从出租方的租金收入中，按每半年20天、每一年40天的标准（相当于10．9％）计提工作费，以维持自身的运转。租金水平一般按低于市场10％左右的价格掌握，促进双方自由成交。

这一模式获得了“三赢”的效果。

首先是承租房子的人大大受益。过去，在贵阳租一套房子，首先得向中介机构交“看房费”等，每次多者交100元，少者交50元。不少中介机构欺诈出租人、承租人，两头“剥皮”。有的租户往往跑上几天、交几百元，也选不到一套满意的房子。而在“房屋银行”选租房子，不交任何“看房费”及其他费用。特别是，“房屋银行”租价相对便宜，公开挂牌交易，规模大、房源多，能避免因不摸行情而导致的“舍贱租贵”、上当受骗，何乐而不为？因此，几个月来，“房屋银行”引来各方特别是外来流动人口的普遍叫好，服务厅堂几乎天天门庭若市，前来租房的、咨询的络绎不绝。许多人在一两天甚至几小时内就选中并租下了房子，满意而归。

其次是大大方便了出租房子的人。过去，出租房子也颇费脑筋，常常因为找不到合适租户或者协商不成而使房子几个月甚至更长时间租不出去，白白空置遭受损失。现在，把房子交给“房屋银行”，就相当于把房子租出去了。

虽然“房屋银行”计提工作费，且租金水平低于市场，但出租人普遍认可和接受。原因是，个人直接出租房子，极易发生纠纷。一怕租金不能按时收取，二怕房子到期收不回来，三怕租给不三不四的人，闹出乱子承担责任。房子交给“房屋银行”，这些全免了，心里踏实，收入上略吃点亏，也是一种平衡。并且，按当时贵阳每套房子每月520元的平均租金水平，扣去10．9％的工作费和10％的租金让利，每年仍可获得5000元左右的固定收入，还是相当可观。

三是促使租房市场由地下走到地上，保障了国家的税收和其他收入。过去贵阳租房私下交易普遍，国家税收大量流失。1999年，10多万户出租人只有5户到税务机关申报纳税。“房屋银行”依法履行代扣代缴税款义务，政府因此成为最大的赢家。

时任建设部副部长的宋春华对“房屋银行”给予了很高评价。他说，当前我国城镇居民特别是流动人口对住房的需求量很大，而住房的一个重要市场——租赁市场发育普遍滞后。“房屋银行”一方面为承租人服务，以较低价格满足了他们的需求，另一方面为出租人服务，使他们增加了一条主动投资的渠道。这两方面都有利于活跃房地产市场，促进住房建设和消费。

以现在的眼光看当时的“房屋银行”，其实就是个地地道道的实施包租行为的二房东的角色，它本身并没有什么特别之处，但在2000年的中国，在房地产的买卖租赁市场还很不规范的时候，在小中介带看房屋还要交钱的时候，有政府牵头，有实力的企业进行这样的探索，对引导和规范当时比较混乱的房地产中介市场却有着重要意义。

2001年，金丰易居的“房屋银行”也在上海诞生了，并不断呈现火爆场面。一个多月来，共有４０００余人正式提出存房申请，电话及现场咨询逾９０００人次。面对纷至沓来的各类房屋，金丰易居“房屋银行”采取双管齐下的方式，一边打通流通渠道，迅速消化房源，一边推出新的服务品种，扩大市场份额，促进交易。

“房屋银行”开张之初，热情的市民曾经将设在市百一店东楼和曲阳商务中心的两个受理点挤得水泄不通。随着“金丰易居·上房置换”２０６家门店同时开展“房屋银行”受理业务，有第二套房的市民纷纷就近登记，房源数目大幅上升。与此同时，一场“规模空前”的实地勘查定价由此展开。在勘查过程中，每个业务员与业主约定时间，上门对所需证件、房屋详情，包括家具及电器的品牌、新旧等作仔细核定，再根据市场价对房屋进行估价。如业主对房价有异议，则组织人力进行第二次勘查定价。很快，２２００套房屋已完成勘查定价，一批相关证件办理齐全的用户陆续与“银行”签约。而除了依托“金丰易居”下属的置换中心、租赁中心、特价房中心、购房中心等渠道外，“房屋银行”还着手实施与其它房屋中介一起整合更多的房屋资源，以构筑起更宽阔的市场流通平台。

上海的房地产市场开放早，政府的相关政策比较到位，二三级市场联动逐步带活了当地的买卖市场，但中介市场散而乱，当租赁市场的新生事物一出现，因为其相对便捷和安全性，刹那间便为市场所接纳。“房屋银行”自5月9日成立至8月30日，显示了巨大吸引力和潜力，生意十分兴隆。存房总数达1361套，其中956套已经出租，成交面积达4.78万平方米，前去咨询的达5000多人次。“房屋银行”成为上海房屋租赁市场纳入规范化轨道的成功尝试。

与此相反，落户北京的“房屋银行”却叫好不叫座。

北京市房地产交易中心自从2001年6月26日“房屋银行”开张以来,一直门庭若市，每天都有五六十人前来咨询；与此同时，三部咨询电话一直没停过，每天打进电话来咨询的足有一二百人。市场反馈强烈,短短时间,通过电话,交易中心现场,报纸表格，北京市房地产交易中心收到了1000多条要求进入“房屋银行”的房源信息。

但打进电话为闲置房子要找出路老百姓对于房屋是出租还是出售一直拿不定主意，因为大家对交易政策手续还是不了解。北京房地产交易中心的总经理田占雄说，当时的市场的现状不利于房屋租赁交易，更别说二手房的买卖了。虽然一些公司或个人在私下里进行交易，但对于谋求发展的正规公司来说希望能有更积极的方式来做事。

首先是租赁市场手续烦琐，据统计关于北京的房屋出租文件有20多个有些文件互相之间还有矛盾冲突，如公安部门规定，外地人有了居住地点才给办暂住证；房管部门又规定，外地人有了暂住证才能租房。这样一来，外地人想到房屋信托中心租套房子，办手续就成了第一道难关。如果一个租赁合同要按正式程序完成没有2个月时间办不下来。在北京租房的多为外地人，按照规定要对外地人租赁的房屋进行审查审查后，去房屋主管部门以及公安机关报批批准后才能签合同，其中还涉及对暂住证、健康证的审查。但是房地局还没有相应的机构来办理，公安机构也事情繁多，因此完整的办理一个租房的程序需要许多天，最终私下租房的多办证的少。

其次是租房税费过高，一般要超过交易总额的20%。按照2000年的规定，北京市租房的交易费是：60平方米以下的房屋为100元；60至100平方米房屋为500元；100平方米以上的房屋为1000元;营业税为3%；房产税为4%；个人所得税为10%；备案手续费为2%。租房税费超过交易总额的20%。扣除代理费等费用一套房月租为1200元，最终房主到手的也就800至900元，这也挫伤了“合法租赁”的积极性。

此外，京城闲置房屋大部分是以前的公房，而住房三级市场尚未放开，这使公房承租人不能把已经闲置下来的房产转租给他人。有些承租人买下了自己的公房，但要将其转租，还需向原产权人支付30%的租金，这也大大影响了他们的积极性。

尽管当时京城住房一级市场持续火爆，而人们买了新房，旧房就会闲置下来，这些闲置房产为住房二、三级市场进行交易提供了巨大的潜力。但是，北京“房屋银行”的情况是“地下游击队”战胜了“正规军”。对于真正想合理合法做中介业务的公司而言，为了对客户有所交代，也不得不打打“檫边球”。

显然，“房屋银行”并没有起到领航的作用，但这个新生事物却在客观上推动了政府的有关部门对于中介市场的管理与调整。

同样，天津首家房屋银行也和北京一样遭遇尴尬。

2001年，“房屋银行”也落户天津，但天津首家“房屋银行”在吸引了众多市民的关注的同时，最终却只有100多套房屋存入，“房屋银行”遭遇前所未有的尴尬。

据天津记者了解，2001年天津市个人出租房屋应缴纳的税费包括以下几项：营业税3%、房产税4%、城市建设维护税7%、教育费附加3%、防洪工程维护费1%、个人所得税10%(800元以上)、治安登记费10%、出租户牌50元，再加上出租私有房屋租赁鉴证费3%，公房转租收取现租金3倍到5倍的转租收益。税费名目不下八九种，约占租金收益的20%至35%。即使这些名目繁多的税费，也还是今年初最新下调后的结果。

与此相关，上海只收一项综合税，包括房产税、营业税、个人所得税，这三种税加起来只占租金收益的5%；贵州收取的个人出租房屋税费更只占租金的1%。

天津“房屋银行”推行过程中，遭遇的税费尴尬，很贴切的反映了当时房地产租赁市场中政府原因，对后续改革进一步理顺税费制度提供了很好的例证，也算是现在看来很幼稚的“房屋银行”对我国房地产事业的一份贡献吧。

和北京、天津一样，对“房屋银行”同样不叫好的城市还有南方的广州，但和北方城市不一样，广州不叫好的原因并不是因为市场不规范，并不是政府对原来不适应市场的规章制度不变革，而是因为广州中介市场太成熟了。

不但超越京津，相对上海，当时的广州房地产市场也更具有活力，尤其是二手市场近年稳步增长。其中，通过资质审查定级合格的房地产经纪企业共有572家，而分布于大街小巷的而且非常活跃的“地下中介”还远超过这个数，中介市场的发育程度在全国也不多见。由于交投一直较为畅旺，对于很多中介商尤其是有相当实力的中介商而言，再去探索新的经营形式似乎有些动力不足。

从市场情况来看，相对于内地省份广州租赁市场发展历史较长，许多公司已经有10年以上的经营历史，资金实力较为雄厚，企业信誉有保证。“欺上家、诈下家”、骗取看房费等现象在广州并不突出，因而，市民长期以来习惯于求助于中介解决租赁需求，对于通过房屋中介公司租房具有较高的认可度，因此对房屋银行的呼声也不高。

作为一个新生事物，“房屋银行”会不会昙花一现那？2001年，上海社会科学院房地产业研究中心副理事长张泓铭教授表示：“房屋银行”的旺盛将是长期的。

2002年，落户在上海市百一店东楼的“房屋银行”，新年还没过几个月便销声匿迹了。2003年，随着租赁市场的逐步规范，北京市房管局和工商局联合公布了《北京市房屋租赁合同》和《北京市房屋出租代理合同》示范文本。在租金的收付问题上，示范文本规定出租方委托房地产经纪机构作为代理人的，在正常情况下只能由银行代收、代付租金，房地产经纪机构不得直接向承租方收取租金。这种新的租金收付模式，意味着目前在业内比较流行的房屋银行模式将彻底终结。有关部门表示，示范文本推行后，房屋银行模式将被全面取缔，假房东问题也会得到较好地解决。

2004年国土资源和房屋管理局又出台了整顿房屋租赁市场的文件，着重强调了不得以“房屋银行”、“房屋超市”等名义从事房屋租赁代理业务。该文件对房屋租赁市场产生了较大影响，“房屋银行”正式退出历史舞台。

中国的房地产市场发展好比十几岁少年的成长期，房地产市场的政策和房地产市场的关系好比孩子的衣服和孩子的身材，不断的成长，不断的相适应，不断的引领是其主要表现特征。

某项政策法规、某个房地产现象或许某一时刻是先进的，但过不多久就会落伍，但这绝不能否认其当时的先进性和合理性。譬如现在的限购限贷政策，如果过一段时间回顾，我们或许会有对2000年房屋银行同样的历史感慨。