——访易铺(中国)控股有限公司总裁 陈建明

文/本刊记者  张仙

商业地产的火热是一种正常现象，是住宅开发到一定阶段必然带来的结果。特别在城镇化率超过50%的背景下，本身就是商业地产快速推进的一个阶段。在这个阶段，大量企业进行商业地产的开发是正常的，这是市场的自然周期。

商业地产有多火？即使不是房地产行业的从业者，也能从不断开工建设的商厦和不断丰富的购物中心业态中得窥一斑。

“商业地产的火热是一种正常现象，是住宅开发到一定阶段必然带来的结果。”易铺(中国)控股有限公司陈建明认为，“在城镇化率超过50%的背景下，本身就是商业地产快速推进的一个阶段。在这个阶段，大量企业进行商业地产的开发是正常的，这是市场的自然周期。”

陈建明表示，政府调控抑制了人们的住宅投资需求，使部分资金被挤压到商业地产中去，这也是商业地产火热的另一个原因。“这本来是在一个正常的发展周期中出现的，但住宅调控加速了这个过程。当前的这种火热是住宅地产和商业地产互相推动的结果。”

针对当前不少专家称三四线城市的商业地产存在泡沫的问题，陈建明认为，任何一个市场都会有一定的泡沫存在，否则市场很难生存。住宅地产和商业地产的发展存在时间差，按照正常的时间差一般是住宅地产的常住人口满足一定当量三到五年以后，商业地产才会赚钱。所以，如果是静态地理解这个问题，可能存在泡沫。但是一个动态平衡的过程，所谓的泡沫，绝大多数情况可能是阶段性的供需失衡造成的，并非真正意义上的泡沫。所以，现在存在的“泡沫”，是在合理的动态平衡以后可以解决的问题。

商业项目要做到“攻守平衡”

做商业的人很多，真正“上道”的却不多。这也是不少企业在住宅行业顺风顺水，却在商业项目上遭遇“滑铁卢”的根本原因所在。

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达广场在全国各地遍地开花，其复制速度惊人，而“万达模式”以其超前的投资战略、“订单”式乃至自主经营的开发方式以及丰富的开发经验在业内具有举足轻重的的地位。

陈建明认为，“万达模式”是很值得借鉴的一种模式，其最吸引人的点在于“攻守平衡”策略。

何为“攻守平衡”？陈建明解释说，所谓“攻”，即在做商业的时候考虑“恰当持有”，而“守”则是指“充分销售”。“攻守平衡”正是万达广场最核心的部分。陈建明介绍说，万达的每个商业项目，都能够做到租赁和销售的恰当结合，使得企业不仅能够快速回笼资金，而且能够有后期的持续的资金收入来支持项目的发展和运营。“完全持有物业对大部分民企来说是难以承受的，而如潘石屹般全部卖掉又会在后期经营时面对困难，精明如潘石屹也只能在一线城市的核心地段进行开发。所以，运作商业地产时，恰当持有加充分销售就可以使企业避免不少危机。”

一位万达内部人士称，万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅占到三成到四成。万达是依靠住宅销售资金反哺持有物业，最终实现“现金流滚资产”的终极目标。

究其根本，折戟于商业地产的无非是因为经营不善而最终“死于”资金链断裂，“恰当持有和充分销售”的精髓正在于使房企在回笼资金时能够拥有更多的流动资金。

“因为老百姓的投资渠道有限，商铺是一种不错的选择，只要开发商解决好土地和基本的资金问题，在规划阶段考虑好持有和销售的比例，一般来说，持有的物业都会对后期的商铺销售具有拉动作用。所以，开发商从其中获利并非难事。”陈建明表示，在实际操作中，开发商要注意的是拿尽可能大的地块，将销售物业和持有物业分开。

新型城镇化下的商业地产

戴德梁行在2012年曾发出预测，在城镇化和服务业这两大推进剂的推动下，商业地产将进入黄金十年。如今，城镇化建设升级为新型城镇化建设，商业地产参与其中，将不再仅仅是盖一座商厦那般简单。“在城镇化建设中，难度最大的是一些远离中心城市，远离老城区，人口当量较少的小城镇建设，这就要求小城镇在规划期要做好产业定位，商业的地位就显得很重要，需要它来带动小城镇的发展。”

陈建明认为，简单地将产业划分为三个产业是“简单粗暴”的一种划分方式，并不科学。 “科学发展的城镇化是农业、工业、特色农业、商贸、生态、商业、旅游、商务和房地产九大产业的科学组合和合理规划，既要考虑产业竞争力、可行性、又要考虑持续发展，对第三产业的细分有利于城镇化的长治久安，告别雾霾。”

    在陈建明看来，小城镇在发展的过程中，商业的规划在其中起着至关重要的作用。而细分以后的产业定位正有利于小城镇的商业规划，也是小城镇由“美丽城镇”上升为“魅力城镇”的根本所在。

要打造一个小城镇，并且使小镇获得更加持久的发展，需要商业地产的力量。陈建明介绍说，商业在城镇化过程中的作用有三个境界，第一是常规小镇的商业的升级换代，商业作为配套设施出现，品牌和规模都不大。第二是“美丽城镇”中的商业，如果城镇本身的当量足够，品牌和规模都会有所提升。第三是“魅力城镇”。“像在美国的一些主题公园周边形成的小城镇，旅游消费的当量带动多少，就会形成多大的消费，因为大量客流的存在同时会带来很高的商业价值。” 

“小城镇的开发和我们所谈到的房地产的开发是不一样的。”陈建明分析说，“因为老城区有固定的人口，新城区有一定的固定人口和不少流动人口，而远离老城区和新城区的小城镇既没有大量的固定人口，又没有足够的流动人口，想要找到合适的产业带动当地经济的持续发展并非易事。需要政府具备更高的决策能力。”

小城镇该如何建设？商业配套要怎么发力？陈建明介绍了易铺中国多年实践中得出的经验：“首先，是易铺中国的城镇化模型，也就是说要在小城镇建设初期，按照九大产业的划分，为小城镇确定产业发展的方向。中国的每一个小城镇的发展，都是这九大产业结合当地的实际而形成的产业结构。其次，空间模型。也就是将城镇化建设分为三部分，一个是老城区改造，一个是新城区建设，一个是离城区比较远的农村城镇的建设。中国每块土地距离周边城市的远近或者是周边城市的当量决定了这块土地的价值空间。第三，城镇化的时间模型。城市建设处在发展的过程中，这就要求规划者要用动态的观念去看待城市的发展，考虑未来十年城镇的发展。”