供稿/尺度地产

城市房价上涨受诸多因素影响，最直接的便是成本因素，而在成本中尤以地价的影响最为突出。大多数三四线城市政府为增加地方财政收入，大力推进房地产业发展，扩大土地供应，土地价格增幅明显。

多地城市房价持续上涨，楼市永远向上的幻觉被放大到了全国，但从市场现实来看，不同城市市场冷热不均现象明显，一二线城市的房价继续上涨，大部分三四线城市上升动力不足，房价上涨缓慢，甚至部分城市出现下行趋势。

市场现状

万达集团董事长王健林日前表示对房地产业发展具有信心，认为在未来至少十到十五年，中国房价会保持稳中上行的态势。

华远地产董事长任志强一向看好中国房地产业，从土地市场供应关系上分析，认为房价会持续上涨，甚至提出永恒上涨论。

著名房地产评论人陈宝存认为中国房地产虽度过发展的黄金期，仍处于平稳的白银三十年，需求与房价会持续上涨。

在这些观点的背后，是年初以来一二线城市房价的持续上涨，新国五条越调越火，房地产市场供需两旺，众多开发企业仍看好全国房地产市场的发展前景。

但在房价持续上涨的光环背后，一些中小城市房地产市场发展并不乐观。据7月份全国百城价格指数显示，环比下跌城市增至39个，皆为三四线城市。三四线城市经过前几年爆发式的增长，供大于求、潜在需求较弱，空置率高、存量房销售困难，房价低迷等问题逐渐出现。

虽然从房价来看，无论是一二线城市还是三四线城市，房价均持续上涨。但细细分析，对于一些三四线城市而言，成本的上涨甚至已超过房价的涨幅，开发企业面临的市场压力实际上不容乐观。

城市房价上涨受诸多因素影响，最直接的便是成本因素，而在成本中尤以地价的影响最为突出。大多数三四线城市政府为增加地方财政收入，大力推进房地产业发展，扩大土地供应，土地价格增幅明显。同时由于建材、人工和各项财务成本的快速上涨，以致推动了房价的快速上涨，但利润空间并未因此增加。

在这种市场背景下，知名房企纷纷回归一二线城市，尤以专注三四线城市的恒大地产最为明显。据统计，标杆企业拿地数量中一二线城市占比高达82%，三四线城市只占18%。不同城市之间房地产市场的冷热温差，房地产市场区域分化加剧，一二线城市房价持续走高，三四线城市房价出现低迷。

分化探析

经济制约

经济发展水平和居民购买力是房价支撑的关键因素，直接制约着城市房地产市场的发展速度和房价水平。经济发展快，购买力强的地区，能够支撑房地产的快速发展，反之，则不支持其房价大幅上涨。但在一个稳定的市场中，经济发展不会助推房价的无限上涨，由于居民收入增长的缓慢，城市对周边人口的吸附能力弱，普通三四线城市的房价经过前几年的大涨已经接近市场接受的顶点。

一二线城市经济基础稳定，高收入人群基数大，人口吸附力强，拥有持续增长的购买力及新增人口基础，对房地产业发展有较强的支撑。在经济高速增长和住房需求量稳增的带动下，尤其是高财富高技能人口净流入，房价上涨趋势稳定。

三四线城市缺乏基础产业，经济增长速度缓慢，人口流出，房价上涨无经济和人口支撑，市场发展必然面临瓶颈。在前几年市场起步和补涨阶段，开发企业尚可从容自如，随着市场供应和竞争加大，市场压力就遽然增大。地方政府对房地产的依赖性过大，更助推了房地产业的跨越式发展，随着前一阶段房价的高速增长，房价已接近价格临界点，房价难有上升空间，部分城市甚至出现下行局面。

市场供求

市场的供求关系直接影响城市房价的走势，对于高需求的一二线城市，仍有较大的潜在上涨空间，在市场需求潜力低的三四线城市，天量供应平抑了房价。

从市场供求关系来看，即利用“商品住宅用地出让用地建筑面积/商品住宅销售面积”计算，一线城市供求比仅为0 .64，供小于求；而三四线城市供求比均值达1.22，供过于求。个别三四线城市供求如甘肃武威市供求比高达8.06，供过于求现象尤为明显。

供应在急剧增长，但从市场消化能力来看，三四线房地产市场消化能力远远跟不上建设的步伐，住宅销供比(销售面积与新开工面积比值)均小于1，部分城市不足0.5，如枣庄、铜陵、荆门等。这主要缘于三四线城市基础产业薄弱，人口吸附力不强，难以持续吸引更多的人口来就业和定居，甚至属于人口净流出城市，对房地产的需求自然有限，房价上涨也必然动力不足。

调控政策

近年来在房价持续高企的情况下，国家出台调控政策，以行政化手段对房地产市场进行调控。虽然一二线城市一直是国家政策的调控重点，但在限购、限贷一刀切的政策下，市场预期对三四线城市房价影响明显。

一二线城市是人口净流入型城市，新国五条主要针对购房套数与房价进行调控，降低投资性购房比例。在庞大的人口基数下，为了争夺城市的优质资源，市场拥有较强的刚性需求，虽然一段时间受到压制，但随着调控政策的逐渐弱化，市场和房价往往会出现报复式反弹。

三四线城市以本地市场为主，投资性比例小，房地产按市场规律延续性发展，相对而言市场泡沫较少。但在国家一刀切的调控政策下，尤其是限贷、限购等全国性政策，误伤了市场刚需，影响了改善需求，阻挡了进城置业需求，使得房价偏离了市场正常发展的轨道。而由于三四线城市主要是市场自住型需求，因此调控政策对于市场良性发展影响较大。

趋势思考

一个全面向上发展淘金的黄金期已经过去，未来的房市将呈现分化发展的态势，不同地域、不同市场、不同企业将面临的市场会迥然不同。

具体而言，在房价已经高企的格局下，房地产市场发展会持续不平衡，一二线和三四线城市房价出现市场分化趋势。首先，未来几年一二线城市房价仍将保持一个稳步上涨的态势，企业仍将有着较大的发展空间；其次，三四线城市房价受成本因素推动也将有一定上涨，但上涨背后企业的市场和利润空间则在压缩，部分城市由于天量供应的竞争和薄弱的需求基础，房价甚至会向下发展。

对于企业而言，在一个市场分化发展的环境里，摒弃盲目乐观的心态，保持冷静的头脑和清晰的战略思维，择城择市进入就显得尤其重要。市场分化发展的时代仍是一个发展向上的时代，关键在于对机会的选择和把握。