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“自住型”商品房：最后一根救命稻草？
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文 / 本刊记者 岩竹
房价，房价，还是房价，2013 年北京最热的词不外乎如 此。2013 年 12 月 24 日，北京市统计局公布了北京市 2013 年房价最终涨幅，其中新建住宅房价加权平均值比去年同期上涨 21.1%，二手住宅房价加权平均值比去年同期上涨 21.4%。用微博上最火的一句话表述 2013 的房价就是：“朋友，傻子才说房价下降，房价只有高到大家买不起时才会下跌。”而更加离谱的数据还在后边。
2014 年 1 月 1 日，《中国地产总裁》杂志记者登陆北京市土地整理储备中心网站，发现一张《2013 年土地成交一览表》，根据数据记者测算，北京 2013 年全年累计土地出让金合计达 1821.81 亿元，较 2012 年的土地出让金 647.918 亿元涨幅达到了 181%。
要是这么来看，北京的房价高吗？还真不高。地价涨了接近 200%，已经 9 倍于房价的涨幅。这说明什么？有这些已经出让的土地价格支撑，未来几年北京房价很容易保持超过 20% 的涨幅，甚至更多。这意味着什么？意味着未来三年，你要是把钱投入楼市，可比存在银行或者购买理财产品划算多了。楼市能给购房者带来每年 20% 以上的收益，这可成了名符其实的“高收益”。而这种心理的蔓延，势必会更加助推房价的节节攀升，反过来也会影响老百姓的心理预期。于是乎，一个房产泡沫就这样像滚雪球一样越变越大，越来越危险。那该怎么办呢？
2013 年 10 月北京市关于楼市调控的“京七条”出台，其中最引人瞩目的就属“自住型”商品房。这种所谓要解决“夹心层”住房困难，以商品房名义出现，又带有部分保障房性质的“自住型”商品房一出现，就成为市场热议的焦点。2013 年 11 月，第一个开始登记的“自住型”商品房项目恒大御景湾迎来了超级火爆的一个周末，三天登记 8 万人，最终有近 15 万人成功登记，2000 套房子，平均 74 人抢一套。我的妈呀，这是房子吗？不成了人见人抢的大白菜了？房价比市价低 30%、 5 年后方允许转让，转让补缴 30% 收益差款……等等硬性规定居然没有挡住市民购房的热情，可想而知，浮躁的市场表现背后投机性的心理占了绝大多数。“房子便宜”、“不住做投资也好” 等等言论不绝于耳。这样的社会反应，是不是出乎政策制定者的初衷呢？
那么，为什么北京要推出这样的 “自住型”商品房呢？记者分析，原因不外乎有三：
其一，打压房价。2013 年 3 月，北京市与住建部签署了《北京市保障性住房建设与遏制房价快速增长的责任书》，其中明确规定北京市 2013 年房价涨幅不得超过 2012 年的房价涨幅。那么 2012 年北京房价涨幅实际是多少呢？记者统计了一下，根据 200 个大型商品房开发项目公开价格变动计算，大概达到了 18%。也就是说， 2012 年北京房价涨幅达到了 18%，而 2013 年住建部给北京画的红线就是 18%。超过了房价涨幅的红线，北京市主要领导同志就要被约谈，不光面子上不好看，还会影响下一步的仕途。而 2013 年 9 月北京房价同比增幅高达 20.6%，位列全国第一。在这样的背景下，就不难理解为什么北京市 10 月会匆忙推出“自住型”商品房这个“大杀器”了。据住建委相关人士私下里介绍，这种比平均房价低 30% 的房子， 2013 年推出 2 万套，加上 2014 年预计推出的 5 万套，综合算下来最后能将年度房价拉低近 2 个百分点，应该基本上能保证遏制房价任务完成。
其二，还有一点是在谈“自住型” 商品房时不得不考虑的，这就是实行了快 20 年的“分税制”。大家不禁要问，这个“分税制”跟房价上涨和“自住型” 商品房有关系吗？大有关系。首先，弄懂一件事，分税制，就是小部分税收归地方，大部分税收归国家。那其中就有名堂了。地方想要花钱的事情多了，税收收入不够花怎么办？那就只能卖地， “土地财政”就开始大行其道。看到文章开始列举的北京土地出让数据了吗？可怕的数字却支持了北京市的发展。而现在谈控制房价，地价就不能搞得太高，不然完不成中央政府规定的遏制房价的任务；而地方收入又不能减少太多，毕竟花钱的地方多了，如何解决呢？“自住型”商品房现在看来是个好的方法。一是“限房价竞地价”，就是说地价可以很高，但是房价是限死的，不能变动，这样老百姓不会承受高房价，卖地的财政收入不受影响。二是未来出让房产时还要补缴收益差价的 30% 直接给北京市财政，这样里外都有了，即使未来房产税改革，地方政府仍能以 30% 差额补缴的方式从房产交易中获得补偿，大家皆大欢喜。但是问题又来了，这中间少了些什么？没错，开发商。开发商的利益呢？在其间如何保证开发商的收益，其实早就被人扔到脑后了。记者采访中众多开发商的抱怨，无一例外集中在收益上。现在这些项目咬牙做下来，但不代表将来还这么做。“自住型”商品房未来的前景如何？值得观望。
其三，领会中央精神。十八届三中全会召开前北京市出台的“京七条”，与全会决议精神不谋而合。这说明之前北京市主要领导已经提前了解了中央的精神，并作了充分准备。不可否认，“自住型”商品房这一手很漂亮。十八届三中全会决议中关于调控楼市，放弃了以往的限价手段，转而采用加大保障性住房供给的方式进行调节，可谓一大亮点。而北京市提前推出的 “自住型”商品房得到了市场的认可，也得到了国家领导人的认可，据说全国各大中城市都正在酝酿，计划出台类似的政策。这是实打实的政绩，对于北京市主要领导干部的仕途有着非常良好的影响。同时，也对楼市调控探索出了一条新路。
说了这么多，记者想要说明的就是这个政策在政府方面，好评一片；在老百姓方面，支持者众。但是，却没有考虑到开发商的利益。政策的持续性有待观察。毕竟，房地产开发是纯商业行为，如果中间没有利润，还会有谁能坚持做下去？记者对此抱有怀疑态度。一个政策的持续性，要看带给各方面的保障，如果一方出了问题，都会引起一系列的反应。而从经济适用房、公租房、廉租房等保障性住房的发展过程来看，无一例外是缺少了中间环节的利益保障，造成现在的调控失效局面。不知道，这个“自住型”商品房会成为最后一根救命稻草吗？ | | | 来源：《中国地产总裁》杂志 时间：2014/1/21 14:57:06> 
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