文 / 本刊记者 岩竹

    不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的附属物，主要包括地产和房产等。早在2007年，《物权法》出台时就明确提出了要对不动产实行统一登记制度。2013年3月，国务院发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，落实不动产统一登记制度。2013年11月，国务院常务会议决定，“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。

    从2013年11月李克强总理宣布建立统一不动产登记制度以来，就被民众和诸多媒体解读是为了控制房价和实现反腐，以及官员财产公开透明化的手段。因为从以往的经历看来，一些官员名下拥有多套房产并不罕见，去年曝光的“房叔”、“房姐”的现象就曾经掀起大量的社会舆论。但是不动产登记并不是只针对政府官员，它针对的是整个社会。除了为解决国内物权登记混乱现状的考虑外，房地产税是不动产登记制度加速落地的另一原因。党的十八届三中全会提出，加快房地产税立法，并适时推进改革。三中全会关于加快财税体制改革等都表明，房地产税扩围近在咫尺。

有限透明的不动产登记

    中央部委虽然提到以后要透明公开不动产登记以后的信息，然而透明公开到什么程度并没有明确的指出。早在2007年住建部就已经开始住房联网登记了，但是目前这项活动基本已经由于地方政府的不配合、信息无力更新等多种问题而停滞。即使查询信息也仅仅是本地查询本地，要想实现异地查询基本属于奢望。到底不动产统一登记后的信息可以公开透明到什么地步，目前仍属于雾里看花。不过可以明确一点——以人查房还是被禁止的范畴。

    现在可以说房地产是中国最炙手可热的投资项目，但是当今中国社会的纳税中坚力量却主要是中产阶级，未来缴纳房产税的主要成员也必将是他们。因为房产税的征收对象无非是两类人群：一类是腐败分子，手上不明财产若干；一类是收入透明，房产作为投资保值项目的中产阶级。如果希望借由不动产登记引发贪官抛售手中的灰色房产而使房价下跌，恐怕并不现实。之前类似的行为进行过不少次，但是每次清查的数量还是比较有限。查了多少、查清多少，又瞒报了多少的“官样文章”是做给上级领导看，还是社会舆论看？而且少数贪官手里的二手房数量并不足以撼动全国的二手房价格，房产价格构成其实是个非常复杂的系统。远到中国人的传统理念，近到天时地利都是房价居高不下的原因。反倒是房产税的征收会造成二手房出租价格的上升，到时候出现收入略低的人群买房买不起，租房租不起的局面未必是天方夜谭。

    而中产阶级被要求公开了自己的财务状况，也必然会要求政府透明财税信息。政府将被要求公开化，透明化，这将会引发进一步的社会制度变革。国家财税的监管制度也必须明确。坦白来说，房产税必将成为地方政府的一大主要收入，届时这部分税收的应用监督权是否可以实现？由谁监督、又是否对公众公开？如果不公开，是否会成为又一滋生腐败的温床呢？所谓牵一发而动全身，这一系列的问题都有待解决。

    此时，我们的政府是否准备好接受这一系列从经济到政策的变化呢？说到底，反腐只是不动产登记的一个衍生层面作用。它可能在一定时期引起二手房的抛售，但是应该认识到它真正的作用是执行《物权法》相关规定，以及对于不动产的基本信息进行有效的管理，并保障公民的合法财产和房屋等不动产的交易安全，减少市场的欺诈行为，为将来的房产税的征收提供信息依据。因此我们应该理性地看待《不动产登记条例》和其有限的透明性。

不动产登记的部门矛盾

    早在4年以前，建设部就曾经要求在2012年6月底完成500个城市的住房登记联网，但是并未完成。住建部部长姜伟新曾经坦诚表示，住房信息联网比预想中要难的多。虽然从2007年《物权法》就开始实施，但是并未对不动产进行统一登记。不动产分散登记的混乱状况也一直没有改变。造成这种现象主要由以下几点原因：

    其一，不动产登记制度的内容分散于《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》、《土地管理法实施条例》等法律法规中。还有各级部委、各地方政府制定的法规、规章、通知、决定等。这些法律、法规对不动产登记的规定、执行和标准都不一样，甚至很多自相矛盾。其二，登记的机关相当分散。不动产登记由不动产所在地县级以上的政府登记部门负责。又因为不动产的类别不同，由多个部门分别登记。重复、误登、不登等多种情况，可谓错综复杂。此外，在信息共享上，也缺乏有效的机制进行保障，最终无法保证登记结果的准确性。

    一些市场人士认为，地方政府部门或个人不愿配合是不动产登记的最大阻力。统一登记会触及部分人的利益，不动产来源不明的个人、对土地财政和房地产市场高度依赖的地方政府、拥有多套房的炒房者等，都有可能成为不动产统一登记与联网的“障碍”，地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等因素均考验着这项工作。

    可以看出，以上第一点和第二点在表象上错综复杂，十分难以解决。其实统计数据这种事情完全可以由专业人才进行归总分类，总有系统化的解决方法。真正难以解决的是各大部委之间以及中央与地方之间的沟通。如何让地方政府提供真实有效的信息，各大部委之间可以真正协调进行物权的审批才是最大的问题。

不动产登记势在必行

    虽然不动产登记困难重重，对社会后续影响深远，但是却势在必行。业内人士表示，不动产统一登记和房地产税征收扩围之间存在着内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。因此，在研究房地产税立法和全面铺开之前，一定要建立不动产统一登记体系，并摸清全国的不动产“底细”。

    中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授在接受《中国地产总裁》杂志采访时表示，不动产统一登记系统建立后，同一权属拥有人名下在不同城市的房产可一并查询，异地购房的资金流向、程度、走势将可统一监控。另一方面，从国家宏观调控的角度来说，对于房地产市场需要真实完整的数据支持。张东说，不动产统一登记不仅是公民权利体系的重要基础，更是构建市场经济体制不可或缺的重要内容。只有了解所有不动产总量和不同物权产权的占比情况，才能够对市场进行准确判断，科学有力地制定调控政策，有的放矢地精准应对市场中出现的核心问题。

    中国指数研究院华中市场研究总监李国政认为，不动产统一登记后，住建部将对各地的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，实时更新。不动产统一登记会对房价产生一定影响，但不会很明显。“全国房价的变动还是由整体经济环境、调控政策与市场需求来决定。”李国政对《中国地产总裁》杂志记者表示。

来源：《中国地产总裁》杂志